兴华南街城中村改造项目可行性研究报告

目录
PART 1：地块开发资源分析 PART 2：开发环境分析 PART 3：定位及物业发展建议 PART 4：开发经营计划及投资收益分析
PART 1：地块开发资源分析
地块开发资源分析—区位
位于郑州市西南郊，交通发达、通达性强，辐射郑州西南部2/3区域， 客源广泛
➢ 距市府－碧沙岗商圈4公里 ➢ 距二七区行政中心2.5公里 ➢ 距火车站－二七商圈5公里 ➢ 距郑州大学3.5公里 ➢ 距郑州客运南站5公里 ➢ 距南水北调大运河3公里
1. 本项目所在区域属城市基本建成区，具备较好的市政配套条件。 2. 本项目周边的道路发达，交通便利。航海路、嵩山路、长江路、大学路等主干
道构成“二纵二横”格局，瞬间可通达全城。 3. 本项目周边B1、B11快速公交开通运营，大大缩短了与中心城各区及如火如荼
建设中的郑州新区的距离，对延伸、扩大本案其他各区的客源起到重要作用。 4. 本项目东南部客运南站明年即将投入使用，其辐射的客流对本案延伸、扩大部
兴华南街城中村改造项目 可行性研究报告
核心提示
[关键字]项目定位 开发经营 项目投资
本方案通过对地块开发资源、经营环境的调查分析，以及周边主要 竞争物业的比较后，对项目的可行性与开发经营计划提出初步意见，并 结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析收益分析，以期探讨该地 块进行住宅开发经营的可能性。依据本方案，项目总建筑面积11万平方 米，项目总投资324，244，188元。经测算项目净利润86，562，016元， 投资收益率为26.95%，因此项目在经济上具有较强的可行性。
3公里内社区配套完善，足以为项目提供服务。从该项目乘车25分钟内， 各级商业中心、行政中心、教育、医疗、休闲娱乐设施可迅速通达。
不足之处项目1.5公里范围内各类配套的档次较ห้องสมุดไป่ตู้。
3000米范围内的社区配套
交通配套：公交三公司，客运总站，规划轨道交通6号线B1、B11、4 路、25路、38路、49路、57路、82路、84路、K815路、K903路等公 交线路
分辖市的客源起到重要积极作用。
地块开发资源分析—小结
5. 本项目中小规模社区，宜予进行快速开发，缩短营销时间以节省成本。 6. 本项目区域景观资源缺乏，内部景观受规模和地形限制。东侧将建设成综合商
住项目，将使得本案有较大升值空间。 7. 本项目的四至不临市政道路，应对交通、给水、排水、电力、通讯、燃气、供
地块开发资源分析—周边环境
就本项目而言，深入区域内部，未临近景观主干道，同时道路两侧房屋 均较破旧，同主干道沿线景观相比，有一定差距，这是弱势所在。
区域环境发展与航海路、长江路、南三环、嵩山路等城市主干道的修建、拓宽改造、贯通 及房地产开发有莫大关系。
由于城市规划方向—“北移东扩的”的原因，航海路曾一度作为城市建成区分界线，城郊结 合部步“脏、乱、差”特征明显，没有象样的标志性建筑、成熟的生活社区，就连学校、 医院等最基本的生活配套，这里也寥寥无几。
地块开发资源分析—四至
不临市政道路，小区出入不便，周边遍布老家属院，景观及展示性差。 只东侧待建升龙综合商住项目，对该项目的环境有一定的积极影响。
东面：临升龙置业城中村改造
兴
亚星盛世家园一期
嵩
商住综合项目，距兴华南街约 120米
旧家属院
旧家属院
华
山
南面：临原有绿城小区围墙， 168家属院 菜市场 距张魏砦路约250米 学校
儿园及单层平房，累计待拆迁建筑面积约20000平方米 项目用地原为城市都市村庄的居住区，地势平坦，场地标高与周围道路
标高基本一致，用地内没有横穿厂区市政的水、电、热力管线 项目用地内尚未发现需要保留的文物、人防等设施 地质情况场地已有近10年历史，无不良工程地质条件
地块开发资源分析—周边配套
公交三公司
西面：临原有家属院及学校的
南
公安局家属院
南
围墙
海鑫休闲洗浴中心
北面：临市公安局家属院围墙， 航
海
路
距航海路约200米
齐礼闫
街
齐礼闫
路
地块开发资源分析—用地
项目占地约40亩，容积率最高4.2，在区域属中小规模楼盘 项目地块南北长约210米，东西长约105米，初步预计三排楼宇，楼间
距约80米 项目东南有两栋小产权多层住宅，东有2层平房若干，西侧有小规模幼
一心：指郑州市域的城镇密集区。 包括郑州市中心城区、郑汴—中 牟组团、上街—荥阳组团和航空 港组团。
四城：指巩义、新郑、新密、登 封四个中等城市。
一带：指沿310国道、陇海铁路等 交通干线上由郑州市中心城区、 郑汴—中牟组团、上街—荥阳组 团、巩义市及沿线城镇所构成的 城镇发展带。
2003年后，由于二七区城市框架拉大，随着金色港湾、帝湖花园、美景天城、亚星盛世家 园等一大批新型住宅小区的相继落成才带动了该区域的住宅市场，大大改善了该区域居住 环境和居住形象。
目前长江路沿线居后发优势，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为郑州市上 佳居住区位。
地块开发资源分析—小结
教育配套：兴华小学、汝河路小学、22中、74中、嵩阳中学、郑州 师范专科学校、郑州商业专科学校、黄河科技大学
医疗配套：省武警医院、市六院、市八院
行政配套：二七区委、政府，市政管理局、市农业局、市检查院
商业配套：奥特菜斯购物广场、世纪联华碧波园店、世纪联华长江 店、华润万家嵩山路店、航海家具城、淮河路灯饰城、古玩城、京 广路鞋城、华中食品城、万客来食品城
金融配套：工行、建行、交行、中行、农行
休闲娱乐：嵩淮公园
25分钟内可辐射到的主要公共设施
交通配套：客运南站、火车站、长途客运 中心站
教育配套：郑州大家 医疗配套：市骨科医院 大型商业配套：中原商贸城－碧沙岗商圈、
银基－火车站商圈、二七广场商业中心
大型行政机构：市委、市政府、市建委 文化配套：郑州博物馆、青少年文化宫 体育配套：五一公园、火车头体育场 大型公园：绿城广场、碧沙岗公园
热等市政配套的具体接入地点及接入方式详加研究后，再综合进行建筑规划以 免重复建设增加成本支出。
PART 2：项目开发环境分析
开发环境分析—城市发展
总体规划：“一心四城、一带两轴” 的城镇发展格局。预计至2020年， 市域总人口约为1000万人，市域城镇人口约为789万人，城镇化水平79% 左右。