中国土地税费制度

我国土地主要税费

一、土地增值税

1、定义：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

2、历史沿革

当时为了规范土地、房地产市场交易秩序，国务院1993年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

1995年，财政部出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，对1993年的增值税暂行条例执行过程中的细节进行了详细规定。

1999年底，财政部、国税总局又下发土地增值税优惠政策延期的通知。

2005年房价出现持续高涨，国税总局、财政部、国土资源部再次下发加强土地税收管理的通知，明确提出进一步强化土地增值税税收管理。

3、特点

（1）以转让房地产的增值额为计税依据；

（2）征税面比较广；

（3）实行超率累进税率；

（4）实行按次征收。

4、作用

（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；

（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；

（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

5、征税对象

纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

课税对象（税收客体）：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

6、税额计算

公式：应纳土地增值税=增值额×税率

（1）增值额：纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

（2）土地增值税实行四级超率累进税率。

7、最新相关规定

（1）关于土地增值税的清算单位

土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。

（2）关于共同成本费用的分摊

纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

（3）关于扣除项目准予扣除的截止时间

清算项目自完成竣工验收备案手续之日起，后续发生的成本费用一律不得在清算时扣除。

（4）关于采用核定征收方式清算的房地产再转让的处理

采取核定征收方式已进行清算的房地产开发项目，清算时未转让而清算后转让的房地产，按照清算后转让时主管税务机关核定的征收率征收土地增值税。

（5）关于合作建房的认定

合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，共享利润的行为。如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房。

（6）关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围

所有房地产开发项目，不论其开发主体是企业、单位还是个人，均应按照《土地增值税清算管理规程》申报缴纳并清算土地增值税。

（7）关于转让旧房及建筑物的核定征收

纳税人转让旧房及建筑物应实行核定征收的，按照《税收征收管理法》及其

实施细则有关核定征收的规定进行，不得按房地产开发项目所适用的预征率征收。

7、看法

一方面，土地增值税的征收有利于国家经济建设的发展，增强了国家对房地产行业的宏观调控；另一方面，又有效地抑制了炒卖土地从中取得的暴利。但是，同样的，土地增值税也存在着一些问题：一，征纳双方征纳税款的意识淡漠；二，缺乏规范的征管办法；三，税务机关与政府职能部门缺乏协调配合。

二、耕地占有税

1、定义：国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。

2、历史沿革

1987年国务院发布了《耕地占用税暂行条例》。

2007年12月1日国务院批准了《耕地占用税暂行条例》（修订案），并以国务院令形式加以发布。

3、特点

（1）兼具资源税与特定行为税的性质；

（2）采用地区差别税率；

（3）在占用耕地环节一次性课征；

（4）税收收入专用于耕地开发与改良。

4、纳税义务人

包括在境内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。

（1）企业、行政单位、事业单位；

（2）乡镇集体企业、事业单位；

（3）农村居民和其他公民。

5、征税范围

包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。

6、税额计算

耕地占用税以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以平方米为计量单位。

公式：应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率

7、看法

（1）耕地保护形势严峻催生新条例出台；

（2）着眼公平，新条例将外资企业纳入征税范围；

（3）新条例征税对象范围有所扩大；

（4）新条例计税依据按批准和实际占地面积孰大原则确定；

（5）新条例严格落实“控制减免税”要求；

（6）新条例加强了对耕占税的征收管理。

三、城市土地使用税

1、定义：以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税，属于资源税。

2、特点

（1）对占用土地的行为征税；

（2）征税对象是土地；

（3）征税范围有所限定；

（4）实行差别幅度税额。

3、纳税义务人

（1）拥有土地使用权的单位和个人是纳税人；

（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；

（3）土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；

（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

4、征税范围

城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。

从2007年7月1日起，外商投资企业、外国企业和在华机构的用地也要征收城镇土地使用税。

5、税额计算

公式：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

6、城镇土地使用税征管中存在的问题

（1）征管基础信息未掌握；