长沙房地产项目前期策划报告

长沙玫瑰园
提香
破冰
环境
价格 资源 风情概念
卧龙湾 东方明珠
南山苏迪亚诺
一座城市的领峰
澳洲首府花园
2、典型案例剖析——中新·森林海
项目名称 绿化率 占地面积 中新·森林海 40.5% 304227.00平方米 项目地址 建筑密度 建筑面积 长沙市望城县高塘岭高乔大道 25.8% 30万平方米
容积率
开发商 促销活动 广告语
1.长沙玫瑰园融合世界“经典泊岸生活”格调， 秉承意大利古典建筑风格，并在此
基础上融合西班牙质朴的建筑形式，形成独特的地中海风情。 项目特色
2.以意大利古典风格的建筑和澳大利亚风情的园林结合在一起，生活和教育配套非常
完善，有5星级酒店，国际米兰步行街，1.5万平米大的校区，大型罗马休闲广场等。 米水系融入到小区的每个角落
导致07年11月开始 长沙楼市出现寒流
1、市场情况
其它因素影响
过度投机使得深圳的房价暴涨之后出现有价无市的局面 广州、深圳、上海等地的降价情况出现挑动了购房者对房地产 降价期望心理的敏感神经
1、市场情况
通过对近期的长沙房地产市场调研发现大多数楼盘出现如下情况：

售楼处来访量明显减少； 客户理性消费心理增强，紧捂钱袋； 房价的涨势停下了脚步，开始出现徘徊； 各楼盘销售量出现明显下滑趋势。
1.21
湖南浅水湾湘雅温泉花园有效公司 5000块抵8000现金 让呼吸爱上森林海 起价:5800元/平米（别墅）； 均价:6000元/平方米（别墅）
总栋数
开盘时间
120栋(2268套)
2007年8月
价格
3380元/平米（多层） 3000元/平米(小高层) 4200—5000元/平米（联排）
物业类型
位于望城边缘行政区域，配套比较缺乏，尤其是关乎衣食住行的生活配套比较匮 乏，这是本案的核心劣势之一
6、周边在售项目分布
本案
项目名
称 长沙玫 瑰园 苏迪亚 诺
规模
普瑞园
2000亩
501.8亩
长沙 玫瑰园
7、周边潜在项目分布
中新花城
本案
深长城
项目名称 中新花城 深长城项
规模 1089亩
中粮项目
300亩
3.小区景观的最大亮点是一个面积5万多平米的自然生态湖泊，亲水岸线长达3700多
2、典型案例剖析——南山·苏迪亚诺
项目名称 绿化率 占地面积 容积率 开发商 广告语 销售状况 优惠 南山·苏迪亚诺 60% 334612平方米 1.05 长沙南山房地产开发有限公司 澳洲首府花园 南山·苏迪亚诺一期出72套联排别墅，于2007年6月9日均已售磬， 项目地址 建筑密度 建筑面积 总栋数 开盘时间 岳麓区金星北路三段399号 25.8% 30万平方米 200栋（2146户） 2007年12月16日
项目位于望城县星城镇，金星大道与雷锋大道交叉口西北角，总用地面积为 106.611亩。其中居住建筑面积占80%，商业建筑面积占20%
2、区位解读
望城县城
伍家岭商圈
麓谷高科技园区
荣湾镇商圈 五一商圈
位于望城界内，超出长沙置业者惯有的15分钟生活圈，心理距离较远，但是 在区域价值上来看，属于政府新建之城，有一定的升值潜力
东马项目前期策划报告
前期策划方案思路导图
定位 思考
项目 定位
营销 推广
市场解读 项目审视 竞争分析 客户剖析
发展方向 建筑风格
产品定位
规划建议
核心思路 价格策略 营销推广 销售计划 价格策略 推广策略 销售计划
001
前期策划方案思路导图
定位 思考
项目 定位
营销 推广
市场解读 项目审视 竞争分析 客户剖析
别墅、小高层、多层洋房
1.依托优越的区位优势及优美的自然环境，重点发展成为面向长沙中心人口的生态型
项目特色 高尚住宅区。
2.配合长沙的总体发展，吸引高素质人才，提供高舒适度和高质量的居住环境。 3.以自然主义建筑和由森林衍生而来生活园林，作为人与自然对语的桥梁。
2、典型案例剖析——长沙玫瑰园
项目名称 绿化率 占地面积 长沙玫瑰园 48% 66.7万平方米 小高层3900元/平米 均价 独栋：10000元/平米 12000元/平米（临湖） 开发商 广告语 长沙玫瑰园房地产开发有 限公司 物业类型 提香 洋房110-200㎡ 别墅 500-1000㎡ 高层，小高层 开盘时间 2006年10月21日 项目地址 容积率 建筑面积 岳麓区金星北路三段399号 1.8 120万平方米
长沙楼市令人感到阵阵寒意
2、但是——
城市开发成本居高不下; 人均可支配收入相对较高;
城市发展空间大;
外来开发商的大举进入.
08年，长沙楼市将出现一定的徘徊
让我们再来看看自己的情况
Leabharlann Baidu项目审视
1、 项目宗地分析
项目名称
郭 亮 大 道
指标 106.611亩 约8万平米 1.2
总占地 总建面 容积率
1.花园洋房：交1000抵6000，优惠5000； 2.联排别墅：交1万抵2万，优惠1万； 3.独栋，双拼：交2万抵4万，优惠2万
洋房3380元/平米 联排5500元/平米
物业类型
均价
情景洋房，别墅，特色商业街
项目特色
1.位于区域内的核心位置，四周与城市主干道相邻，将成为未来区域的商业核心； 2.融会了山景、湘江江景及月亮岛居住和旅游区三大景观资源，是长沙城区内景观资源 最丰富的区域之一 3.项目以“原味澳洲小镇”为定位，整个建筑风格是澳洲风情，明亮且充满朝气，多处
3、地块解读

属小规模项目，区域板块无明显优势 地块形状周正，具有较好的产品可塑性


地块有一定落差，可塑性强
地块植被丰富，具有很强的自然资源

地块小，可塑性强
4、交通解读
路网指示不发达，金星大道、雷锋大道直达本案，道路形象较好。雷锋大道的扩 建和城市的不断发展，将给本案带来一定的交通优势
5、配套解读
发展方向 建筑风格
产品定位
规划建议
核心思路 价格策略 营销推广 销售计划 价格策略 推广策略 销售计划
001
首先让我们来了解目前的市场情况
市场解读
1、市场情况
国家一系列宏观调控政策效果
的显现，导致全国范围内观望 气息的加强和蔓延。
07年长沙楼市的供应量不断
增长，由供不应求发展到供 大于求，市场供需结构发生 变化。
长沙电力 项目
目
中粮项目 1163亩
湖南日报 社项目
尖山项目
湖南日报
747亩
8、项目小结
经过对项目的全面分析
与周边的楼盘比较，最大的特点——规模小
了解了市场和项目的情况，再来看看我们的参照方……
竞争分析
1、项目周边参考楼盘定位格调扫描
项目 中新森林海
整体宣传定位 让呼吸爱上森林海
关键切入点 生态+环境