古镇营销方案

经营者：以经营为目的，承租或购买用于经营的人 •是非常看中消费人群的潜力，和未来增值空间，前来经营的第二目标 客户
消费者：以消费为目的，到古镇项目进行旅游消费的人群 •是最终产生效益，为我们、为投资人、经营人带来利益的群体 •间接目标客户是直接目标客户的主要影响因素
客群分析
客户群
第一类
行业协会、社会团体、
3、精准营销活动：从意向客户变为成为深度意向客户，邀请参加签约仪式、项目发 布会等招商类活动。适时举行客户联谊会及户外拓展等方式拉动和建立公司与客户 的关系和信任度。
4，利用媒介方式：报纸，电视，网络，横幅，户外广告等方式同步进行造势，全国 性城市选点进行推广，参加房交会或旅游文化等推广活动。
3、通货膨胀过大，荔波土地的稀缺性，古镇商业配套身兼多重“不可 复制”的优势，未来3年，即成为荔波商业、文化、旅游、高尚住宅区 的核心地位 升值潜力相对于商业地产有无可比拟的优势和增长空间。 是你理想的投资热土。 4、荔波旅游与丽江，三亚，凤凰等有着相似的气候，交通，旅游资源， 相比之下荔波的后发优势更加日益凸显！
的精致生活品味区
以酒吧、夜店、生活配套、小 型零售、创意时尚为主题的时 尚动感娱乐区
目标客群
针对休闲游客客群
针对学生消费客群
针对都市年轻人客群
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古风驿站——风情相约
在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的古风驿站，植入名族文化为基石的商业 元素，能切身感受荔波民俗生活，感受“风情相约”的民族唯美爱情传说。 风格主题：民族艺术、唯美浪漫、温馨舒适，主题鲜明、味道元素、体验空间
项目的构建业态描述：
5号地块
古风驿站
古风驿站
古风驿站
wenku.baidu.com
功能定位
“闲生活”区 以旅游休闲为主题
“童趣”商业为主题
“新生活”区 以时尚年轻为主题
业态
以精品特色客栈、私房餐饮、特 色民俗餐饮、特色休闲茶馆、旅 游特色产品、特色企业会所、名 族服饰等主题的情景消费游憩区
轻便餐饮、教育培训、童趣娱乐， 儿童用品，特色文化主题店为主
装，鞋店，运动时尚，彩妆馆， 礼品店，便利店，超市
？
咖啡吧、茶楼，奶茶店，棋牌吧、
？
中餐、西餐、当地特色餐饮，品牌连锁餐饮、快餐、品 牌老字号
大型KTV、酒吧、咖啡厅、3D影城、健身中心特产，少数
？
民族饰品，品牌服饰、体育文化用品，渔猎文化电玩、
茶社、足疗中心、SPA会所、
？
文具店、童装店，教育图书、小食店，儿童娱乐、儿童 摄影、儿童教育等，电玩，动漫店。
商不会选择在房产上投资更多的资金，投资信心降低。 但在总的市场环境下，商铺招商肯定会受到负面影响。解决矛盾的
根本在于提高投资者的信心指数！古镇正在建设中，还未形成一定商 业气候，客户观望心态较强。
首先要服务于消费人群，如何满足经营人和投资人的需求？推广要展 现消费前景，是投资人和经营人的核心价值点，也是使他们产生信心 的最核心要素。 项目本身的升值空间，是影响投资人的最重要因素。
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J40 商铺形式： 一层201.4 ㎡.二层 212.1.总面积413.45
健身中心、KTV，打包整体出租。
J10一、二层81.2㎡. 共162.4㎡. K3商住一体：一层67.6㎡，二层77.9㎡.三 层96.6㎡. 总面积242.2㎡。 K3-1：一层67.6㎡，二层76.3㎡.三层61.1㎡. 总面积205㎡。. K2-3：一层82.86㎡，二层86.3㎡.三层75.2 ㎡. 总面积244.3㎡。连体总面积1926.3㎡
F14-1 酒楼，会所形式。包厢共16间，一层425.2 ㎡.二层335.㎡,三层335.㎡. 总面积1092.2㎡ 整租、分隔
F21 酒楼会所形式，一、二、 三层分别都是337.4㎡，总面 积1013.2㎡，包房共12间，,
G6客栈，一层482.4㎡，二、 三层445.8.总面积1374.9㎡。房 间共20间。
4、“民族文化旅游综合体”项目的打造必将带来企业的凝聚效应、产业的凝聚 效应、区域的聚集效应等多种业态联动聚集效应。其市场价值将伴随着荔波经济 产业发展而逐步扩大，其综合效应及后发优势日益凸显！
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一、荔波旅游接待能力远远跟不上旅游经济产业发展的增速，旅游综合收益效果 差，旅游接待基础设施落后。荔波古镇以打造“国际化生态民族文化旅游目的地” 为宗旨的综合性精品旅游景区，满足了游客需求导向，实现大荔波旅游核心经济 圈。
金黔在线： 荔波“一举成名天下知”，旅游得到了飞跃发展。2011年，县 域内旅游人数达537万人次，旅游综合收入32.9亿元，与2006年的98万人次， 1.7亿元相比，年均增长40.52%、2011年增长80.86%。 2012年10月3日，荔波小七孔景区游客已超负荷，停止售票，为应对游客“喷 井”式增长，荔波县对小七孔景区采取限入措施，并将小七孔西门外的一片 500多亩的旱地改建成临时停车场。并在广场临时搭建帐篷接待因爆满无法入 住的游客。 古镇打造的旅游综合体项目，预计将要引入和接待进入景区客流量60%的客人。 可想而知，古镇必将成为商家必争之地，成为你先入为主的投资热潮！
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古风驿站—会所形式
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古风驿站——酒楼、茶楼
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古风驿站——风情客栈
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定位
A 生活配套 B 简餐咖啡 C 美食美客 D 旅游休闲文化 E 儿童文化用品
租金（元/M2、月 )
旺铺可引入业态 列举
24H银行、鲜花礼品、水果店，洗衣店、面包房
？
文具店、移动营业厅、快递、饰品配衬、内衣，品牌服
G7 客栈和会所，一层344.5 ㎡，二三四层356.2㎡，总面 积1413.2.包房3层9间共27间.
G11 合围客栈，一层368.6 ㎡，二层292.2㎡.三层200.7 ㎡. 总面积861.6.一楼8间+ 二楼8间+三楼5间共21间，
G11 连体客栈，每栋单体 一层343.3㎡，二层290.3㎡. 三层199.6㎡. 总建筑面积 833.2一楼16间+二楼16间+ 三楼10间共42间，
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荔波古镇项目整体鸟瞰图
一期古风驿站规划平面图
名称 栋数 规划用地面积 总建筑面积 建筑总占地面积 容积率 绿地率 建筑密度 机动车位
单位 栋 ㎡ ㎡ ㎡
% % 个
面积（数量） 16 8701.565 11598.73 4147.04 1.33 35 47.7 9
备注 13.05亩
各单体平面布置图
宣传和推广渠道
1，注意节点的掌控，针对当地招商散播招商信息，使目标消费者知悉本次招商的基 本信息，寻找目标客户，主要派发DM单页，以及扫街和扫楼形式，设点撒网遍及乡 镇宣传，传统的遍地开会形式。
2，再次锁定目标客户群，跟进拜访，以画册或平板电脑等以最直观的讲解和视觉冲 击促进签约。掌控好临门一脚和三板斧的营销策略，
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项目市场前景
1、中央地段辐射力、城市主动脉经济圈，人气的聚集效应，带来投资 回报率的快速增长。 2、 纳入省政府及旅游局强力打造的“TOP50风情小镇“计划行列，并 且是黔南州重点扶持项目。复合型旅游文化综合体，必将成为游客观光， 休闲度假、购物等最终旅游目的地，带来商业圈的消费热潮，不容错过 的商机。
古镇改造项 目“荔波荡漾”
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吃住行游购娱综合体，"TOP风情古镇"-旅游消费的 无限商机与价值并存
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公司参与策划的成功案例——云南彝人古镇 。 在主题形象定位、 产品功能设计、经营管理模式等形成了旅游资源开发的成功模式。
曾经的丽江——如今的丽江？所带来的思考！
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荔波旅游发展势头看— 我们需要 把握住的是什么？
宣传一年； 5 、新进场商家我公司将为其争取相应税收减免优惠政策，并协助办
理相关经营证照；对商家经营策略出谋划策，提供方案 6、老客户介绍新客户成交，老客户可享受相当于成交客户成交金额5%
的现金奖励；新客户享受8%创业回报。 7、返租型 一次性付款，照定价96折； 8、建立创富俱乐部会员积分奖励，针对一线客户可给予一年6%回报率。
J10一、二层81.2㎡. 共162.4㎡. K3商住一体：一层68㎡，二层78㎡.三层 96.6㎡. 总面积242.6㎡。 K3-1：一层68㎡，二层79.2㎡.三层97㎡. 总面积244.2㎡。. K2-3：一层88.4㎡，二层102.8㎡.三层87.7 ㎡. 总面积278.9㎡。连体总面积2003.7㎡
古风驿站
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5A级国家旅游风景区，石城千年名族文化沉淀 坐拥世外桃源景观，漳江腹地的聚宝盆
1、荔波作为贵州综合旅游区的龙头地位，是黔南的”城市驿站“，贵阳经济圈的”
城市后花园“，旅游产业必然成为龙头行业。
黄河文明
商都文明
2、城市总体规划来看，古镇将成为以新区为主的”城市旅游核心腹地“，
3、荔波古镇必将成为一个新的”城市人居环境标杆“，一片”绿色旅游目的地“， 一片投资热土，一张新的”城市名片“
商会、现有商业投资人， 其他行业事业型成功人 群，外地商户，
有一定资金积累和管理经验，连锁 和分店。对商铺的租金有经验性认 识认同发展潜力较理性化，主要考 虑投资回报率。
第二、三类
周边商户，公务员白领
，打工回来创业者， 刚踏入社会未工作的 群体，家庭较富裕的 人，潜在客户群。
资金不是很庞大，但是创业积极性高。
宣传推广排期
1、2012年12-2013年5月：蓄水期 蓄积客户量达到75% 以上已备开业，有效客户达到3:1比列。 2、开盘期2013年5月开始预热，6月开盘， 3、做好商家装修图纸的审核，签约，进场，布货等工作， 引导商家进入养市期。8月开业。 4、后期责任制招商员做好商家的市场运营跟进工作。
推广策略-体现以下要素：
他们顾虑的是什么？ 古镇能带来的是什么？ 将来的管理理念？
一、迎合目标 客户的价值点
二、展现项目 三、体现项目
的优势
的构建业态，
推广主题：坐拥世外桃源景观，漳江腹地的聚宝盆
目标客户分析
投资人：以购买为目的。用于投资或者投资兼经营的人 •是关注我们的发展、经营人的经营理念、消费人的消费趋势能带来回报 而投资的，是我们的主要目标客户
合作方式
l、买断经营：一次性买断产权的方式。 2，租赁经营，整租或分层，分铺：交纳租金和相应的
物业管理费，招商经营自主，内部自行管理，外部由 公司统—管理， 3、返租经营模式，由业主购买返租，由公司统一招商 规划。
招 商 推广策略
1、主力店引进：主要针对整层及整栋租赁的商户，2012年12月 开始签署意向协议并支付定金。
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交通主动脉——带来人气的聚集效应
纵穿古镇关塘大道
通往荔波古镇桥梁
（ 关塘大桥）
洗心，望月，和合三塔形成 古镇旅游核心线，凝集风水， 彰显宝地
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荔波古镇旅游目的地—— 辐射多关联业态产业，核心地位日益彰显
荔--欧高速
荔波机场
古镇内的荔波一小
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“文化旅游聚集区”的商业圈效应
民族体育中心
客运中心
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一线店铺业态引入商业示意
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二线店铺业态引入商业示意
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可提供的优惠政策
1、 凡2013年8月1日前签订合同的商家，免租一年； 2、 2013年8约1日以后签订合同的商家，免租半年； 3、 新商家免收进场费； 免费提供使用停车位一年； 4 、 新进场商家免费为其在荔波古镇网站上宣传一年；古镇宣传册上
2、次力店引进：开始租赁商业客户储备，尽可能建立更多的商 户资源。并陆续签订租赁意向。销售和招商配合，主力店先行， 利用主力店优势进行招商宣传。
3、次主力店优先于其他业态先行招商区为概念引导性定位， 但建议预留5~8个旺铺位进行品牌招商，以凸显定位风格， 达到销售目的。
招 商 策略
市场客观分析： 与以前投资房产过热相比，在抑制房价大的市场环境下，很多投资
通过硬环境和软环境打造水族部落、布依水乡、瑶族部落、苗族村寨的民族风
情。将古与今、旧与新通过文化的嫁接完美的结合在一起：古朴老街、幽雅院落、风情 民居、浪漫客栈、商铺、古戏台、木楼、飞檐峭壁的古建筑群，牌坊掩映在参天的古榕 和高大的银杏树之间，整齐的青石板路，晃动着商铺的招幡，悬挂着的红灯笼，临街绝 活的手艺人，文化传承现场演绎，古色古香，让人置身倒流的时空！集荔波悠久历史文 化的展示博览园；非物质文化遗产展示长廊；文化旅游发展创新高端论坛永久会址；四 星级的商务会议酒店及五星级的渡假酒店；古风驿站区，名品街购物；名族文化演艺广 场，樟江之夜及茶楼酒吧等；涵盖吃、住、行、游、购、娱，集旅游、运动、休闲娱乐、 商业及配套住宅为一体的休闲旅游产业综合体，成为荔波县城的旅游服务核心区。