苏州钱万里桥三楼招商定位建议及品牌推广策略

概念策划 ◎ 销售代理 ◎ 项目投资
Page 4
一、项目目前经营情况分析
钱万里小商品市场经营面积达6万平方米，约3000个商铺。并新增仓储后勤设施 4万方，地上、地下共700个机动车位。新市场还对管理系统进行升级，建立电子导 购显示屏，增设自动扶梯、电梯16台，配备数字监控、防盗系统以及自动喷淋、烟感 报警监控中心。
概念策划 ◎ 销售代理 ◎ 项目投资
Page 7
金阊新城2019年全面启动开发，新
城占地面积为11.2平方公里，东至沪
宁高速公路与相城区相连，南沿苏虞
金阊新城
张连接线和虎丘风景区相邻，西临京 杭大运河与苏州高新区隔河相望，北
虎丘
接苏州高新区浒关工业园。 在早期的区域规划中，金阊新城定
位于物流基地，重点打造物流和商贸
RBD核心商贸区的建设不仅能快速满足新城人在生活上各方面的需求，更将通过业态配套互动推 动宜居新城快速发展。
本案地处RBD辐射范围内，将会进一步促进区域消费及商业的升级，为本案后续运营提供强大的 需求支撑。
概念策划 ◎ 销售代理 ◎ 项目投资
Page 9
路网条件良好：金阊新城启动建设以来，规划新建 道路37条，总里程约40公里。五横五纵的主干路和 环网状次干道路体系基本形成；
地铁3号线原规划方案并未经过该区域，目前政府 正计划调整方案，地铁3号线将在金阊新城设有站点 ，这将为项目带来大批消费人群；
虎阜路西延、312国道改为城市道路等工程全线推 进，使本案与周边区域联系更加密切，优质的道路 交通状况将使项目区域分享更多的市中心区商务溢 出。
目前区域道路系统较为完善，但公共交通尚未 完全跟上。随着未来交通规划（地铁修建及312国 道改造）的逐步落地，本案与周边区域的联系将会 更加的密切。
（专业市场）产业，居住功能仅仅作
为一种配套设施。
由于早期金阊新城发展模式以物流园为主导，区内没有形成成熟、系统的金融、商贸体系。经过
Fra Baidu bibliotek
数年开发，该发展模式体现出的弊端愈加明显。
概念策划 ◎ 销售代理 ◎ 项目投资
Page 8
办公
本案
商业 商务
休闲 居住
旅游
2019年底，金阊新城第三轮控制 性详规出台，新城明确定位于苏州 西北部的城市副中心。沿虎池路2公 里长、两侧800米区域内，新城将 打造一个RBD核心商贸区。RBD集 合了商务、办公、商业、旅游、休 闲、居住等6大业态。
目前区域内商业项目多位于312国道沿线，其中专业市场集中在312国道与联 洋街附近，经多年培育，现已成长为一定的市场规模。富邻商业广场和金亿城 均为生活消费类商业项目。总的看来，整体较大的体量使得个案对投资客源的 竞争仍然较为激励。
本案区位良好，处于金阊新城核心区之中。专业市场发展成熟；餐饮 、休闲娱乐等配套较为薄弱，档次较低；随着区域内规划的落实，商业、 公共配套将得到充分开发。
概念策划 ◎ 销售代理 ◎ 项目投资
Page 12
专业市场研究
项目 总体量 层数 档次 业态
礼品城
机电五金城
新东方汽配城
钱万里桥小商品市场
23万㎡
一期17万㎡
商业1-2层，3-6层为SOHO 商业1-2层，3-4层为商务办公
概念策划 ◎ 销售代理 ◎ 项目投资
Page 2
核心问题界定
提报之初，先梳理下需要解决的问题：
三楼业态如何定位，以达到提升客流量？ 如何进一步提升钱万里桥在苏州市乃至江苏省小商品专业市场形象？ 如何根据业态定位要求挖掘经营户客户？
概念策划 ◎ 销售代理 ◎ 项目投资
Page 3
第一部分 项目现状梳理
目前项目一楼、二楼基本招商完成，主要以老市场的经营户为主，现日均客流量超 过10000人次，年商品交易总额超过12亿元。一楼以经营小百货批发为主。二楼以服 饰，真饰品，床上用品等批发为主。
一楼与二楼的商家主要是从钱万里桥老市场搬迁过来的，每个区都没有合理业态定 位目前各区域业态杂乱无章，非常混乱。
三楼因业态定位问题以及项目推广未到位，导致招商不成功，客流量稀少。
概念策划 ◎ 销售代理 ◎ 项目投资
Page 10
富邻商 业广场
金亿城
苏州机电 五金城
钱万里桥小商 品市场
本案
新东方 汽配城
概念策划 ◎ 销售代理 ◎ 项目投资
Page 11
本案位于金阊新城，金阊新城定位于物流基地和城市副中心；
金阊新城的规划突出商业和居住功能，区域内多为各类型成熟的专业市场，但 生活服务类商业配套不够完善，且档次较低；
钱万里桥三楼招商定位建议 及品牌推广策略
概念策划 ◎ 销售代理 ◎ 项目投资
Page 1
目录
一、项目现状梳理 1、项目目前经营情况分析 2、招商政策 3、项目区域概况 二、项目三楼业态定位建议 1、目前1、2楼业态经营情况分析 2、三楼业态组合建议 3、客户群体定位 4、招商策略 5、招商推广周期铺排 三、项目整合推广策略 1、推广策略原则 2、推广方式 3、广告推广攻略 4、媒体组合建议 5、广告媒体投放策略 6、渠道策略 7、项目包装建议
概念策划 ◎ 销售代理 ◎ 项目投资
Page 6
三、项目区域概况
金阊新城
本案
相城区 平江新城
高新区
古城区
工业园区
本案区域位置良好，处于金阊新城核心区位，周边专业化市场氛围较浓，尤以312国道
沿线为主；区域内餐饮、休闲娱乐等配套目前较为薄弱；随着区域内土地的开发力度加强，
对商业配套及公共设施的需求亦将大大增加。
概念策划 ◎ 销售代理 ◎ 项目投资
Page 5
二、招商政策
1、以每间商铺9平方米计算；三楼沿电梯口过道铺位租金与经营物业管理费合计 12000元。三楼拐角铺位租金及经营物业管理费合计11000元，其他铺位租金及经 营物业管理费合计10000元；租凭合同一年一签，未经过甲方允许，租金及经营管 理费不得更改。 2、租金及经营物业管理费随面积增加而增加，租凭面积须是9的倍数或者14平方米。 3、第二年期，租金与经营物业管理费分开收取，租金分别为8000元、8500元、9000 元，经营物业管理费以50％收取，即30元/㎡/年；第三年租金分别9000元、9500元、 10000元；经营物业管理费以60元/㎡/年。 4、租期、付款方式：先付款后使用，合同签订时即可支付租金及设施物业管理费。