商业房地产项目分析报告课件

收模式相对简单
面积，靠企业长期持有
大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类 大多数购买者购买地产类产品时作为一种稳
产品时，主要是买来自住的
定型，投资回报率较高的一种投资工具，买
来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管 发展商考虑的不仅仅是如何将商品卖出去，
理做好，就基本算大功告成
而且还要将后期的经营、推广作为第一等大
• 目前奥特莱斯作为一种热潮，很多城市都在大面积的建设，导致各店的品质参 差不齐，经营效果也不太理想。
• 奥特莱斯目前的开店方式有两种：
• 一种是新建（主要在郊区或者城乡结合部），
• 另一种是在原有百货商场的基础上进行转型（较中心的位置）。
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商• 业理念项：目商业-步步行行街具街有1旅游、城市文化、城市商业、城市景观和资源整合、主
家用电器、汽车用品、室内用品等为主 • (5)店堂设施简朴、实用。 • (6)采取仓储式陈列。 • (7)开展自选式的销售。 • (8)设有较大规模的停车场。
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商业项目-奥特莱斯1
• “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。英文原意是“出口、出路、排出口” 的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购 物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
• 设与商店营业面积相适应的停车场。
来自百度文库
• 便利店
• 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
• (1)选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企
业事业所在地。
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• (2)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
商 • 购业物中项心目业态形式简介2
规模在5万平米以 上，由管理商统一经营管理，主 要采用出租方式运营的集零售、 娱乐、餐饮、休闲等于一体的复 合商业业态。
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商业地产的商业模式
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商业地产的商业模式
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商业地产的经营模式
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商业物业的管理模式
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商业地产的元素及行为
• (1)选址在城市繁华区、交通要道。
• (2)商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
• 超级市场
• 超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满 足顾客每日生活需求的零售业态。
• 有一定面积的停车场地。
• 大型综合超市
• 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购 足需求的零售业态。
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目录
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商业发展形势 商业项目的演变过程：
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商业项目业态形式组成 商业项目的业态形式：
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商• 百业货项店 目业态形式简介1
• 百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营， 满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
• 购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 • 仓储式商场（沃尔玛） • 仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业
态(其中有的采取会员制形式，只为会员服务)。 • (1)在城乡结合部、交通要道。 • (2)商店营业面积大，一般为10000平方米左右。 • (3)目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。 • (4)商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、
事来对待
住宅地产投资回收期较短，房子买出去就开 投资回收期较长，商业项目开始运营后还需
始回收投资。
要经过培育期后，才开始回收投资；
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商业业态的形式
概念： Mall -------林荫道，
在毗邻的建筑群中 或一个大建筑物中，许多商店、 娱乐设施和餐馆组成的大型综合 体。 Shopping Mall ------
题化、趣味化等特色。
• 城市步行街对景观和环境非常注重，首先需要满足商业型的景观，并可运用情 趣化、情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进行 打造。
• 商业步行街的形成有两种形式：
• 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早 就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似 ShoppingMall的大型购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然这 种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。 进入中国是2002年北京的燕莎奥特莱斯。其后在在国内市场迅速发展，其原因 是名牌+低折扣的经营模式得到了消费者的青睐。
2013-12
商业地产报告
Guofan.
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目录
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商业地产概念
经市场发展规律，房地产行业的黄金期约为20年，所以 预计住宅项目约还有3~5年，商业项目约5~8年，旅游 项目约15年的黄金期，之后将会是平稳期。
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商业地产概念
• 何为商业地产
商业地产的概念本身来讲有广义和狭义 之说：
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商业项目成功的因素
一个商业的成功需要的几方面配合
商业物业外部条 件
商业市场定位
商业项目运营成功的 几个要素
商业成功的要领： 1、怎么吸引人？ 2、怎么留着人？ 3、怎么让人主动掏钱？ 4、怎么让商户相信你？
商业营销推广策略
经营者的实力（包括建筑、 招商）
商城运营及管理服务
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狭义的商业地产就是我们平常所说的 商业的交易场所
广义应该包括商场、酒店、写字楼、 商务公寓等，一切可以用用来销售和经营 这些物业综合体的运营形式，都叫商业地 产。
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商业地产与住宅地产的区别
住宅房地产
商业地产
发展商大多数采用开发销售的模式，资金回 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的
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商业项目-奥特莱斯2
• OUTLETS—奥特莱斯特点
• 吸引顾客的三样法宝：
1. 驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；
2. 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋 之若 鹜；
3. 方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。