大成国际商业中心营销推广策略竞标方案.pptx
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方米
现有商业供应面 积：约10.7万平
方米
57.2万平方米 14.4万人
未来人群数量增 加：约5.3万人
现有消费人群数 量：约9.1万人
区域现有商业供应 已经完全能够满足区域人群的常规型商业消费
我们的商业辐射范围
区域化商业的 辐射范围
商业市场解码 ——常规型商业经营商户需求特征
常规业态类型 租金水平（元/天·平方米）
欧洲休闲文化
ⅡⅡ
ห้องสมุดไป่ตู้
关键词：PLAY、咖啡、红酒
核心思想： ➢ 摆脱任何控制、压力、束缚与强制
➢ 完全沉浸在放松、自由的状态下，极大地调动人的创造 意识
➢ 崇尚美丽，并在美丽中净化自身
➢ 休闲是一种态度，是一种保持自身平和宁静的精神状态
欧洲服饰艺术所赋予的灵魂 关键词： 阿弗洛狄忒
Ⅲ
核心思想： ➢ 崇尚自然、单纯与简约的风格
地上一层
面积需求（平方米） 10000-20000 3000 10000-20000 800-1000 300-500 200-400 50-100
商业市场解码 ——区域常规型商业经营商户需求特征
商户可承受
租金区间
5
4.5
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
超市
家电
中式餐饮
休闲娱乐
生活配套服务
常规商业业态商户租金水平 无法支撑我们营销目标的商业售价
2006年4月
30％
2005年初
30％
2006年4月
5％左右
2005年10月 40％左右
2006.6
100%
京都杭城
15000
CBD东都
300000
-
15000
350000（1500户） 2006年6月
100％
-
地下一层7000/ 地上一层17000、
80000
2006年5月
15％
地上二层16000
华侨城
我是意大利风情 我是水主题商业
怎样？让客户选择大成
把握消费者的心理，是切入点
现代消费心理学认为
满足人的基本 消费需求
满足人的物质 消费享受
满足人的精神需求
与体验消费的核心精神相吻合
精神需求
体验消费
文化体 验
时代体验
情境体验
我们，该倡导什么样的文化体验？
他山之石，市场通行的文化体验
珠江帝景 珠江骏景 好运街 华侨城
欧洲风情 北欧风情—钎针街 外国风情个性商业街 维吉奥商业广场——意大利风情
泛欧洲文化盛行
迎合人群“尚欧情结” 消费者乐于买单
借势而行 赋予我们的产品以纯粹的欧洲文化意义
大成的文化体验
大成的文化体验
大大大成成成的的文的文化文体化化验体体验验
希腊城邦出现陶器出现
线形文字A 建立帝国 建立 青铜时代开始/米诺斯
可进驻楼层
超市 影院 家电 中式餐饮
1.5-2.0 1.5-2.0 2.0-2.5 2.0-2.5
地下一层、或地上一层
楼层无明确要求，层高8米 以上
两层，地下一层与地上一层， 或地上一、二层
楼层无明确要求
西式餐饮
2.5-3.0
地上一层
休闲娱乐
4.0-5.0
地下一层、地上一、二层
生活服务配套
3.0-4.0
现有商业 后现代城 商业面积 8万平方米 易构空间 商业面积 0.3万平方米 金港国际 商业面积 0.6万平方米 金海国际 商业面积 1.8万平方
潜在商业 沿海·赛洛城 商业面积 15万平方米 京都杭城 商业面积 1.5万平方米 CBD东都 商业面积 30万平方米
潜在商业供应面 积：约46.5万平
文明的D碎a片ppCeahreedng ivili欧z洲at文io化n的四个截面
欧洲传统的国际贸易精神
ⅠⅠ
关键词： Attalos长廊、墨丘利斯、航海贸易
核心思想： ➢ 古代欧洲最鼎盛的商业贸易，催生了灿烂的希腊文明
➢ 古老的希腊城邦制国家，则成为了欧洲国际化商品贸易 的发源之地
➢ 建于公元前159年，保存至今的希腊古商品中心Attalos 长廊，是欧洲商业文化历史传承的标志
我们有理由相信：
大成国际商业中心 必将成为北京商业物业营销的典范
发挥金铺价值，实现有效营销，我们要做到：
➢塑造市场化的商业主题 ➢科学规划、有序招商，实现商铺的火热经营 ➢有效地进行商业物业营销运作 ➢保证完善的后期管理，为投资者提供切实可行的退出机制 ➢聚集和吸引大量的商业人流，营造良好的商业经营氛围
➢ 无论是古希腊神话、罗马神话、北欧神话还是欧洲森 林神话，深厚的文化底蕴，均为现代人们所追寻的对 象，并为现代商业的文化体验，提供了丰富的资源
希腊首批宫殿，
希腊
出现 亚历山大大帝
…… 商业 首届奥林匹克运特动洛会伊战欧洲争英雄原，的始神话年代首度繁荣
荷马史铁诗器时代开始
鼎盛 希腊文明
时期
希腊线形文字B出现
日升月沉、岁月流转
历史我变们成了传说、传说变成了神话
篇章 文开化启的价新值的，英在历雄史站的在传英承雄中远升华去的年代
大成
墨丘利斯商业广场
以建立恒久的文化商业产品平台为最终目的。
主题，是商业的灵魂 主题主，题是，商是业商的业灵的魂灵魂
大成的商业主题
要服务于营销
确定主题的基点是市场 但是 …
单纯地依靠区域市场是片面的
挖掘主题的基点 区域商业市场解码
商业市场解码 ——区域商业供应现状
商业市场解码 ——区域商业供应现状
项目名称
商业体量 （平方米）
租金 （元/天/平米）
售价 （元/平米）
后现代城 易构空间 金港国际 金海国际
80000 3000 6000 18000
3.5
3-3.5
11000-12000 19000 15000 17000
沿海赛洛城
150000
3.5
19000
住宅体量
开业时间
空置率
500000 200000 120000 280000 700000
➢ 以优雅、飘逸见长的古希腊风格服饰，为人体美注入不 同寻常的活力，其风格影响后世
➢ 以莲花、天鹅、棕榈和鹰为代表花纹的欧洲装饰风格， 体现纯粹而古老的传统，不仅仅是个人的装饰，还包括 了居家与生活
欧洲古代神话 关键词： 神话、英雄、荷马史诗
Ⅳ
核心思想： ➢ 神话传说是人类文明的自然承载者
➢ 古老的欧洲文明，经由灿烂丰富的欧洲古代神话，被 人们世代相传
常规型区域化商业塑造 不符合大成的根本利益目标
大成，要走自己的商业之路
打造恒久的商业文化平台
辐射范围的放大，将使我们面对更大的市场 并面对更激烈的竞争
我要消费
我要购物
我是北京最好的商业
东方新天S地OGO
第三级 ……
我们是传统商业区 我是文化主题
我是最大的 百货
我是一站式购物
王府井、西单 金源sh华o贸pp中in心gmall
现有商业供应面 积：约10.7万平
方米
57.2万平方米 14.4万人
未来人群数量增 加：约5.3万人
现有消费人群数 量：约9.1万人
区域现有商业供应 已经完全能够满足区域人群的常规型商业消费
我们的商业辐射范围
区域化商业的 辐射范围
商业市场解码 ——常规型商业经营商户需求特征
常规业态类型 租金水平（元/天·平方米）
欧洲休闲文化
ⅡⅡ
ห้องสมุดไป่ตู้
关键词：PLAY、咖啡、红酒
核心思想： ➢ 摆脱任何控制、压力、束缚与强制
➢ 完全沉浸在放松、自由的状态下，极大地调动人的创造 意识
➢ 崇尚美丽，并在美丽中净化自身
➢ 休闲是一种态度，是一种保持自身平和宁静的精神状态
欧洲服饰艺术所赋予的灵魂 关键词： 阿弗洛狄忒
Ⅲ
核心思想： ➢ 崇尚自然、单纯与简约的风格
地上一层
面积需求（平方米） 10000-20000 3000 10000-20000 800-1000 300-500 200-400 50-100
商业市场解码 ——区域常规型商业经营商户需求特征
商户可承受
租金区间
5
4.5
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
超市
家电
中式餐饮
休闲娱乐
生活配套服务
常规商业业态商户租金水平 无法支撑我们营销目标的商业售价
2006年4月
30％
2005年初
30％
2006年4月
5％左右
2005年10月 40％左右
2006.6
100%
京都杭城
15000
CBD东都
300000
-
15000
350000（1500户） 2006年6月
100％
-
地下一层7000/ 地上一层17000、
80000
2006年5月
15％
地上二层16000
华侨城
我是意大利风情 我是水主题商业
怎样？让客户选择大成
把握消费者的心理，是切入点
现代消费心理学认为
满足人的基本 消费需求
满足人的物质 消费享受
满足人的精神需求
与体验消费的核心精神相吻合
精神需求
体验消费
文化体 验
时代体验
情境体验
我们，该倡导什么样的文化体验？
他山之石，市场通行的文化体验
珠江帝景 珠江骏景 好运街 华侨城
欧洲风情 北欧风情—钎针街 外国风情个性商业街 维吉奥商业广场——意大利风情
泛欧洲文化盛行
迎合人群“尚欧情结” 消费者乐于买单
借势而行 赋予我们的产品以纯粹的欧洲文化意义
大成的文化体验
大成的文化体验
大大大成成成的的文的文化文体化化验体体验验
希腊城邦出现陶器出现
线形文字A 建立帝国 建立 青铜时代开始/米诺斯
可进驻楼层
超市 影院 家电 中式餐饮
1.5-2.0 1.5-2.0 2.0-2.5 2.0-2.5
地下一层、或地上一层
楼层无明确要求，层高8米 以上
两层，地下一层与地上一层， 或地上一、二层
楼层无明确要求
西式餐饮
2.5-3.0
地上一层
休闲娱乐
4.0-5.0
地下一层、地上一、二层
生活服务配套
3.0-4.0
现有商业 后现代城 商业面积 8万平方米 易构空间 商业面积 0.3万平方米 金港国际 商业面积 0.6万平方米 金海国际 商业面积 1.8万平方
潜在商业 沿海·赛洛城 商业面积 15万平方米 京都杭城 商业面积 1.5万平方米 CBD东都 商业面积 30万平方米
潜在商业供应面 积：约46.5万平
文明的D碎a片ppCeahreedng ivili欧z洲at文io化n的四个截面
欧洲传统的国际贸易精神
ⅠⅠ
关键词： Attalos长廊、墨丘利斯、航海贸易
核心思想： ➢ 古代欧洲最鼎盛的商业贸易，催生了灿烂的希腊文明
➢ 古老的希腊城邦制国家，则成为了欧洲国际化商品贸易 的发源之地
➢ 建于公元前159年，保存至今的希腊古商品中心Attalos 长廊，是欧洲商业文化历史传承的标志
我们有理由相信：
大成国际商业中心 必将成为北京商业物业营销的典范
发挥金铺价值，实现有效营销，我们要做到：
➢塑造市场化的商业主题 ➢科学规划、有序招商，实现商铺的火热经营 ➢有效地进行商业物业营销运作 ➢保证完善的后期管理，为投资者提供切实可行的退出机制 ➢聚集和吸引大量的商业人流，营造良好的商业经营氛围
➢ 无论是古希腊神话、罗马神话、北欧神话还是欧洲森 林神话，深厚的文化底蕴，均为现代人们所追寻的对 象，并为现代商业的文化体验，提供了丰富的资源
希腊首批宫殿，
希腊
出现 亚历山大大帝
…… 商业 首届奥林匹克运特动洛会伊战欧洲争英雄原，的始神话年代首度繁荣
荷马史铁诗器时代开始
鼎盛 希腊文明
时期
希腊线形文字B出现
日升月沉、岁月流转
历史我变们成了传说、传说变成了神话
篇章 文开化启的价新值的，英在历雄史站的在传英承雄中远升华去的年代
大成
墨丘利斯商业广场
以建立恒久的文化商业产品平台为最终目的。
主题，是商业的灵魂 主题主，题是，商是业商的业灵的魂灵魂
大成的商业主题
要服务于营销
确定主题的基点是市场 但是 …
单纯地依靠区域市场是片面的
挖掘主题的基点 区域商业市场解码
商业市场解码 ——区域商业供应现状
商业市场解码 ——区域商业供应现状
项目名称
商业体量 （平方米）
租金 （元/天/平米）
售价 （元/平米）
后现代城 易构空间 金港国际 金海国际
80000 3000 6000 18000
3.5
3-3.5
11000-12000 19000 15000 17000
沿海赛洛城
150000
3.5
19000
住宅体量
开业时间
空置率
500000 200000 120000 280000 700000
➢ 以优雅、飘逸见长的古希腊风格服饰，为人体美注入不 同寻常的活力，其风格影响后世
➢ 以莲花、天鹅、棕榈和鹰为代表花纹的欧洲装饰风格， 体现纯粹而古老的传统，不仅仅是个人的装饰，还包括 了居家与生活
欧洲古代神话 关键词： 神话、英雄、荷马史诗
Ⅳ
核心思想： ➢ 神话传说是人类文明的自然承载者
➢ 古老的欧洲文明，经由灿烂丰富的欧洲古代神话，被 人们世代相传
常规型区域化商业塑造 不符合大成的根本利益目标
大成，要走自己的商业之路
打造恒久的商业文化平台
辐射范围的放大，将使我们面对更大的市场 并面对更激烈的竞争
我要消费
我要购物
我是北京最好的商业
东方新天S地OGO
第三级 ……
我们是传统商业区 我是文化主题
我是最大的 百货
我是一站式购物
王府井、西单 金源sh华o贸pp中in心gmall