房地产企业成本控制现状及措施分析

房地产企业成本控制现状及措施分析

隨着城乡一体化的迅猛发展，房地产行业在中国炙手可热，其竞争也愈演愈烈。可是近几年，由于房价过热，银行信贷利息增高等多方面因素的影响，致使市场供大于求的现象非常严重。房屋成交量下滑，致使房地产企业产出过剩，企业压力陡然增大。当前的房地产企业在成本控制方面存在一些问题。论文通过对现行房地产企业成本控制的现状进行分析，提出了一些措施，希望对房地产企业有所助益。

【Abstract】With the rapid development of urban and rural integration，the real estate industry in China is hot，the competition of real estate industry is intensified. But in recent years，due to overheating prices，bank credit interest increases and many other factors，resulting in the phenomenon of oversupply of the market is very serious. Housing turnover fell，resulting in real estate business output surplus，corporate pressure suddenly increased. There are some problems in the cost control of the current real estate enterprises. Through the analysis of the current situation of cost control in real estate enterprises，this paper puts forward some measures to help real estate enterprises.

标签：房地产企业；成本控制的现状；措施

1引言

住房一直是人们关注的焦点，现代生活和住房有千丝万缕的联系。据调查据显示，2016年，全国房地产开发投资95979亿元人民币，较上年增长了一个百分点。但是国家为了抑制房价过高，在一二线城市相继出台“限购令”，致使为保证成交量，房地产行业销售价格下跌，要想维持房地产企业的利润，只能合理降低成本。因此，如何合理地控制房地产企业的成本已经成为现在房地产企业生存和发展的核心工作。

2 当前房地产企业成本概况

2.1 房地产成本的组成结构

房地产企业成本的组成，主要包括三个方面：与土地相关的成本、与建筑相关的成本、与辅助设施相关的成本。其中，与土地相关的成本主要有：土地转让、租赁、拆迁、相关税费等。土地的成本是工程建造价值的重要衡量指标，与企业经济效益有直接关系。近年来土地的成本不断增加，给房地产企业带来了不小的压力。与建筑相关的成本包括：建筑材料、施工费用、相关机械使用费用以及工程管理等。前两部分在房地产成本费用占据主导地位。与辅助设施相关的成本是建筑工程完工后，周围辅助设施的建设费用，如：道路、园林绿化、水电煤气等。这些费用的支出受多重因素的影响，没有统一的标准，因此，成本弹性较大。成本的不确定易对企业的经济利益产生直接的影响，可能降低企业盈利。

2.2 成本管理粗略

目前房地产公司的成本管理仅仅体现在成本核算这一环节上。即事后进行成本的核算，缺乏在预算和施工中的成本管理。公司对于工程建设考虑的成本较为宏观，只关心工程总投资金额、施工周期、竣工销售的经济利益等。前期对于建造项目的预算不够准确，没有通过结合实际的市场变化，在开发项目时实行成本控制，造成实际成本远大于预算成本，致使企业利润降低。同时，成本控制需要具有高级专业素养的管理人员和技术人员进行掌握，但是，就目前的房地产企业在工程预算方面，专业人才较为缺少，进一步造成房地产企业成本费用混乱。

2.3 没有形成科学的成本控制体系

成本控制带有随意性，没有形成相关的成本控制标准[1]。目前，各房地产企业成本控制较为粗放，成本控制方法较为落后。大多数房地产企业还停留在人力核算阶段，没有借助信息技术实行现代化的成本控制，没有形成制度化和规范化。在考核和监督方面的力度不够，管理责任不能落实到人，致使成本控制存在漏洞。还容易出现施工质量不合格的情况，不利于企业健康发展。不能借助市场信息及时准确提出降低成本的策略，从而给企业增加了亏损的风险。

3 加强成本控制措施

3.1 健全成本控制管理体系

成本控制管理体系是将项目工程的成本进行层层划分，根据各层的成本进行分析做出预算，将预算落实到实际的项目执行上。通过实施计划中，目标计划和实际计划的差异，找出差异原因，并且形成有效的改进措施。建立完善的成本控制管理体系也应该做到：第一，准确把握市场形势，制定切合实际的项目成本，客观反映项目成本的信息；第二，在成本控制的流程上进行规范，针对各阶段的成本目标进行细化的标准制定；第三，对于项目实施的关键环节和工程的侧重点，在施工时做到分工明确，责任到人，建立相关操作标准，全面强化并且健全考核、监督制度；第四，定期进行市场调查，对于新型建筑技术和建筑材料的价格等相关资料予以记录，建立企业内部信息库，为房地产企业的可行性分析提供真实依据。3.2 對员工实行奖罚机制

房地产具有施工周期长、工作任务量大，部门人员繁多的特点。在人员管理上，实施科学管理，既要对成本控制进行管理，同时也要使每一个员工形成成本控制的意识，这样有助于企业实现合理控制成本。因此，在对员工的管理上要建立相关的奖罚制度。在工程建造环节中，将企业的利益同员工的利益结合起来，从而使各个阶层的员工广泛参与到成本控制的活动中来。分解成本控制的目标，对每个员工的操作进行考核。对超量完成任务和使用工时间较短的员工应当予以奖励，并且将其优秀的工作经验予以推广。对不合理、不规范的操作予以避免，保质保量、节约用料的行为予以奖励。不符合设计原则的流程要重新规划，避免给房地产企业造成大量人力、物力的浪费。加强各部门之间的配合，做到部门之