12铁总办[2014]257号铁路土地综合开发实施办法.

铁路土地综合开发实施办法

（铁总办[2014]257号）

第一章总则

第一条按照《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013〕33号）、《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号），为切实做好铁路土地综合开发工作，制定本办法。

第二条本办法适用于总公司及所属企业、控股合资铁路公司（含筹备组，以下简称合资公司）土地综合开发。涉及合资公司管理事项，依据产权关系履行相关决策程序。

第三条本办法所称铁路土地综合开发是依据国家法律法规和支持政策，以提高铁路土地资产营运效益和实现开发增值为目标，组织既有和新增土地资源有序流动、优化配置及利用开发的经营活动。

第四条铁路土地综合开发应坚持以下原则：

（一）依法合规，市场运作。执行国家法律法规和政策规定，遵循市场经济规律，坚持市场化运作。

（二）节约利用，集约开发。运用节地技术，提高开发强度，对土地及地上地下空间合理开发，促进土地综合利用、复合利用、高效利用。

（三）规划引领，规范决策。编制土地综合开发规划和年度开发计划，强化项目论证，规范管理流程，提高决策质量。

（四）组织有序，落实责任。实行分级管理、分工负责、协同联动，有序组织土地综合开发，落实项目责任制。

（五）强化监管，防控风险。以效益评价为依据，风险控制为前提，提高土地资产运用效率效益，加强土地综合开发监管。

第二章管理职责

第五条铁路土地综合开发范围：

（一）铁路改线、场站迁移释放的土地；

（二）市域、支线铁路土地；

（三）铁路用地地上地下空间，包括以穿越、跨越等形式占用铁路用地地上地下空间；

（四）线路两侧、高架桥下土地；

（五）改（扩）建铁路项目释放的既有与新增土地；

（六）新建铁路项目新增土地；

（七）其他既有、新增土地。

第六条铁路土地综合开发方式：

（一）自主开发；

（二）土地作价对外投资、合资合作；

（三）总公司及所属企业、控股公司、参股公司间转让铁路用地；

（四）铁路用地向路外转让；

（五）铁路用地及地上附着物租借；

（六）铁路用地抵押、置换；

（七）建设铁路保障性住房。

第七条铁路局、合资公司是权属土地的开发主体，享有土地增值收益；按照“谁开发、谁投资，谁收益、谁负责”的原则，享有投资开发收益，承担以下职责：

（一）组织编制新建铁路项目综合开发机会研究报告、方案研究报告。

1.对接设计单位组织现场踏勘，明确土地综合开发需求。

2.协调地方政府，落实开发用地规划、规模、指标、供地等政策。

（二）编制开发规划、年度开发计划。

（三）组织编制项目方案，主要包括：市场分析、业态选择、投资规模、开发方式、资产处置、融资方案、商业模式、技术经济与风险分析，以及对合作方的尽职调查等。

（四）开展项目评估论证。

（五）负责项目开发与投后经营。

（六）组织项目后评价。

（七）开发规划和须报总公司审批事项以外的项目报总公司备案。

合资公司可自行组织土地综合开发，也可签订协议委托铁路局组织土地综合开发。总公司管理项目的合资公司自行组织土地

综合开发的，开发规划、年度开发计划和项目方案由合资公司报总公司备案或审批；委托铁路局开发的，由铁路局报总公司备案或审批。铁路局管理项目的合资公司，开发规划、年度开发计划和项目方案由铁路局报总公司备案或审批。

第八条总公司加强对所属企业、合资公司土地综合开发的服务、指导、监督、考核，负有指导、监管责任，承担以下管理职责：

（一）与国家有关部门、地方政府沟通协调，利用路地协调机制，为土地综合开发创造必要条件和政策环境。

（二）统筹安排或指导运用自有资金、债务性资金和铁路发展基金等资金。

（三）审批下列事项：

1.新建铁路项目土地综合开发机会研究、方案研究报告；

2.土地综合开发项目方案；

3.年度开发计划；

4.利用铁路用地组织经营性开发或建设保障性住房；

5.土地作价对外投资、合资合作开发；

6.涉及产权转移、用途变更的，包括但不限于：铁路用地向总公司以外转让、置换，政府收回铁路用地；

7.租借铁路用地3000平方米以上或租借期限5年以上；

8.利用铁路用地抵押。

（四）开发规划和审批事项以外的其他项目实行备案管理。

（五）实行过程监管、分析评价与考核，纠正不当经营开发行为。

（六）总结经验，组织交流，推广典型。

（七）组织涉及路网性、具有重大影响的项目开发。

（八）对铁路局、合资公司的部分项目进行引导性投资。

第三章开发流程

第一节新建铁路土地综合开发

第九条在新建铁路项目前期，应将项目财务平衡与综合开发需求作为项目选线和站场选址的重要因素，统筹研究土地综合开发。原则上以车站周边土地综合开发为重点，其用地总量扣除站场用地后，同一铁路建设项目单个站场综合开发用地平均规模不超过50公顷，最高不超过100公顷。

第十条在新建铁路项目预可行性研究阶段，应同步开展土地综合开发机会研究。

（一）铁路局、合资公司应组织设计单位对新建铁路沿线经济发展、自然资源、市场环境、土地利用总体规划、城乡规划进行现场调研，研究土地综合开发的效益目标、用地规模、功能定位及相关规划调整需求。

（二）铁路局、合资公司提出综合开发用地的规划控制和预留条件，协调地方政府调整土地利用总体规划、城乡规划及土地综合开发相关规划。

（三）铁路局、合资公司组织编制综合开发机会研究报告，经预审后与预可行性研究报告一并上报总公司。

（四）总公司会同省、市有关部门审查预可行性研究报告时，同步审查土地综合开发机会研究报告。将机会研究报告纳入预可行性研究报告，按建设项目管理规定报审或批复。

（五）总公司运用铁路建设协调机制，统筹安排新建铁路项目与土地综合开发的相关事宜。商省、市地方政府明确土地综合开发用地规模、规划条件以及有关配套政策，纳入相关会议纪要。

第十一条在新建铁路项目可行性研究阶段，应同步开展土地综合开发方案研究。

（一）铁路局、合资公司应组织设计单位研究提出新建铁路项目沿线站场综合开发用地规模、规划设计以及与站场、线路工程统一联建条件。协调地方政府调整控制性详细规划，加强与周边地区的空间组织、交通衔接、功能匹配等方面的融合，争取用地、财税等相关配套支持政策，与沿线市、县政府签订综合开发用地规模协议。

（二）铁路局、合资公司根据项目建议书建设资金筹措和项目财务平衡目标的需求，在机会研究报告的基础上，分析土地供应条件，开展经济效益论证，编制土地综合开发方案研究报告，经预审后与可行性研究报告一并上报总公司。

（三）铁路局、合资公司应将土地综合开发项目用地方案与建设用地预审同步上报。加强与国家、省（市）有关部门沟通协