2014年荆门东宝区泉水大道地块投资推介

21
PART
3
市场现状分析
土地供应情况 房产市场现状
第三章
土地供应情况—1.全市总体情况
市场现状分析
近三年来，全市整体土地供应数量逐渐增加，商住用地供应数量在2012年 下滑后，2013年并未一路下滑，而是出现反弹，土地供应保持在稳定水平，市 场依然活跃。
第三章
土地供应情况—2.中心城区商住用地供应情况
抢占投资先机，尽享发展厚利。
PART
2
区域发展分析
荆门城市发展分析 东宝区发展分析
第二章
荆门城市发展分析
—1. 地理优势 荆门市地处“两圈”（武 汉都市圈和鄂西生态文化旅游 圈）结合部，是沟通东西、实 现两圈协调发展的最佳桥梁。
鄂西生态文化 旅游圈
区域发展分析
荆门市 武汉都市圈
“宜荆荆”城市群空间战略也为 荆门城市跨越发展提供广阔平台。
项目地块分析
苏台小学
月亮湖小学
第四章
项目地块分析
东宝区公共卫生服务中心效果图
第四章
周边区域配套—4.环境配套
周边环境情况：
l 宗地周边现为原生生态系统，将面积 较大的山体林地作为天然“氧吧”予 以规划保留； 宗地北部工业园落户企业为机械、电 子等产业，对环境无影响；东部1.5 公里的华能热电厂采用最先进的工艺 流程，加之荆门盛行风向为南北向， 对宗地环境无影响。 宗地两侧新台西路、泉水大道为规划 城区主干道，其道路两侧将修建20米 宽临路景观带； 宗地西部200米处为蒋家冲水库规划 生态公园，为宗地居民提供良好的休 闲娱乐场所；
第三章
房产市场分析—1.全市总体情况
市场现状分析
从近三年的数据来看，荆门房地产市场投资呈现出稳步上升状态， 而商品房销售保持稳中有升。可见，荆门房地产市场保持活跃态势。
第三章
房产市场分析—2.供求情况分析
市场现状分析
根据《2013年度荆门市房地产市场运行监测报告》显示
中心城区商品房供应量 199.24万平方米
市场现状分析
2013年，城区商住用地总供应量为1076.7亩。 Ø 漳河新区570.39亩,占总量的53%； Ø 掇刀区、高新区293.29亩，占总量的27%；
Ø 东宝区213.02亩，占总量的20%；
近几年，城区商住用地供应主要集中在掇 刀、漳河新区，东宝相对较少。
第三章
土地供应情况—3.商住用地存量分析
政策分析—4.单独二胎政策
宏观环境分析
Ø 二胎婴儿出生后带来的改善型 需求 Ø 二胎婴儿长大后新增的房地产 消费需求
持续释放人口红利，将引发楼市刚性需求，带动成交量大 幅增长。
第一章 市场分析
理性回调 分化加剧
宏观环境分析
楼市虽供不应求， 但土地供应持续 稀缺;房价持续上 涨,但调控将继续 收紧。
第四章
宗地基本情况—1.四至范围
东至苏台路
项目地块分析
本案
南至泉水大道
西至新台西路 北临新台二路
新台二路
泉水大道
该地块紧邻泉水大道，是中 心城区和东宝工业园的连接 点，能很快融入中心城区。 荆襄大道 207国道复线
第四章
宗地基本情况—2.周边状况
项目地块分析
以泉水大道为依托：
向东融入杨家桥现代物流园区
销售量占供应量比重 为66.04%
中心城区商品房实际销售量 131.58万平方米
第三章
房产市场分析—2.供求情况分析
以2013年中心城区各片区供销情况为例： 片区（单位：万平 方米） 东宝区 掇刀区、漳河新区 高新区 商品房 供应量 34.76 160.2 4.08 商品房 销售量 32.35 96.52 2.53
一线城市
供应量上升，房 价的增长将趋缓， 局部供应量过大 的城市，会出现 楼盘降价促销。
二线城市
城镇化建设、差 异化调控将有助 于长远发展,房价 将呈现稳中有升 的态势，有望迎 来新的机遇期。
三四线城市
第一章 宏观环境分析结论
宏观环境分析
随着经济下行压力增大，房地产市场日益紧缩。但目前 的宏观调控政策正从“调短期”向“利长远”转变，房地产 业发展政策逐渐向好、环境趋稳。不会出现所谓的房地产全 面崩盘，更不会出现经济硬着陆的现象。 万科集团总裁郁亮表示：“房地产行业已经度过了最黄 金的岁月，进入了白银时代。”
根据不同人群需求，不同城市的 情况，分类施策、分城施策。
北上广深等热点城市行政约束政 策仍将强化，二、三线城市适度 放宽。
第一章
政策分析—2.金融政策利好 央行年内两次实施定向降准
Ø 4月25日起，下调县域农村商业银行 人民币存款准备金率2个百分点，下 调县域农村合作银行人民币存款准 备金率0.5个百分点。 Ø 6月16日起，下调符合条件的商业银
宜荆荆城市群 武汉都市圈
第二章
荆门城市发展分析
—2.城区规模
区域发展分析
2013年—— l 荆门城区实有总人口50.49万 l 建成区面积56.54平方公里
预计2020年——
l 荆门城区人口规模将达到100万 l 建成区面积100平方公里
第二章
荆门城市发展分析
—3. 发展战略
中“兴” — 以主城区中部为重点区域， 加快旧城改造建设； 南“拓” — 以发展工业产业为主，配套 发展商业、金融、居住，打造高新区的综 合配套服务区； 西“进” — 依托漳河水库风景区和漳河 新城区，以生态环境保护为主导，打造政 务新区； 北“优” — 以泉水大道为纽带，以东宝 长宁新城为核心，新型产业和城市建设相 结合，打造产城融合新区。
东宝区泉水大道地块投资推介
中共东宝区委 东宝区人民政府 2014.07
打造城市中央· 精美小区
PART
1
宏观环境分析
第一章
宏观环境分析
不动产
统一登记
土地指标 紧张
房产税立法
房地产业发展 不确定性
农村集体建 设用地入市
技术 产业园区
第一章
政策分析—1.楼市调控优化
宏观环境分析
分类调控，告别“一刀切”
项目地块分析
城市路网结构图
东
西
外
高速出入口 环
10路、19路
火车站 湖 月 亮 文化宫 中天街
本案
路
高速出入口
13路
第四章
周边区域配套—2.生活配套
农贸市场：象山大道以南为官堰农 贸市场，五一路以东拟修建苏台村 农贸市场（50亩）。 商业网点：片区内幸福里、众诚家 园、北城之春、英皇国际酒店等楼 盘配有大型超市，商业业态齐全。 泉水大道、荆襄大道两侧也将入驻 众多大型商贸中心。
宏观环境分析
行存款准备金率0.5个百分点。
既满足融资难企业的资金需求，又支持消费需求。
第一章
政策分析—3.城镇化战略 大力推进以人为核心的新型城镇化
宏观环境分析
“三个1亿人”概念：
Ø 促进约1亿农村转移人口落户城镇
Ø 改造约1亿人居住的城镇棚户区和 城中村
Ø 引导约1亿人在中西部地区就近城
镇化
第一章
市场现状分析
销售量占供应量的 比重（%） 93.07 60.25 59.11
从表面上看，商品房市场出现供大于求，呈现出一定程度的过剩。但分 区域分析，东宝销售量占供应量的比率相对较高，商品房库存少，具备十分 广阔的开发潜力。
PART
4
项目地块分析
宗地基本情况 周边区域配套
市政设施配套
客源情况分析 案例对比分析
Biblioteka Baidu
第四章
宗地基本情况—4.出让条件
用地基本要求：
项目地块分析
用地性质：居住兼容商业用地（商业建筑面积占计容总建筑面积的比例不大于7%） 容积率：≤2.5 建筑密度： ≤17% 绿地率：≥30%
第四章
周边区域配套—1.交通出行
自驾车出行： 距火车站：1.8公里 距杨家桥高速出入口：4.2公里 距东西外环、襄荆高速出入口：5.6公 里 距市中心（文化宫）：3公里 距商业中心（中天街）：4公里 公交出行： 向西步行8分钟可达荆襄大道，乘坐10 路、19路到达市区； 向南步行10分钟可达月亮湖路，乘坐13 路车到达市区。 泉水大道建设完工后，新开通的城市公 交可直达小区门口。
区域发展分析
本案
“三环八射”构建荆门城市新格局，城 北将加快与老城区融合发展。
第二章
东宝区发展分析—1.总体思路
发展定位：
立足产业强区，建设东宝新城，争创中 国农谷“四化”同步发展先行区
区域发展分析
本案
发展思路：打造“一核四区”
一核：以段家冲水库为依托建设12平方公里 的长宁新城 四区： 30平方公里东宝工业园区 20平方公里杨家桥现代物流园区 30平方公里杨竹流域生态文明新农村示范区 20平方公里圣境山文化旅游和生态宜居区 老城区
本案位置即紧邻东宝工业园区
16
第二章
东宝区发展分析—2.工业园情况
东宝工业园
Ø2008年2月获省政府批准筹建 Ø总体规划范围55平方公里 Ø东至襄荆高速、西至焦柳铁路、南至
区域发展分析
泉水大道、北至建泉水库
Ø其中核心建设区范围30平方公里 Ø企业职工3万余人
本案
第二章
东宝区发展分析—2.工业园情况
建园5年来：
区域发展分析
高新技术企业10家 亿元企业46家
规模工业企业达到126家 2013年在125个省级开发 区排名中位次上升到54位
荣获全省“竞进提质” 第一名
企业分布
20
第二章 区域发展分析结论
区域发展分析
东宝占据荆门主城区优势，城市建设方兴未艾。东宝“一 核四区”规划科学、特色鲜明，必将指引北城区加快发展。随 着城市规模的进一步壮大和交通路网的不断完善，将有效带动 城市房地产业的发展；东宝新区建设和新兴产业的发展，也将 为房地产商投资北部片区带来新的契机。
项目地块分析
东宝公安分局 东宝公共卫 生服务中心
1公里
苏台小学 本案
2公里
浏河中学 浏河小学 市一中
东宝中学
月亮湖小学
白庙小学
治安：已启动建设东宝区公安分局， 计划2014年底完成业务用房建设。
文化：规划建设图书馆、文化馆、档 案馆“三馆合一”和群艺数码文化产 业园。
第四章
周边区域配套—3.公共服务配套
市场现状分析
从2013年城区范围商住用地累计存量（供而未用）可以看出，漳河新区 商住用地存量最多；东宝商住用地存量最少，商住用地相对稀缺。
第三章
土地供应情况—4.土地市场价格趋势
市场现状分析
根据相关数据显示，近4年来，荆门市商住用地成交价格在2012 年出现小幅下跌后迅速反弹拉升，整体呈上涨趋势，平均价格为 61.78万/亩。其中，2014年上半年商住用地成交均价达74.2万/亩。 这表明，荆门房地产开发市场依然活跃。
区域发展分析
发展理念：城乡互化、产城融合
都市化 生态化
公 园
城乡互化
工业园
三园合一
产业化
居民区
第二章
东宝区发展分析—2.工业园情况
四大产业： 以宝源为龙头的 森工家具产业
区域发展分析
以科阳设备为龙头的 装备和制造产业
以天瓷电子为龙头的 电子产业
以百盟一马为龙头的 现代物流产业
第二章
东宝区发展分析—2.工业园情况
娱乐休闲：规划建设蒋家冲水库生 态公园、苏台社区文化活动中心和 英皇国际酒店。
北城之春
项目地块分析
众诚家园
1公里
本案 英皇国际酒店 官堰菜场 蒋家冲生态公园 苏台社区文化活动中心 苏台村菜场 幸福里
2公里
第四章
项目地块分析
众诚物流效果图 北城之春效果图
第四章
周边区域配套—3.公共服务配套
教育: 小学：苏台小学、白庙小学 月亮湖小学、浏河小学 中学：浏河中学 高中：东宝中学、市一中 未来规划： 近期将对苏台小学进行改造升 级并配建幼儿园。 医疗：已启动建设东宝区公共卫生服 务中心，计划2014年底前完工。
龙凤山片区
工业园区
本案
泉 水 大 道
杨家桥物流园区
向西进入圣境山风景区
向南融入中心城区
向北融入工业园区
中心城区
第四章
宗地基本情况—3.宗地规模
宗地规模：
总用地面积：192.7亩 A地块净地面积：102.7亩 B地块净地面积：90亩 宗地现状：已为净地
项目地块分析
A地块 102.7亩
B地块 90亩
区域航拍图33
项目地块分析
l
l
l
园区原生生态系统
第四章
市政设施配套—1.道路现状及规划发展
宗地四至道路：
l 苏台路（东侧道路）：城区支路，道路 红线宽20米，规划4车道，北接新台路， 南接月亮湖路； 泉水大道（南侧道路）：城区主干道， 道路红线宽50米，规划6车道，西接象山 大道，东接荆东大道；
漳河新区
区域发展分析
长宁新城
本案
中心城区
高新技术 产业园区
本案即位于荆门中心城区北部
第二章
荆门城市发展分析
—4. 路网规划
三环 ：一环线、二环线、三环线； 八射 ： Ø 月亮湖大道：东向交通放射轴，为钟祥和武汉方 向的对外交通； Ø 白庙路：向东放射，至石牌港、武荆高速石牌入 口； Ø 迎宾大道：东南向重要交通放射轴，为麻城、沙 洋和潜江方向的对外通道； Ø 白云大道：向南放射，为荆州方向的对外通道； Ø 凤袁大道：向西放射，为宜昌方向的对外通道； Ø 漳河大道：抵达漳河，是南城区西片区重要交通 走廊，同时是城区重要西向对外交通通道； Ø 象山大道-泉口路：西北出城通道； Ø 荆襄大道：向北放射，为宜城和襄樊方向的对外 通道