城市土地与城市开发简答题

一.简答题

1.简述我国现行城市建设的土地使用权出让最高年限的政策现象。

国有土地使用证年限的问题: 根据相关法律的规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定: (一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2.简述土地出让金中的地面价和楼面价两种计算方法。

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

3.简述保障性住房的重要内容极其评价。

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。

主要包括：1.经济适用房——政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。

2.廉租房——政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

3.公共租赁房——过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。

4.定向安置房

保障性住房能具有较多的社会意义，包括：

1.安居保障改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。

2.产业带动加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。

3.刺激消费加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

4.简述城市土地使用制度的主要内容。

在我国，实行土地公有制，存在两种形式：即城镇土地国有和农村土地集体所有。国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。农村集体土地所有权，集体所有不能直接进入城市土地市场，必须经过土地征用转化为国有土地。

我国城镇国有土地实行有偿使用制度。土地使用制度的改革包含三个层次：(1) 建立城市土地有偿使用制度；(2) 建立城市土地商品化的流转机制；(3) 建立城市土地收益分配及投入制度。这三个层次相互制约、相互促进。其中，建立城市土地有偿使用制度是基础环节，也是起步较早、进展较快的一项改革，是这场改革的核心内容。

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。又称土地批租。

二.论述题（4选2）

1.论述你对我国现行城市建设中的土地问题的认识和评价。

近几年来我国集中爆发出来了一系列有关土地的问题，其中一些土地问题已成为了社会关注的热点，自然也成了我们国土资源管理工作的重点和难点。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史提出：正视我国土地问题的三个“难以为继”：过度消耗低效用地的粗放型发展难以为继、对大规模开发后备土地资源的依赖难以为继、忽视城乡土地权利主体平等的模式难以为继。深入探析，就会发现这里面还有更深层次的问题。

一、财政体制问题

土地问题，就其本质而言，既是财政问题，也是金融问题。1999年、2000 年财政收入格局变为了“五三二”，也就是在全国财政收入中，中央财政占了50%，省市级财政占30%，县乡级财政占20%。县乡是直接面向农村的，县乡两级财政供养人员占全国财政供养人员的67%，但是财力只占20%，所以县乡两级财政普遍负债累累。留给地方的税收，主要包括建筑税、房地产业税等。地方政府慢慢意识到，只要大兴土木，不仅能够显示政绩，而且能够带来滚滚财源，何乐而不为？，全国掀起建设热和房地产热不是偶然的，而是有上述财政体制的动因。

二、金融体制问题

地方政府的建设资金，房地产商的开发资金，个人购房的资金，主要都来自银行的贷款，甚至上工业项目也靠银行贷款。银行放贷的依据就是政府信用和土地抵押，政府不会倒闭，土地是不动产，跑不了，自然是优良贷款。金融和土地相结合，导致城市建设热、房地产热和工业开发区过热。

三、目前的发展模式不可持续

现在的供地结构，各地情况不大一样，大体上是“四三三”，甚至是“五三二”。就是说，基础性公益性用地，如政府办公楼、城市广场道路、医院、学校等等用地，在整个供地量中大体上占40%，甚至50%；工业性用地占30%；经营性用地占30%，有的地方只占20%。各级地方政府都把土地储备机构当成一个生财机构。

四、需要综合改革

土地问题，不是单纯的土地管理问题，是一个综合性的问题。今后中国的改革，单兵难以推进，需要综合改革。研究土地问题，要拓宽视野，要综合考虑，要关注财政，关注金融，关注投资。

2.论述你对城市土地经济特性的认识。

土地资源的自然特性：数量有限，整个地球的土地面积是相对固定的；位置固定，土地是不可进行移动的；不可替代性，人类生存和生活所需的土地是其他资源不可替代的。

土地资源的自然特性决定了土地具有以下的经济特性：

1、土地供给的稀缺性：

一方面，土地本身面积的有限性和位置的固定性这两个自然特性，导致了土地供给的稀缺性。另一方面，全球人口的急剧增加，使得人均土地面积减少，也是一个重要原因。此外，不同用途的土地面积是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的需求，也是土地稀缺性的一个原因。

2、土地利用的多方向性：

土地的使用价值有很多种，既可以用作农业耕地、工业建设用地、住宅用地等等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。这种竞争常使土地趋于最佳用途和最大经济效益。人们在利用土地时，考虑土地的最有效利用原则，使土地的用途和规模、利用方法等均为最佳。

3、土地利用方向变更的困难性：

土地一旦进入实用就很难在做调整。例如，已经建设好的工业厂房用地，短时期内不可能再进行农业耕种。土地利用的变更需要较长的时间，具有一定的难度。在编制土地利用规划确定土地用途时，要认真调查研究，充分进行可行性论证，以便作出科学、合理的决策。

4、土地报酬递减的可能性：

土地利用报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。虽然现代科学技术是不断发展，但是土地报酬递减对土地的集约化利用会产生一定的影响。

5、土地利用后果的社会性：

土地的合理利用能够促进人类人会健康发展，有利于社会经济的发展。反之，则阻碍经济的发展。土地所承接的经济活动的合理配置有助于提高土地利用价值，土地利用后果具有正面积极的作用。土地的合理运用会对整个社会产生积极的影响。

6、区位的效益性：

土地区位利用的三个原理：农业区位理论、工业区位理论和中心地理理论。区位理论的说明土地区位的合理利用会产生较好的经济效益。土地区位效益的实质也就是“位置级差地租”：由于土地距离产品消费中心位置不同而导致土地利用纯收益的差异。好的区位规划会带来较大的经济效益。

7、土地的增值性：

土地是可再生资源，在土地上追加投资的效益具有持续性，而且随着人口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显著的增值性。

3.论述我国城市土地集约特性的认识。

4.请从工业区.居住地区.商业区.办公区.旅游地方的开发方向选择一个开发方向结合实

际分析论述谈谈你对相关城市开发与经营的认识。