房地产投资风险分析及对策初勘

房地产投资风险分析及对策初勘

[摘要]房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。文章试析了房地产投资的主要风险,从而提出了防对策。

[关键词]房地产投资风险类型对策

房地产是个热门和利润丰厚的行业,近三、四年来,住宅价格每平方米提高了1500元左右,这成了一个不争的事实。因此,该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险,同时也有相当多的开发商由于策划、经营、政策等诸多因素导致他们的楼盘卖不出去。由此,投资者就应具备防各种风险的意识和能力。本文拟就房地产投资风险与防对策作一初浅探讨,以期得到专家的指导。

一、房地产投资风险类型

房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目,在开发过程中,由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。房地产投资有以下几种风险:

1.通货膨胀风险

通货膨胀风险也称为购买力风险。因为房地产投资周期较长,所以只要通货膨胀的因素存在,投资者就面临通货膨胀的风险。

2.市场的供求风险

市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

3.利率风险

利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之增

高,资本成本增大,楼盘成本加大,如果价格调高,楼盘卖不动,如果价格不动,则利润减少甚至为零,更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。

4.房地产政策风险

房地产政策的改变,尤其是调整性政策的出台,必然导致某些房地产成为牺牲品,例如新出台的房产税收政策,个人将购买不足两年的住房对外销售,征收5%全额营业税。这种政策限制投资者的资金收回时间和资金的变现能力以及楼盘销售价格降低销售时间增长等。

5.经营管理风险

经营管理风险是指由于房地产投资经营管理不善而造成损失的风险。包括:投资者不能胜任经营管理工作,信息匮乏,决策失误,不能处理好各种合同关系,违章或等。

房地产管理水平的高低,决定了房地产项目收入支出的大小,也就决定了房地产项目抗风险的能力。管理水平高的房地产项目,其经营支出低而收入高,这样就保证了尽快回收资金,保证了在外部环境变坏的情况下也能维持,所以管理水平高的房地产项目,其抗风险能力强。相同类型的房地产项目,为什么有的亏损,有的盈利,很大程度取决于对房地产项目的管理水平。

投资不同类型的房地产,需要承担的投资商业风险也不相同。普通住宅的风险相对要小些。此外,房地产的户型设计和装修风格品质也直接影响着能否盈利。近几年一度风靡的精装小户型就以其独特的功能受到市场的青睐而赚得1桶金。

6.财务风险

财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。上述各种风险是房地产投资中比较常见的主要风险。实际上,由于房地产投资的复杂性,其中的风险是多种多样的。

由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析，效率不但不高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法则”可知，20%的因素对事件有80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们需要重点关注的是那20%的重要因素。

二、房地产投资风险因素

1自然风险

自然风险指的是由于自然因素具有不确定性，导致房地产商品的生产过程和经营过程可能受到的影响和直接破坏，由此带来的对房地产开发商和经营者经济上的损失，如风暴风险、火灾风险、洪水风险等。

2政治风险

房地产的不可移动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由以下因素造成：政变、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等。同时，政治风险还包括政策风险，即由于国家或地方政府有关房地产投资的政策条件发生变化而带来的投资风险。房地产投资是一项政策性很强的业务，它受多种政策的影响和制约，其政策都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给房地产开发投资者带来投资的风险。

3经济风险

经济风险因素主要是指国家的经济形势环境变化这类不确定因素的出现对房地产市场产生的影响。

4技术风险

房地产技术风险是指随着科学技术的不断进步，技术结构及其相关变量的不断升级，会给房地产开发商可能带来的损失。比如，科技进步可能使得房地产商品的适用性受到影响，从而使开发商不得不追加投资进行房地产的翻修和改造。

5社会风险

社会风险因素指的是由于社会形势的变化对房地产市场的影响，有可能给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失。

6部决策和管理风险

上述风险因素都是来自外部环境，而部决策和管理风险指的是由于开发商决策错误、策划失误或经营管理不善导致低于预期的收入水平，包括类型选择风险、地点、人、财、物组织管理风险和投资方式等。

7国际风险

国际风险是指国际经济环境的变化产生的对地区性经济活动的

影响，它对一个社会经济活动的影响是全局性的。投资者如果有意涉足国际房地产项目，那么就要了解项目所在国的环境，把握好投资政策，并且采用相对稳定的货币和汇率工具，才能尽可能地避免潜在损失。

三、房地产关键因素分析

在进行风险因素相关性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究，本文从以下两个方面来重点考虑房地产投资风险：时机风险、区位风险。

1时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看，就存在明显的周期性：美国以18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机，保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要，对开发商的意义非常大。因此，开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，适时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气，失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本都租售不出去，此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益便成了实际的损失，因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。

2区位风险区位风险产生于区位因素的变化，因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般，区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置，不仅指所处的地理位置，还包括其社会位置，如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度，从而产生极为不同的经济效益。因此，投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外，区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异，这使得投资者可能面临巨大的区位风险，如交通运