产权酒店VS酒店公寓-投资回报率应理性看待

产权酒店VS酒店公寓投资回报率应理性看待

在目前CPI居高不下以及投资渠道日益狭窄的形势下，房地产市场尽管受“拐点论”的左右，但受人民币升值预期影响，不管是外资还是国内投资人士，已经开始重新审视房地产的投资价值。来自我爱我家资料显示，在奥运短租热的带动下，近期酒店式公寓和产权式酒店的投资市场倍受关注。

■ 投资回报率最受关注

产权式酒店投资，是开发商将酒店的客房分割成独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度客房利润分红，并能获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。

酒店式公寓，既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的某些特点，是既可居住，又可办公的物业。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。

无论是投资酒店式公寓还是产权式酒店，投资回报率的多少是众多投资人士最为关心的问题。

投资产权式酒店，它面临的最大风险就是开发商是否诚信。

由于开发商提供诱人的包租服务和每年的固定百分比的投资率，再加上它会提供业主一定时间的免费入住权，这对异地投资置业的人士而言，无疑会具有很强的吸引力。但由于产权式酒店是一种新兴投资项目，由于知名的开发商一般都非常注重企业的形象，所以他们需要对产权式酒店进行长期的投入，这在时间上存在一定的风险。如果选择一般的开发商，它必然潜藏着更大的投资风险，所以投资者一定要经过慎重考虑后，再决定是否要选择投资。

■面对投资回报率应该理性

此外，投资产权式酒店应该理性对待投资回报率。以租金收益计算投资回报率，从目前国外市场的产权式酒店的投资回报率来看，它一般在6%~8%。但就目前中国市场来看，它一般低于国外的标准，也就控制在4%~6%。再加上受空置期以及同级酒店打折促销和物业管理、取暖、水电、上网、有线电视费等隐性成本等因素的影响，实际回报率可能还要更低一些。所以在投资产权式酒店时，投资人士一定不要被开发商所打的高回报率的“旗号”左右，一定要对各种机制进行有效的分析，理性对待投资产权式酒店。

投资酒店式公寓，相对投资产权式酒店而言，它的投入资金要相对低一些。酒店式公寓既有星级酒店的服务功能，也有星级酒店的管理模式，它是星级酒店的进化体，所以综合性方面很强。从目前市场的投资形势来看，投资酒店式公寓更容易得到快速的投资回报，以租金收益计算投资回报率，目前酒店式公寓的投资回报率大概在5%-7%左右。

酒店式公寓未来发展的独到之处

近两年，酒店式公寓成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。在中国的房地产市场，酒店式公寓正方兴未艾。一时间似乎所有的ＳＯＨＯ办公、长期旅游、商务出差乃至房产投资都盯住了这个市场。２００４年北京、上海、广州的酒店式物业更是一路飘红。根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。

酒店式公寓与前年热炒的ＳＯＨＯ概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但ＳＯＨＯ概念中提供给住户的是较完善的办公空间，而忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服

务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。

成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁华地段，周围有大量潜在的消费者和租客。客户就在附近。该位置填补该区域的小户型住宅的空白。

酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：

产权酒店与酒店式公寓的区别。产权酒店起源于上个世纪７０年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店

居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。

单身公寓与酒店式公寓的区别。单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在５０平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。

商务公寓与酒店式公寓的区别。商务公寓注重商，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场上曾出现过的ＳＴＵＤＩＯ类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上更显得适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家居服务。

国内产权式酒店的发展状况

随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店、陕西汉中的"21世纪万龙大酒店"、倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店、秦皇岛的维多利亚港湾、南岛的三亚温泉大酒店、北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等都是其中较为成功的个案。

国内产权式酒店何以迅速崛起？其实这主要得益于全国房市的回暖。近几年来，低迷多时的海南房地产持续回升，东部沿海城市的房产也普遍升温，购买房产已不仅是为了