厦门紫云尚城项目

厦门塔埔社区新发展用地（紫云尚城）设计
2014年7月20日
设计前期分析
1.区位分析
1.1地理位置
1.2区域定位
2.功能分析
3.交通分析
4.市场定位分析
厦门市下属地区：
•思明区、湖里区、翔安区、•同安区、集美区、海沧区面积：
•1575.16平方公里
人口：
•361万（2011年）气候条件：
•亚热带海洋性季风气候
思明区
湖里区
翔安区
同安区
集美区
海沧区
1.1 地理位置：
•思明区是厦门市的经济、政治、文化、金融中心，位于厦门市南部（含鼓浪屿全岛)，三面临海，与小金门诸岛和大陆隔海相望，面积75.31平方公里，人口81.17万人（其中户籍人口62.09万人）。

•本项目塔埔社区新发展地块（紫云尚城）位于厦门市观音山商务运营和企业区最北端，毗邻原塔浦社区。

•本项目所在区域观音山商务运营和企业区总面积133万平方米，其功能定位为区域性商务聚集区，发展方向和重点是总部经济、商务、金融、海滨休闲。

思明区
区域及周边功能分区1.2
区域定位：
城中村或社区安置
房
金融大道
区域定位总结：
•贯穿南北的金融大道将在未来联系观音山片区南部的会展中心，中部二期软件园、观音山国际商务运营中心以及北部湖里区的海峡旅游服务中心。

•现有岭兜村、何厝村、塔浦村等“城中村”弱化了各片区联系，未来将通过建设金融大道加强。

•通过“村改居”，将城中村村民回迁入安置房，提高住房容积率，节省土地资源，改善居住环境。

并在剩余土地上建设商业、外口出租公寓，为村民提供长期收入保障并满足地区居民生活配套需求。

设计前期分析
1.区位分析
2.定位分析
2.1居住规模
2.2商业定位
2.3其他
2.定位分析：
本案用地性质为社区发展用地，建筑功能为外口公寓和商业。

2.1 确定居住规模
本项目居住部分为出租式公寓。

主要出租对象为在周边办公写字楼（海西金谷广场、观音山片区其他企业总部办公楼）上班的普通白领。

方法：通过推算周边办公人数来确定本项目居住规模。

2.2 确定商业定位
本项目商业部分为租户设置必要的生活配套设施，同时也可为周边的社区居民、上班族提供便利。

方法：通过分析周边商业和居住确定本项目内商业的业态、档次和服务人群。

海西金谷广场
两岸金融中心
观音山广场雀氏运营中心
福兴国际中心
信义大厦
创冠国际中心
汇金国际中心
康利金融大厦
2公里
紫云尚城本项目周边办公写字楼密集。

最近为海西金谷广场，南部沿环岛东路、金融大道有大量企业总部办公。

范围2公里以内，只有酒店或酒店式公寓，无其他针对普通白领出租的外口公寓。

厦门薇阁情侣主题酒店(3星)
拜登度假公寓(3星)
厦门豪朗酒店(5星)斯维登度假公寓(3星)
厦门景弘商务酒店(3星)
厦门景弘商务酒店(3星)
厦门碧海蓝湾酒店（3星)
厦门陆岛酒店(2星)锦江之星(2星)
●总部金融类
海西金谷广场
位于观音山A04、A07地块，用地面积64094平方米，建筑面积43万平方米，总投资25亿元，拟建成以金融要素交易平台为主体的金融贸易集中区。

信义大厦
位于观音山P27地块，用地面积4561平方米，建筑面积61447平方米，总投资4.5亿元，拟建设一栋28层135.8米超高层写字楼，将为观音山片区再添一道亮丽的风景线。

创冠国际中心
位于观音山P28地块，用地面积为4628平方米，建筑面积58387平方米，总投资3.2亿元，拟建设一栋140米的5A级超高层写字楼。

雀氏营运中心
位于观音山D09地块，用地面积2065平方米，建筑面积23310平方米，总投资2.8亿元，拟建设总部营运中心。

福兴国际中心
位于观音山D15地块，用地面积5238平方米，建筑面积51617平方米，总投资3.14亿元，拟建成25层总部大楼。

台商总部大厦
位于观音山P18地块，用地面积8238平方米，建设面积51848平方米，总投资3亿元，将建成台湾商品重要展示中心。

●其他重点招商项目
观音山国际商务营运中心
总占地133万平方米，规划总建筑面积320万平方米。

毗邻国际会展中心、国际会议中心、国际奥林匹克网球中心及香山国际游艇会，与金门岛隔海相望，是厦门岛东部新兴的经济带的核心，也是海峡西岸首个国际商务营运中心。

规划建设56栋中高档写字楼，启动区一期11幢写字楼，已全部交付使用，450多家企业入驻，办公人数超过两万人。

自建
区共引进26家大型企业建设总部大楼。

观音山广场
位于观音山片区台南路与半屏山路交叉口东北侧，由厦门市开元国有资产投资有限公司开发建设。

占地2.27万平方米，办公面积约7万平
方米，面向高端的总部型企业、金融业和股权投资基金类企业招商；酒店面积约2.8万平方米，面向五星级酒店招商；商业面积约4.2万平方米。

●商贸酒店类
厦门吉祥酒店
位于会展北片区，用地面积6833平方米，建筑面积33691平方米，
总投资4亿元，将是环岛路又一家五星级酒店。

规划的观音山片区办公酒店项目
2.1居住规模：周边办公分析：
项目名称：厦门海西金谷广场
建设地点：厦门观音山CBD 中心，环岛路东侧，规划中的厦门金融大道上。

建筑性质：办公
用地面积：64094.018平方米总建筑面积：267000.00平方米建设单位：厦门开元国有资产投资有限公司
设计单位：天津华汇工程建筑设计有限公司
主创设计师：周凯
2.1居住规模：周边办公分析：
本图为塔楼调整前效果图
塔楼高度层数办公面积（m2)
办公人数
T1143m 303792014627
T275m 1419152T3153m 3244608T4
153m
32
44608
2.1 居住规模：周边办公分析：
2.1 居住规模：
居住规模总结：
✓本项目公寓出租对象主要定位为在海西金谷广场上班的普通白领。

片区内其他企业总部办公人员也有可能在此租住。

办公人数估计为：海西金谷广场------14627人，2公里范围内其他企业总部办公人数------22380人，本项目居住部分可出租人群数量可观。

✓厦门普通白领工资平均水平在3000元左右，能为租金支出的比例大约在1/3;
✓结论：本项目将重点推出30~40元每平米，面积在30~40平米的小户型出租单元，满足单身普通白领租房需求；也有少量2~3个单元拼合的较大户型为收入较高的租房者和购入住房困难的中低收入家庭提供；
✓本项目为出租型公寓，性价比较好，将有统一的物业管理，有别于旅馆和城中村的出租屋。

本项目用地南侧的海西金谷广场4层裙房为商业，沿五石路形成连续完整的商业界面。

商业定位为集中、大型的商业体验中心，包含中高端餐饮、少儿活动、健身中心、培训中心并有KTV 、电影2.2
商业定位：周边商业分析
本案
海西金谷广场
五石路
2.2 商业定位：
周边现有商业分析：餐饮
万达广场
800米
400米
观音山沙滩文化公园
两岸金融中心
餐饮：400m范围内(5分钟路程内)>20个，主要为小型餐饮，集中在原塔浦社区周边,；
周边现有商业分析：咖啡厅
800米
400米
咖啡厅：400m/800m范围内(步行5/10分钟路程内) 的咖啡厅，集中在原塔浦社区周边和金融中心内。

周边现有商业分析：百货商场
800米
400米
百货商场：400m范围(步行5分钟路程内) 无大型百货商场。

周边现有商业分析：超市
800米
400米
超市：400m范围内(5分钟路程内):4个，均为小型超市，集中在原塔浦社区周边；
800m范围内(10分钟路程内)：8个，缺乏大型、综合型超市。

周边现有商业分析：健身中心
800米
400米
健身中心：400m范围内(5分钟路程内):1个台球馆，鑫塔水尚会所内有1室内游泳池；
800m范围内(10分钟路程内)：3个，周边缺乏健身娱乐场所。

周边现有商业分析：电影院
800米
400米
电影院：400m/800m范围内(步行5/10分钟路程内)：0个电影院。

周边现有商业分析：其他娱乐
800米
400米
其他娱乐：400m/800m范围内(步行5/10分钟路程内)：KTV 0个，酒吧2个，网吧0个，。

21
22
家具城：位于金山西路、深东路的家具城，集合了金山建材城、豪胜家具广场、吉家家世界、百城整体橱柜、新润城陶瓷城等多家企业，已形成一定规模。

距本基地直线距离3.5公里。

周边现有商业分析：家具城
2.2 商业定位：
商业定位总结：
✓本项目半径800米范围内未来将建成两个大型商业综合体：海西金谷广场、观音山广场；海西金谷档次偏高，观音山广场以中等档次为主，两者的主要消费人群均为办公白领，消费层次较高；
✓结论：本项目商业定位为社区生活配套类，中低档小型商业，为周边社区居、村民，基地内公寓租户提供便利。

25
紫云尚城
1000米
观音山国际运营中心
鑫塔水尚
水晶国际
塔浦社区（安置房）
中国铁建海曦
观海澜庭
塔浦社区东区（安置房）
塔浦村（城中村）
鑫塔水尚水晶国际
观海澜庭铁建海曦
2.1 周边居住分析：
观音山国际运营中心塔浦村（城中村）
塔浦社区东门及农贸市场塔浦社区东区及沿街底商
2.2商业定位：周边居住分析
2.2 商业定位：服务人群
服务人群总结：
✓周边五个中高档社区鑫塔水尚、水晶国际、观海澜庭、中国铁建海曦、观音山商务运营中心配套公寓总套数约3680套，按每户3人计算人数约11040人，常住人口可达7000人；塔浦社区安置房640套，人数约1900人；原塔浦城中村人数3000人，迁入安置房后，村中仍有约1100人。

周边居民总计人数达到万余。

✓结论：本项目商业面向的人群：
周边各档次社区居民及城中村村民；
在海西金谷或周边办公楼上班，并租住本公寓的普通白领；
被海西金谷大型商业吸引到本区的消费人群。

A
C B
2.3 其他：周边公共服务配套分布
本案
30
A
C B
2.3 其他：周边地下停车
本案
其他总结：
✓周边公共服务设施基本齐全；
✓考虑到建设成本，本项目做地下一层较为经济，面积最大化约29000平方米。

✓地下层功能为人防和停车，停车位可出租给基地内公寓住户也可对外经营。

定位分析小结
1.公寓类型定位——持有
2.小户型公寓出租，户型单元面积30~40平米，租金在30~40元/平米，单元可进行二拼一、三拼二改造。

3. 出租人群——普通白领（海西金谷、周边金融中心、企业总部）
4.公寓底层商业定位——农贸市场；大众化餐饮；
日常娱乐、文化类、生活服务类设施
5.地下层功能定位——人防、车库
设计前期分析
1.区位分析
2.功能分析
3.交通分析
3.交通分析-区域尺度
间距800m的地铁站点系统，服务半径400-500m 主要巴士线路，站点服务半径250m
本案
本案地块虽未直接与地铁站点相邻，但路程较短，出行比较便利，且受到干扰较小。

3.交通分析
海西金谷广场观音山国际运营中心
本案
南侧：塔浦路，城市次干道（交通性）西侧：城市支路
东、北侧：现状无规划路
3.交通分析-车流
分析：
机场来向车流：仙岳路—环岛干路—
吕岭路—环岛干路—岛外来向车流：
翔安大道-环岛东路/路—五石路仙岳路/吕岭路—五石路
结论：基地南侧城市次干道（五石路）是主要车流来向。

3.交通分析-车流
吕岭路
根据主要车流来向，基地南侧、西侧可做车行出入口。

本案
人行流线
海西金谷广场
环岛干路
环岛东路
半屏山路
塔浦路
五石路
公交站点
交通总结：
✓本案所在地块南侧为城市交通性次干道，西侧为城市支路，东、北侧无规划市政路，可做基地内部道路或消防通道。

✓主要车流从环岛干路、塔埔路、环岛东路，通过基地南侧五石路或西侧城市支路到达本项目。

✓现有公交站点主要在塔浦路，人流从基地南侧规划市政路（五石路）到达本项目；
✓厦门轨道交通2号线的观音山站将建在海西金谷广场东南侧，地铁出站人流在营业时间可穿越海西金谷广场，非营业时间可绕行半屏山路和塔埔路到达本项目；
✓结论：乘坐公共交通的主要人流来向是由基地南侧城市次干道（五石路）进入。

西侧可设次出入口，方便使用。

设计前期分析
1.区位分析
2.功能分析
3.交通分析
4.空间形态分析
4. 周边建筑空间形态：
本案基地
海西金谷广场
鑫塔水尚
水晶国际
观海澜庭
中铁海曦
塔浦东区
塔浦西区
观音山国际商务运营中心住宅
两岸金融中心
观音山国际商务运营中心
153米
虎仔山
153米
128米143米
75米
空间形态总结：
✓本项目南侧海西金谷、西侧、北侧新建高档社区，塔楼高度100米以上，北侧、东侧塔浦社区安置房24米以下，本项目用地限高控制为60米，在建筑空间布局上形成背山面海、西高东低的趋势；
✓本项目居住部分为公寓，日照条件可比一般居住建筑日照标注略低；
✓本项目必须考虑对北侧塔浦社区安置房的日照影响，不得低于规定标准。

●设计前期分析●设计方案
概念生成
场地退线
总平面图
技术指标
流线分析
日照分析
商业空间
立面模块
景观节点
在传统的商业街中，商业与居住通常是紧密联系的。

大致分为两类：前铺后宅或下铺上宅。

居住者往往是商业的经营者。

在空间布局上需处理好店铺的公共性、招揽性和自
身居住需要的私密性以及商住间连接的便利。

表1：传统商业街中的商住关系
图1：厦门禾详西禾详商城骑楼平面图
本项目中的商住关系比上述的传统商业街组织关系更为复杂。

首先，本项目中商业经营者与外口公寓的租住者不是同一人群，他们之间的关系属于服务与被服务的关系。

底层商铺为租户提供便利的生活文化娱乐设施，租户反过来为商铺提供稳定客源，是一种互利互补的关系。

其次，居住的隐私需求高于生活的便利需求。

商业的公共性会对公寓的私密性产生影响。

因此，通过建筑空间布局，分开设置商业流线与公寓流线，考虑各自需求，又对彼此有所包容，这将是本项目设计思考的出发点。

条板式公寓布局
围合式公寓布局
商业街沿西侧、南侧布置
方案一方案二方案三
最初的三种布局方案
（2014年7月14日）
半开敞式公寓布局
将商业街引向内部
考虑到当地气候条件，居住尽量南北向。

内街式商业增加可逛性和生活气息，且对周边高档社区和高档体验式商业影响较小。

曾厝垵位于厦门岛南部，三面环山，一面邻海，原为小渔村。

随着厦门旅游业快速发展，游客数量激增，家庭旅馆、特色客栈兴起。

一时间，曾厝垵私搭乱建蔚然成风，装修风格杂乱无章，形成独特的景观风格。

路网体系、空间结构均未经过正规规划，以自然有机的方式生长出生动有趣的原生态村落肌理。

概念生成
受到曾厝垵自然生长的村落肌理启发，以设计一条24小时开放的步行商业街为出发点，为城市提供公共休闲消费空间，将人流引入基地内部。

商业动线、空间尺度、立面风格都经过精心设计，营造出轻松活泼的邻里型商业氛围，增强地区活力。