四川省成都市地产商铺市场分析报告

四川省成都市地产商铺

市场分析报告

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图表目录

注：销售市场新增供应以取得预售证为统计标准，租赁市场新增供应以项目实际交付使用为统计标准。

一. 市场环境分析

1. 宏观经济环境

1.1 GDP保持高速增长

2010年，成都市国民生产总值为5500亿元（预计），同比增长16%，第三产业增加值2700亿元，同比增长13%，占全市国民生产总值的48.1%。经济的强势增长以及第三产业的快速发展为商业市场繁荣提供了有力的支撑。

图 1：成都市GDP增长情况（2004-2010年）

数据来源：成都市统计局

1.2 社会零售商品销售总额持续走高

2010年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额2179.72亿元，其中，批发零售业实现销售额1888.28亿元，同比增长18%，占社会消费品零售总额比重为86.63%。餐饮住宿业实现销售额291.44亿元，增长较快。受到经济强劲增长的影响，居民消费者水平提高，商品市场持续繁荣。

图 2：成都市社会消费品零售情况（2004-2010年11月）

数据来源：成都市统计局

1.3 居民购买力不断增强

2010年成都市城市居民人均可支配收入达18659元(预计)，位于西部城市之首，可支配收入逐年提高，购买力不断增强。与此同时，人均消费性支出为14264元（预计），占可支配收入的76.4%，居民消费意愿较为强烈，商业市场发展具有较好的基础。

图 3：成都市居民人均收入与消费支出情况（2004-2010年）

数据来源：成都市统计局

1.4 商铺开发建设放缓

2009年商铺施工面积516.36万平方米，同比上升5.1%。大量的商业项目处于修建过程中，未来商铺供应量充足。新开工面积84.19万平方米，同比减少21.4%，由于受到金融危机的影响，开发商纷纷放缓开发节奏，推迟或暂停开发导致新开工面积下降。竣工面积64.56万平米，同比增加16.1%，但是新竣工投入使用的商铺仍然不多。

图 4：成都市商铺建设情况（2004-2009年）

数据来源：成都市统计局

2. 政策规划

首次限定商业用房层高

2010年3月1日，成都市规划局下发了关于对《成都市规划管理技术规定》中容积率、建筑面积等指标的补充解释。其中提到商业用房层高不大于6.1米，建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。此外，超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、综合会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。

影响：该文件的是针对商品房在建筑设计上较为混乱，“偷面积”较为普遍的情况下提出的。该文件首次对商铺层高进行明确限定，能有效限制开发商将增加层高、赠送面积等做为营销手段，从而规范商铺建筑设计。

4.17“国十条”出台

2010年4月17日，针对房地产市场价格持续飙升等情况，国务院出台房地产市场调控政策，以金融手段限制二次及二次以上的购房行为。其中二

次购房首付比例提高至五成，贷款利率为1.1倍，三次及以上购房则不予贷款。

影响：此政策旨在通过金融手段对二次及二次以上购买住宅行为加以限制，并未提及商业地产，但是对商业地产的影响深远。购买住宅的二套房与购买商铺在首付及贷款利率上执行一样的政策，导致部分投资者将资金投向商业地产领域。

土地增值税清算

2010年5月19日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了清算补缴的土地增值税的部分细则。

影响：商业地产的开发难度大，风险也较大，销售价格相对较高。土地增值税对增值额30%-60%的征收率有可能导致开发商利润缩水，对于优质商业项目来说，规避土地增值税的办法将物业转变为自己持有，不仅能获得稳定的现金收入，还能有效避税。从这一层面上看，土地增值税的清算促使商业地产只租不售将成为潮流。

3. 市场动态

西武百货撤出成都，乐森百货进入

2010年1月1日，盘踞成都3年的西武百货因经营不善撤出总府路，四川美嘉森名品百货有限公司将进驻，并专门注册了一个新品牌——乐森，定位为成都奢侈品牌购物中心。在西武百货撤离之前，美嘉森与西武百货物业的业主之一四川和正（集团）有限公司签下一份租金超2亿元的租赁合同，正式启动计划，把原西武百货物业打造成为成都奢侈品新中心乐森百货。

凯德商用收购万科魅力之城购物中心

2010年2月4日，凯德商用以4.5985亿元收购万科魅力之城项目内的购物中心。总建筑面积58350平方米，地下一层至地上四层为商场，地下二层共有318个停车位。该购物中心将成为凯德商用继金牛、沙湾、天府后在成都的第四个购物中心。

乐森收购东风广场

2010年3月11日，成都乐森百货斥资3亿元收购原东风商场产权。物业总建筑面积15327平方米，共计六层，负一层为地下车库，出让房产土地使用面积约3763.50平方米，拍卖参考价1.8亿元。东风商场将打通后与乐森百货统一经营，物业面积将达到3万平方米。

百联天府购物中心撤走，王府井入驻

2010年3月，百联天府购物中心将撤走，该购物中心是百联集团投资5.5亿元打造的西部第一家购物中心，占地面积85亩，建筑面积16万平方米，共计5个楼层，集百货、超市、专业专卖店、餐饮、娱乐、休闲、文化、影院、办公于一体。商场于2004年4月开业。但百联天府购物中心由于股东合作问题被迫撤出，预计王府井百货2号店将进驻。

红星美凯龙三号店入驻城北

2010年3月17日，由中国家居流通业巨头红星美凯龙和上海绿地集团联手打造的“绿地·世纪城奠基仪式暨红星美凯龙西南旗舰店入驻仪式”在北新干道三环路内侧隆重举行。红星美凯龙在成都的西南旗舰店三号店将入驻城北。

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