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典型案例001：未办首次登记，预告登记权利人住满两年如何办证

基本情况

天津市河东区某项目于2006年开发建设，2009年竣工入住，开发建设企业分别取得了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证等相关登记要件，并于2007年、2008年分批办理了商品房销售许可证及预售交易备案登记手续，所出售的商品房中有1415户购房人办理了预告登记。后由于历史原因，一直未能申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，导致该项目购房户无法办理不动产权证书。

解决办法

河东区不动产登记机构核实有关情况后，向市局报送了项目明细表，确认该项目适用“入住满两年”的规定。市不动产登记机构对商品房销售许可证、购房人是否入住满两年、是否已办理预告登记或商品房买卖合同备案、项目开发建设单位是否存在等情况，有关土地、规划、竣工验收情况，以及项目抵押、查封情况等进行了核查，并委托测绘单位进行房地补测和数据补录。认定该项目符合“预告登记入住满两年”条件后，按照《天津市不动产登记条例》第59条“经预告登记的商品房购房人入住二年后，房地产开发企业未办理首次登记的，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记”的规定，为已售的1415户购房人补录信息后办理了不动产权证书，取得了良好的社会效果。

经验总结

实践中，部分商品房项目因开发单位注销、吊销、下落不明等历史原因未能办理首次登记申请，或虽已办理房屋所有权首次登记但不能及时配合购房人办理转移登记的情形时有发生，造成已入住购房人无法办理不动产权证书，严重影响了购房人的合法权利。

天津市解决此问题的经验是：第一，制度先行是基础。2016年7月，天津市人大常委会通过的《天津市不动产登记条例》和配套文件《天津市不动产登记规范》等规定了预告登

记权利人入住满二年、房地产开发企业未办理首次登记的，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记的办理依据、适用范围、流程、审核内容等，解决了登记依据问题。

第二，部门间协调配合是保障。在此类问题处理中，房地产市场管理部门及时提供办理商品房销售许可手续时涉及的相关文件是问题有效解决的保障。

第三，积极主动是关键。不动产登记机构及时整理核实项目情况，主动协调有关部门调取相关资料，直接委托测量单位进行房地测绘，积极研究对策，是解决此类问题的关键。