别墅项目开发建筑设计论文

浅谈别墅的项目开发与建筑设计
[摘要]随着海南国际旅游岛的建设拉开序幕，中国又迎来了新一轮别墅建设热潮。

然而，海南地产业经过两次大起大落留下了很多别墅存量，加上新建设的大批别墅产品投放，让国内开发投资者不免思考：面对激烈的别墅市场竞争，如何让自己的别墅产品受到购房者的青睐？或者说，如何能让国人青睐自己的产品？因为毕竟海南的别墅产品，主要是面向国内消费群体的。

作为开发企业工程建设人员和建筑设计者，我做了一些“做中国人别墅”的思考。

[关键词]中国别墅、别墅定义、项目定位
中图分类号：tq172 文献标识码：a 文章编号：1009-914x（2013）04-0155-02
引言
人生若只如初见——这是万科在海南三亚落笔洞景区，森林度假公园项目的推广词，这一句出自纳兰性德的绝词《木兰辞拟古决绝词柬友》。

我很诧异，为什么这个项目要用这词句来做项目的推广词，因为绝词的意思是：“与意中人相处，如果能像刚刚相识的时候美好而又淡然，没有后来的怨恨、埋怨，那么一切还是停留在初见时的美好为好”。

如果将词义考虑进去，那么万科在这个项目上，想表达的意思是怎样的呢？
别墅在中国人心中的形象
国内做的别墅项目，主要销售群体还是针对国内客户，所以了
解中国人对别墅的定义，对项目策划与设计尤为重要。

我国古代很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。

我国古代别墅多建在城郊或风景区，古称别业、别馆。

早在西晋时期就出现了民间别墅，以洛阳石崇的金谷别墅为代表。

此外，历代著名的别墅还有：唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。

我国近现代最出名的别墅既是蒋介石和宋美龄的夏都府邸：庐山美庐。

但美庐的著名，并不仅仅因为是蒋介石的官邸，更主要的是，美庐在当时的中国别墅建筑中，其所占地势之优美形胜，周边自然的恬静秀美，建筑内部格局的温馨典雅，庭院和建筑整体构思所营造出的“花园城市”氛围，使其成为当时中国别墅中的佼佼者。

由此看来，中国古代对别墅基本要求是：在环境优美的郊区或风景区建造，居家住宅以外享受生活的居所。

也可以总结为：第一，别墅是居家住宅以外的居所；
第二，别墅要建造在环境优美的郊区或风景区；
第三，别墅是用来享受生活的居所。

有人会问：为什么不说别墅是高级住宅呢？我个人认为：别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人的某种理想和欲望，所谓高级，不过是人刻意进行的对比。

如果当一个房子满足了上面的三点强调，那么对这所房子的主人来讲，这房子就是他的别业。

高级或不高级，就要看主人拿它跟什么建筑比了。

当下中国人对别墅的看法，首先是财富和高端的象征，然后是别墅的三个基本要求。

我所供职的公司曾经做过有关别墅的街头调研，87%的受访者认为别墅一定是高端、高级、富人的房子，仅有很少的一些人认为别墅只要满足三个基本要求就行。

据此，可推断当下国人对别墅的映形象是：
第一，别墅是居家住宅以外的居所；
第二，别墅要建造环境优美的郊区或风景区；
第三，别墅是用来享受生活的高级居所。

别墅在中国的普遍性做法
国人购买别墅，总是带着很多很多想法，但不管想法如何多，“高级住宅和财富象征”是绝对有的。

即然人们是这样想的，那么别墅项目开发就有的放矢了。

拿北京的别墅开发项目为例。

北京的别墅按区域位置，划分为九个区：中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、亦庄别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区、东部泛cbd别墅区、燕西别墅区。

这种划分下，中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区，这几个区别墅的周边自然景观较好，有独特的风景基础，特别是西山别墅区和八达岭别墅区，山景优美，四季皆有佳色，潮白河别墅区以亲水为特点，在北京周边地区是难得的水岸景观。

奥北别墅区比较特殊，除了借助八达岭脚下水系众多的自然景观，还享有温泉的独特优势。

但亦庄别墅区、城南别墅区、东部泛cbd别墅区和新兴的燕西别墅区，其自然景观不是最大优势，其优势在于区位：便捷的交通、低密度居民区、北京近郊地区、距离工作场所较近。

别墅区内以园林景观为主，有的就地造景，有的完全是人工景观。

这些区域内，一些人群是将别墅当做第一住宅居住的，所以，这些区域内的别墅，其高级居所的特性被放大了很多。

北京地区的别墅，除了三点基本要求和高级高端外，还因为北京是我国的首都，所以北京地区的别墅，其高级居所的特性都比其他地区的别墅更强。

那么国内什么地方的别墅，其高级居所的特性最弱呢？是海南。

海南的地理位置和气候条件，使得海南任意地区的别墅，都是有景可观。

对于内陆地区的人们来说，特别是东北、西北地区的人们，在海南置业，多数是为了度假和养老。

所以海南别墅，其“别业”的性质就非常纯正。

通过分析北京和海南两个地方的典型别墅做法，大致可以概念性的了解国内别墅的普遍性做法：没有独特自然景观优势的地方，就要强化高级住宅的特性。

我们要怎样做别墅
了解了国内别墅的普遍做法，那么对于具体的别墅项目我们要怎样做呢？我们再拿海南地区的别墅做分析。

海南的地理和人文特点：山海之色，四季温湿，满眼绿意，但夏季酷热；政策倾斜，市场利好，人们认同，但是配套有待完善。

海南楼市的两次大起大落，导致很多项目瘫痪烂尾，现在在海南的海岸线上，依然能看见许多烂尾的别墅项目。

不能否认这些项目是受到大市场的影响，才最后难产搁浅的，但是项目自身缺陷，也是其瘫痪烂尾主因之一。

这一方面的原因总括起来大致有三：
一、过分迷信景观的力量
坐拥山水，而忽视居住的舒适性，建筑设计不合理，周边的配套不完备，面积很大总价很高，让人们望景兴叹。

代表是海景别墅。

有过海边居住经历的人都知道，海边很潮，海风还夹带盐分，不论冬夏，面海一侧开窗时间长了，屋内就潮湿严重，并且空气稍微干燥，墙上、家俱上都能看见白白的一层盐末。

还有，目前海南优美海景地的周边配套不是很完善，住进别墅，吃喝却无着落，就医就更加远，不免得让人有些隐忧。

从烂尾的别墅项目上不难发现：大量的敞开式房间设计，会所级别的户型面积，项目地周边不仅仅是配套不完备，有的甚至是荒凉。

这样的情况，其销售情况不言而喻。

二、过分强调区位优势
被高级住所遮挡了眼睛，忽略了别墅的生活享受，别墅设计中缺失诸多业主需求。

代表是集中化的别墅区。

海南的别墅在人们的印象中，应该是推开窗，映入眼帘的或是山海美景，或是绿意葱葱的景观，周身萦绕着轻松惬意，毫无纷扰与喧闹。

这才是消费者想要的别业生活感
受。

然而，我们发现很多别墅项目做得和人们想要的根本不是一回事：推开窗看见的不是美景，而是别人家的露台或窗台；别墅与别墅间的距离非常的近，近得不注意就能走进别人家里，和四合院的感觉一样；你在房里干什么，对面一览无余，听音乐、看电影，邻居同步收听，完全没了私密性静谧感。

这样的别墅不过成为了高级住所或者高级宾馆。

三、忘记了别墅的“别业”性质，胡乱将诸多高级元素和特色景观拼凑起来，让别墅变成了高级住宅
“独院、独栋、独享”+“园林、海景、山色”=别墅，这样的模式下，一栋栋“三独”建筑在海边或者山间生长起来。

建筑风格怪异另类，和已知的各类建筑风格都不沾边，自成一派。

建筑外立面颜色扎眼，就像白衬衫和各色衣服一同混入洗衣机洗出来的样子，入目伤神。

园林景观使用的苗木杂乱，从室内凭窗观看，只有枯燥的树绿，没有丝毫的艺术成分。

这不是享受生活的别业，是高级的禁闭室。

避免了以上三点，我们只是做出了合格的别墅，做好的别墅，还是需要多动脑筋的，并且因为建筑设计是人的思想表达，所以很难有一个好别墅的明确标准可言。

但有一点应该是我们始终必须坚守的：那就是扬长避短。

我们在调研海南别墅项目的时候，须认真分析项目基础资源的优劣：自然资源、区位资源、配套资源等资源的优劣。

从中发现优势资源，深挖优势资源的买点，然后对劣势资源进行处理，或弥补
或改造。

弥补，则是单纯的扬长避短；改造，则是将劣势做成项目的建设买点。

项目实例分析
本文的开篇，我曾经提到了万科森林度假公园项目。

万科森林度假公园项目位于海南省三亚市吉阳镇三亚学院旁，比邻落笔洞景区。

项目内有7路公交车通三亚市区，距离三亚市中心8-10公里，距离三亚凤凰国际机场约25公里，距离大东海约17公里、三亚湾风景区约13公里、亚龙湾景区约30公里。

项目坐落在群山环抱之中，一条自然形成的小河流经，在山坳中形成一个小湖，终年清水不绝。

地区为热带海洋性季风气候，6～10月为雨季，夏季湿热，冬季温暖。

森林公园项目的优势资源：在全国范围内比较，项目地块自然气候宜人；在海南范围内比较，是海南地区鲜有的湖光山色；项目距离城市较近，并且和主要交通枢纽的距离不远；区块城市规划，未来将建设成为三亚大学城。

劣势资源：项目地块，小气候不够舒服，山坳里，空气流通不好，较为潮湿；地处城市较偏远郊区，并且临近的落笔洞景区还没有正式建设，周边配套不完善。

万科的这个项目是按照度假地产来做的。

这样一种定位，发扬了项目自然资源的长处，让宜人的气候成为其在全国推广的有力支撑，并且项目所拥的在海南范围内鲜有的湖光山色，也吸引了很多海口、文昌、琼海等地的本土消费人群。

还有，旅游地产这一定位，也将项目的区位资源优势发挥起来。

试想一下，从内陆乘飞机来三亚游玩，下飞机后，驱车25公里，30分钟左右的时间，就到达自己的居所，并且在居所休整以后，乘公交或者驱车，仅20分钟即可到达三亚市区，40分钟左右到达三亚湾或者大东海。

这样位置的房子，是很吸引人的。

针对配套不完善，万科将海南公司的总部建设在这里，并加大了项目日常消费商业的建设力度，如建设村民食堂、大型超市、商业街等商业配套。

而项目加大日常消费商业的建设力度，也是着眼与本区将建设成为三亚大学城的这一优势，挖掘未来本区的消费潜力，吸引很多经商业者到来。

针对地块小气候的缺陷，建筑设计上，项目物业种类不管是公寓、住宅、别墅，都是开放式通风设计，最大限度的降低室内湿度，规划设计上，建筑距离湖面较远，并且居住区和湖面之间有树林，阻隔潮湿空气。

万科森林度假公园项目的扬长避短做的比较到位，参观项目的人群对项目的各方面都比较满意。

项目一、二期开盘的时候，场面非常的火热，我有三个朋友曾亲临选房现场，居然一套房都没买上，这足以说明这个项目扬长避短的成功。

这个项目的所有物业产品，不论是公寓、住宅、联排别墅，以及所谓的叠拼别墅，对内陆和海南的购房者来讲都是别业。

因为这里的房子，是在环境优美的郊区（风景区）建造的，业主居家住宅
以外享受生活的居所。

但不尽人意的是，这里的联排和叠拼别墅，也是集中化别墅区模式，存在私密感不够的缺陷。

可换个角度想想，左右有邻居为伴，生活也会热闹一些吧。

一点感想
走完万科森林度假公园项目后，将“人生若只如初见”和国人对别墅的定义联系在一起，忽然感觉到国内的别墅产品，很多时候未尝不是“人生若只如初见”，因为国人赋予了别墅太多的想法和美好憧憬，而我们能做的，只有保持建筑的“人生的初见”——让建筑保留初见时的美好。