莎车商贸城营销企划推案(1)

莎车商贸城营销企划

推案

乌鲁木齐市中地行营销策划广告有限公司

二ＯＯ五年五月

第一部分项目调研、分析

一、城市概况：

莎车县是有2000多年历史的文化名城，莎车早在西周时已是西域城邦之国，素有“十二木卡姆之乡”之称誉，具备悠久深远的历史、文化背景。

位于新疆维吾尔自治区西边陲，昆仑山西山麓，塔克拉玛干沙漠西南缘。东望塔克拉玛干大沙漠，南连泽普、叶城二县，西倚昆仑山脉，北与岳普湖、麦盖提、英吉沙三县相邻。县城距喀什市189公里，距和田市327公里，距乌鲁木齐市1644公里。城乡道路四通八达，国道315线，省道巴莎公路贯穿全境，交通通信便利。是新疆维吾尔自治区棉花、粮食、牲畜及巴旦杏的生产基地之一。

莎车县总面积8195.69平方公里，平均海拔为1231.2米。全县人口64.6万，其中98%以上为维吾尔族。

2003全县的国内生产总值达11.08亿元，同比增长8.7%，全社会固定资产投资2.99亿元，同比增长9.3%，社会消费品零售总额1.76亿元，同比增长9%，地方财政收入完成5516万元，同比增长14%，农民人均纯收入1357元。

二、莎车县商业形态描述：

随着城市经济的发展，及近年来莎车县商业物业的大面积开发，商场、步行街、品牌专卖店、超市等现代商业形态已经进入市民消费领域。但受商业消费市场增长度、市民消费意识所限，导致莎车县部分商业物业出现滞销、

空置、经营户的盈利下降等现象。

因此，以现代城市商业物业的评定标准看，莎车县当下的商业形态仍较为原始，正处于由传统商业向现代商业转型阶段。

商品层次：以中低档商品日常消费品为主，主要集中于日用百货、小商品和农副产品等。中高档、品牌商品消费力较弱。

商业形态：以集贸市场为主，辅以商场、专卖店等现代商业模式（如：开源商厦、莎车第一街等），此部分在整体中其所占比例较小，加之

受当地消费水平、意识所限，经营状况大都不甚理想。

商业区域：◢中高档商品消费区：新城路、团结路南段的商业区域，集中了莎车县主要的商场和品牌店，如：开源商厦、莎车步行街

等。

◢中低档商品消费区：老城路、艾斯提皮尔路方向为主的商业区域，以集贸市场、批发市场等原始商业形态为主，如：民

贸市场、大十字市场等。

三、莎车县商业物业开发现状及趋势：

1、据初步统计，莎车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的商业项

目共2个。分别为：开源商城，开发面积1.5万平米；莎车步行街，开发面积2.3万平米。就总人口达67万的莎车县而言，商业物业供给量小于消费需求量。但此类商业物业的经营状况均不甚理想，我方认为原因在于经营定位与消费水平矛盾，造成“水土不服”的现象。

2、从商业发展趋势判断，莎车县商业区域将逐渐向齐乃巴格路方向汇集，

依托原有成熟商业环境，该区域将仍以中高档消费为主。按莎车现有的消

费水平统计，此类商业物业将出现过剩现象。

3、老城路、齐乃巴格路、艾斯提皮尔路、新城路交汇处已形成商场、专业

市场、集贸市场等多种业态共存的商业区域。该片区的商业物业规模、竞争力较强，已成为莎车县的核心商圈。但相对集中的开发量（如：五一电影院改造工程及开源房产开发的新盛酒店），也给本项目的销售带来一定威胁与压力。

四、消费市场描述：

1、少数民族占绝对比例（91.2%），但汉族人口在城区增长迅速。

2、中低档商品仍是市场消费的主体。

3、日用品等生活必需品是消费的主流商品

4、县城居民收入水平逐步提高，随外来人口增加，中高档消费品总量将随

之增长。

5、少数民族消费群体大，消费层次低。

汉族消费群体小，消费层次较高，接受先进消费理念较快。

五、经营户状况：

据调查，莎车县经营户均在“看好莎车县经济发展前景”的同时，又因“个别项目经营状况不佳”，使其“投资信心不足”，大都持“观望”状态。伴随着莎车县商业楼盘的大量供给，这种矛盾势必更加突出，现经营户的利润也有可能出现“降低”的现象。

造成这种现象的主要原因是：第一、商业物业的发展速度远远超出了消

费增长的速度；第二、宏观经济和城市经济的发展对消费的促进不能同步，进而造成“迟滞效应”。

因此：商户对经营商业、投资物业获利的信任度降低，持币观望者增多。

六、当地居民关于商业物业的喜好描述：

1、随着城市的开发，您认为莎车县未来的商业中心在哪里？

A、莎车第一步行街附近 19%

B、莎车商贸城附近 68%

C、开源商厦附近 13%

2、现在，您为何购买新莎车商贸城？

A、自营 78%

B、投资 5%

C、先自营以后租给别人获利 17%

3、如果购买新莎车商贸城，您会买哪一层？

A、沿街门面 63%

B、1F 21%

C、2F 10.6%

D、-1F 5.4%

4、如果在莎车商贸城生意，你会经营什么？

A、化妆品 6%

B、超市 3.6%

C、餐饮 2.4%

D、服装 60%

E、布艺 5.8%

F、鞋帽 21%

G、箱包 0.2% H、其他 0.2%

备注：“其他”包含金银首饰加工、药店、眼镜店。

5、现在，您为什么选择在莎车商贸城做生意（或投资）？

A、是民族聚居区 23%

B、本地人长久以来的习惯性购物地 42%

C

周边乡镇

的人都认可这里，人流量大32%

D、建成后是当地的地标建筑

1.4%

D、商场经营定位、布局规划合理 1.6%

6、选择怎样的付款方式？

A、一次性付款 63%

B、按揭 37%

7、对沙车商贸城的心理承受价格是多少？

A、沿街门面 8000—9000元/㎡

B、1F 5500元/㎡

C、2F 3000—4000元/㎡

D、-1F 4000元/㎡

七、当地居民对本项目的问题点：