棚户区改造建设项目尽职调查

赣州市中心城区棚户区改造项目授信尽职调查

现场调查时间：2011年2月

现场调查地点：项目所在地（赣州市章贡区）

现场调查对象：赣州市中心城区棚户区改造项目

现场调查人员：刘翔、况柑林

一、借款人基本情况

（一）借款人简介

借款人名称：赣州章贡区城市建设投资开发有限公司

住所：赣州市厚德路93号

法定代表人：朱建华

公司性质：有限责任公司（国有独资）

注册资本：5076.16万元

成立时间：2009年1月

贷款证号：3607010000683191

经营范围：从事区政府授权范围内的城建资产经营管理、城镇开发性项目投资管理、各类建设工程项目的代建、管理、基础设施建设：公共配套设施建设：旅游开发；房地产开发。

赣州章贡区城市建设投资开发有限公司原称赣州市章贡区财源建设开发有限公司是章贡区政府负责市政基础设施建设的融资平台。原法定代表人为李斌。2010年4月26日起，公司名称更名为赣州市章贡区城市建设投资开发有限公司，法定代表人变更为朱建华。公司具有政府组织协调、融资的优势，业务涉及多个行业，收入来源有房地产（经济适用房、棚户区）开发收入、政府补贴收入、城建项目工程承包收入等。赣州章贡区城市建设投资开发有限公司于2009年与我行展开合作，先后投资建设了江西赣州水西有色冶金基地2009年道路建设工程项目、赣州沙

河工业园区2009年二期道路建设工程项目、江西赣州钴钼稀有金属产业基地污水处理厂及排污管网建设等项目。

1、公司治理和组织结构分析

（1）股东关系

赣州章贡区城市建设投资开发有限公司是由赣州市章贡区国资局出资1亿元组建成立的国有独资有限责任公司，实收资本5076.16万元,其中:2009年1月23日出资1008万元（货币资金）,2010年9月28日第二次到位4068.16万元(实物资产),剩余4923.84万元(货币资金1992万元,实物资产2931.84万元)将于近期到位。2010年10月12日已通过江西赣州华昇会计师事务所有限公司验资(赣华会验[2010]第98号)。

（2）公司组织架构、内部管理与控制建设情况

赣州章贡区城市建设投资开发有限公司公司设立董事会和监事会，董事长由常务副区长朱建华兼任，董事会设董事5名，监事会设监事3名。公司现有员工23人，其中：本科学历14人，中级职称4人，初级职称2人。公司内设综合部、工程管理部、开发经营部、资产财务部。各部门分工明确、职责清晰，并制定了各个部门的工作职责，能够按现代企业制度建设法人治理结构，经营、财务机制比较健全，并能自觉执行外部审计。

赣州章贡区城市建设投资开发有限公司已在决策审批、财务审批、融资、融资偿付、工程项目管理、对外投资、招投标、担保、会计核算等方面建立了较好的内部控制体系。

（4）信息披露及透明度

借款人对外信息披露及时。在人民银行、银监会等部门及主流媒体无不良评价。目前，公司无重大起诉等或有事项。

2.借款人主要关联方

章贡区国资局为公司全资股东，赣州市场建设开发有限公司为公司全资子公司。

3.借款人关联交易说明

无影响我行贷款安全的关联交易。

4.与我行的历史合作情况

赣州章贡区城市建设投资开发有限公司与我行开展贷款合作始于2009年，截止2011年2月底，涉及贷款项目3个，贷款余额21600万元。在与我行合作过程中，公司能较好的与我行进行有关信息沟通，配合我行开展贷款管理工作。项目具体情况详见下表：

单位：万元

（二）财务情况

公司2009-2010年主要财务指标如下表所示：

公司2009-2010年财务状况表

单位：万元

备注：由于公司成立时间较短，无2008年之前会计信息和财务指标。2009年会计报表由江西赣州华昇会计师事务所有限公司审计（赣华综审[2010]第88号）；2010年会计所表由赣州均正联合会计师事务所审计（赣均会审字[2011]第007号）。

由于公司2009年刚刚成立，公司实力较弱，注册资本仅部

分到位，所承建项目均处于建设期，无稳定的收入来源，故资产负债率较高，营运能力较弱。

经过2010年的增资及生产建设积累，赣州章贡区城市建设投资开发有限公司财务状况有较大改善：资产总额12.2亿元，负债总额4亿元，所有者权益8.2亿元，资产负债率32.8%。偿债能力及营运能力得到大幅提高。预计在近期再次增资之后，还会得到进一步增强。

赣州章贡区城市建设投资开发有限公司于2009年1月成立，目前主要承接了江西赣州水西有色冶金基地2009年道路建设工程项目、赣州沙河工业园区2009年二期道路建设工程项目、江西赣州钴钼稀有金属产业基地污水处理厂及排污管网建设等项目。这些项目当前均处于建设期，因此，营业收入及利润较少，营运能力及盈利能力等财务数据所反映的情形掩盖了公司的实际潜力，不足以反映公司的实际营运情况。

二、项目基本情况

（一）项目建设意义

赣州市是江西省第二大城市，改革开放以来已经取得了令人瞩目的成就，也具备自身独特的发展优势。进入21世纪，挑战与机遇并存。面对全国各大城市的竞争，赣州必须营造新的优势，迅速把自己做大做强，赢得发展的主动权。国家“环鄱阳湖经济圈”和赣州市“对接长珠闽”的战略，要求赣州尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥区域龙头带动作用。

按照赣州市中长期经济社会发展战略纲要的蓝图，要用20年左右的时间，把赣州建成一个结构合理、发展空间广阔、城乡一体的区域性现代化中心城市，并进一步提出了建设赣州的量化指标：把赣州中心城区建设成为赣闽粤湘四省边际区域性现代化

中心“特大城市”（人口100万以上）的目标，把赣州中心城区建设成为人口200-300万，建成区面积200-300平方公里的特大城市。

未来几年，是进一步推进中心城区城市建设的关键之年，也是为加快构建赣州特大城市打好坚实基础的关键之年。中心城区棚户区改造项目，既有外部景观看点和内部公园绿地、同时兼处繁华商圈的独特区段，区位条件得天独厚。同时本次中心城区的棚户改造区域内部分区域又是旧城棚户集中地段，是提升赣州城市形象以及拉开特大城市框架的核心工程。该项工程对于改善赣州市及周边人居环境、实现产业转型、打造城市建设精品、培育长效城市产业、带动区域经济增长，具有重大意义。

（二）项目建设内容、规模

本项目涉及改造范围分布于赣州市河套老城区、章江新区、水东片区、水西片区、沙石片区等5个片区共计27个地块（已剔除我行贷款支持的全省保障性住房项目在赣州市城区内所涉及范围），总用地面积17963.92亩，拆迁户数18327户，拆迁总建筑面积672.3097万平方米，返迁房用地面积2365.48亩，返迁房建设面积548.46万平方米，公共用地面积6784.08亩，项目可实现出让土地面积8814.36亩。

项目总投资194.54亿元，其中申请贷款154亿元（2011年76亿元、2012年45亿元、2013年33亿元），占比79.16％。

（三）四项审批落实情况

四项审批手续目前正在办理。

（四）项目进展情况

赣州市政府已对项目进行了充分的论证和动员，各项工作正在有序展开。市政府已于今年1月下发《赣州市人民政府关于进