万科金域滨江竞争对手点对点分析3.19

0 103万㎡
0 76万㎡
14万㎡ 8万㎡ 8万㎡ 30万㎡ 5万㎡ 10万㎡ 76万㎡
8300精装 92-143㎡两房、 三房、四房
8200
80-140㎡二房、 三房、四房
8200
88-143㎡三房、 四房
江景12500 90-135㎡三房、
非江8000
四房
——
70-140㎡两房、 三房、四房
——
户型类型 二房二厅一卫 80㎡ 三房两厅一卫 90㎡ 三房两厅两卫 105㎡ 三房两厅两卫 120㎡ 四房两厅两卫 125㎡ 四房两厅两卫 140㎡
合计
金域滨江住宅户型配比表
类总户数
户数比
168
12.96%
396
30.56%
198
15.28%
168
12.96%
198
15.28%
168
12.96%
1296
占地面积 （万平方米）
建筑面积 （万平方米）
15.6 55.5
容积率
2.82
绿化率
45%
物业类型
住宅
开发商
长沙世茂房地产有限公司
在售产品
2期11#高层
在售户型
97-131㎡
在售价格
8200元/㎡
物业费
2.1元/月/平米
Code of this report | 27
区位交通
位于河西滨江新城片区桥头堡位置，靠近地铁四号线和城际轻轨换乘 点，公交站途径车辆较多，交通便利。
不足：厨房面积较小，客卫正对卧室门
优点：动静分离，功能分区，客厅和书房带270° 观光阳台，视野开阔，主卧开间3.85米，带独立卫 生间，彰显主人尊贵身份 不足：进门就是卫生间，过道较长，浪费面积大
Code of this report | 17
优劣对比
南山看江，金域滨江揽湖瞰江，资源胜出；带精装，万科物业，附加 值胜出；户型更适合市场需求，产品胜出。
城市价值：滨江新城规划打造为中部金融区，政府扶持， 区域发展潜力巨大；
景观资源：一线江景、古樟公园、施家港水上乐园，一 江两园景观；
高附加值产品：N+1户型，高得房率，万科精装，全面 家居解决方案，契合刚需客户需求。
Code of this report | 8
周边主要竞品状况
项目名称
——南山雍江汇
Code of this report | 12
经济指标 较小规模、高绿化，较低价格的大户型高层住宅产品。
项目名称
南山雍江汇
项目位置
岳麓区潇湘北路与含光东路交汇处 东北角
占地面积 （万平方米）
7.5
建筑面积 （万平方米）
26
容积率
3.50
绿化率
45%
物业类型
住宅
开发商
长沙南山新城房地产有限公司
在售产品
2期青云组团高层
在售户型 在售价格
物业费
107-180㎡
不看江产品8000元/㎡，看江产品 10000元/㎡
2.68元/月/平米
Code of this report | 13
区位交通
位于河西滨江新城核心商务区，靠近地铁四号线，公交站点较远，现 有交通较便利。
❖ 区位：滨江新城片区，潇湘路以东， 滨江景观路以西，毗邻湘江风光带， 位于河西滨江新城核心商务区；
户具有实用性强、得房率高吸引力。
➢ 1、2、3#栋住宅 产品类似，分别为 90㎡紧凑型2+1、 110㎡舒适性2+1 和130㎡舒适型 3+1.
Code of this report | 7
项目价值属性
从项目各价值维度提炼项目物理属性：
价值点提炼：万科/滨江新城/一线江景/高附加值产品
品牌价值：中国房地产行业领跑者，专注住宅开发，入 湘8年，深耕湖湘，品牌价值本地化；
观湘江、半赠送阳台、世 邦魏理仕物业
附加值高
107-180㎡
更适合市场需求
单价
待定
8000-12000元/㎡
——
Code of this report | 18
二
滨江新城
——恒大御景湾
Code of this report | 19
经济指标 较小规模、高容积率、较低价格的高层精装住宅产品。
项目名称
项目位置 占地面积 （万平方米） 建筑面积 （万平方米）
容积率
绿化率
物业类型
开发商
在售产品
在售户型
在售价格
物业费
恒大御景湾
岳麓区潇湘北路与含光路交汇处西南角 4.97 25.35 4.0 35% 住宅
恒大地产集团长沙置业有限公司 1#、2#、9#高层 90-140㎡
8500元/平米（精装） 2.30元/平方米·月
项目名称
万科金域滨江
南山雍江汇
优劣对比
区位
滨江新城
滨江新城
一致
交通
现有交通较便利
现有交通较便利
一致
周边配套
现有配套不成熟
现有配套不成熟
一致
环境资源 施家港公园、古樟公园、湘江
滨江景观带、湘江
亲水性更佳
建筑设计
——
产品附加值
精装修、观湖景看湘江、万科 物业
户型面积
80-140㎡
外立面美感不足
建筑美感优越
项目经济技术指标
小区布局图
总建面
264589㎡
住宅建面（计容） 商业建面
144793㎡ 21307㎡
二线江景
容积率
4.0
园林景
总户数 绿地率
1276 35%
一线江景
项目整体规划由5栋住宅、3栋公寓、1栋幼儿园、 2栋独立商业及部分商业体构成，其中2栋超高层建 筑； 项目东部古樟公园，为红线外用地，项目为市政 代建。
项目名称
万科金域滨江
恒大御景湾
优劣对比
区位
滨江新城
滨江新城
一致
交通
现有交通较便利
现有交通较便利
一致
周边配套
现有配套不成熟
现有配套不成熟
一致
环境资源 施家港公园、古樟公园、湘江 施家港公园、内部人工湖 滨湖临江，亲水性更佳
建筑设计
——
产品附加值
精装修、观湖景看湘江、万科 物业
户型面积
80-140㎡
欧陆式建筑风格
90-130㎡三房、 四房
——
——
Code of this report | 9
竞品选择的原则
原则一 三大热点区域 原则二 品牌、产品相当 原则三 价格、资源相近
Code of this report | 10
竞品项目位置分布： 三大片区，十大项目
恒大御景湾 世茂铂翠湾 保利西海岸
金茂悦 金茂梅溪湖
100.00%
类总面积 13440 35640 20790 20160 24750 23520 138300
面积比 9.72% 25.77% 15.03% 14.58% 17.90% 17.01% 100.00%
Code of this report | 6
高附加值产品 2梯4户，80-130㎡紧凑三房、舒适四房，均为N+1户型，对于刚需客
优点：动静分离，功能分区，客厅带观光阳台，视 野开阔
不足：主卧无独立卫生间，客卫正对卧室门
优点：南北通透，采光面广，客厅带观光阳台，视 野开阔，主卧带独立卫生间，彰显主人尊贵身份 不足：客卫较远，动静不分离，且正对卧室门
Code of this report | 24
优劣对比
恒大看湖，金域滨江揽湖瞰江，资源胜出；户型更广，附加值略高， 产品胜出；恒大低价策略。
吧。
一线滨江资源，家门口的景观长廊：零距离江景资源；北面紧邻茶山公园，东靠古 樟公园，南有施家港公园，自然资源丰富 东面滨江资源
湘
茶山
江
公园
风湘
光江
带
本项目 古樟 公园
施家港 公园
Code of this report | 5
项目产品
以首置首改刚需型产品为主，面积段为80-140㎡二房、三房、四房； 其中90-125㎡占74%。
——
精装修、观湖、金碧物业 附加值略高
92-141㎡
相差不大，范围更广
单价
待定
8500元/㎡
——
Code of this report | 25
三
滨江新城
——世茂铂翠湾
Code of this report | 26
经济指标 大规模、高绿化、较低价格的高层精装住宅产品。
项目名称
世茂铂翠湾
项目位置 岳麓大道与潇湘北路交汇处西北角
Code of this report | 21
配套资源
商业、医疗配套较为齐全，教育、银行配套正在完善，拥施家港水上 公园和小区内湖风光，能远眺湘江。
外部配套：
学校：长郡双语实验中学、星城实 验中学、星城实验小学 商业：新一佳、沃尔玛、华润万家 超市、渔人码头 银行：民生银行、长沙银行、浦发 银行、中国银行 医院：观沙医院、湘雅三医院
园林：小区绿化很高，树木排 列有序，园林设计无特色
产品附加值：2梯3户观湘江， 半赠送阳台
Code of this report | 16
户型结构
107-180㎡，户型较舒适，开间较大，与本项目相近产品不够紧凑， 浪费面积较大。
三室两厅两卫：107㎡
三室两厅两卫：121㎡
优点：户型方正，动静分离，客厅带270°观光阳 台，视野开阔，主卧开间3.3米，带独立卫生间， 较舒适
Code of this report | 3
交通配套 地铁4号线连通南北、福元大桥、三汊矶大桥贯通东西。 规划地铁4号线设茶子山站；福元大桥连通湘江两岸，有力拔升西岸物业价值； 市政道路较为完善，但公交线路未成熟。
本案
地铁4号线规划站点
Code of this report | 4
景观资源 一江两园：一线江景、古樟公园、施家港水上乐园，可赏可玩，天然氧
Code of this report | 20
区位交通
位于河西滨江新城核心商务区，没有主干道交集，现有交通较便利， 银盆路隧道和地铁四号线将提升交通状况。
❖ 区位：滨江新城片区，位于河 西滨江新城核心商务区；
❖ 交通：项目位于岳麓区潇湘北 路与含光路交汇处西南角，可 乘401、402、168、907A、 907区间、318、916等到石岭 塘下车到达项目，靠近地铁四 号线，距市政府较近，未来交 通便利。
配套资源
现有配套较差，规划配套能满足小区需要，看到湘江与浏阳河交汇， 江景视野开阔。
外部配套：
学校：长郡双语实验中学、星城实 验中学、星城实验小学 商业：安居乐建材广场、华润万家 超市、渔人码头 银行：民生银行、长沙银行、浦发 银行、中国银行 医院：观沙医院、长沙普惠医院
内部配套：幼儿园、商业街
总建面
上市面积 已售
2014年供应量 目前售价 主力户型
恒大御景湾 25.35万㎡ 9万㎡
7.57万㎡
世茂铂翠湾 55.5万㎡ 24万㎡ 19.21万㎡
南山雍江汇 26万㎡
13万㎡ 6.13万㎡
保利西海岸 143万㎡ 11万㎡ 3.17万㎡
协信星澜湾 34万㎡
0
0
万科金域滨 江
总计
26万㎡ 356万㎡
❖ 交通：潇湘大道与含光路交汇处， 项目较远处有石岭塘公交站，途径 168、907、916、318、401、402、 907A路公交，附近有地铁四号线， 距区政府、市政府、汽车西站较近， 走银盆路隧道去火车站比较方便。
岳麓区政府 长沙市政府
南山 雍江汇
汽车西站
火车站
Code of this report | 14
万科·金域滨江
竞品点对点分析(联道策划组)
2014年3月
Code of this report | 1
项目自身概况
滨江新城
——万科金域滨江
Code of this report | 2
项目概况 滨江央区26万平城市生态综合体。
占据滨江新城核心地段，一线江景，26万平建面，业态涵盖公寓、商业、住 宅，内部配套幼儿园、古樟公园。
中建梅溪湖壹号
南山雍江汇 北辰三角洲 复地菎玉国际
万科白鹭郡
滨江新城 ➢ 南山雍江汇
➢ 恒大御景湾 ➢ 世茂铂翠湾 ➢ 保利西海岸
洋湖垸 ➢ 万科白鹭郡 梅溪湖 ➢ 金茂悦
➢ 中建梅溪湖壹号 ➢ 金茂梅溪湖
河东滨江
➢北辰三角洲 ➢复地菎玉国际
Code of this report | 11
一
滨江新城
园林：欧陆经典园林，会所前面恬静的 人工湖，别致的园林走道，是恒大一大 特色
产品附加值：2梯3户和2梯4户，观极 致园林和施家港公园，带1600元/㎡的 精装修
Code of this report | 23
户型结构 92-141㎡，与本项目面积段一致，但户型较差。
三室两厅一卫：102㎡
三室两厅两卫：124㎡
内部配套：私家大湖、品牌幼儿
园、风情商业街
资源景观：施家港水上公园、湘
江、小区人工湖
Code of this report | 22
建筑园林
欧陆式建筑风格彰显气派，人工湖和施家港水上公园增加产品附加值， 给人尊贵的享受。
建筑风格：欧式建筑风格，
外立面材料：下面几层是大理石，上面 是米红色面砖，彰显气派
❖ 区位：滨江新城片区，银盆岭大 桥西桥头堡位置；
❖ 交通：岳麓大道与潇湘北路交汇 处，有银盆岭大桥西车站，途径 149、348、401、907、804、66、 402、405、401、117、811等公 交，距市政府、汽车西站较近， 地铁四号线和城际轻轨在项目边 设有一处换乘站点，交通便利。
资源景观：滨江景观带、湘江
长郡双语实验中学
观沙 医院
银行
滨
江 景
湘
源自文库
观
南山 带
江
安居乐 建材广场
长沙普 惠医院
渔人 码头
Code of this report | 15
建筑园林 白色外立面呈现Art Deco风格，墙面已脏影响美感，园林无特色。
建筑风格：Art Deco风格
外立面材料：白色涂料彰显奢 华，但白色易脏，看上去美感 全无