某某房地产住宅项目前策报告

××××物流地块前策报告（简）

目录

一、项目基本信息

二、地块分析

三、客群分析

四、项目定位

五、产品定位

六、规划设计建议

七、物业发展建议

策划部

2018年*月

一、项目基本信息

地块经济技术指标：略A地块

B地块

二、地块分析

1、项目四至

东：鸿达花园

南：华辉花园、岭角

西：暂时为工业用地

北：鸿达花园、恒顺纸品

小结：目前项目地块四不着路，对景观、出行影响较大。

2、周边配套

1）交通：项目西侧为工业二横路，北侧为工业一路。距市政道路80-100米。

临近水寨大道、工业大道，距兴华高速3公里以内。

2）市政：工业区管委会，总体较为薄弱。

3）教育：五小，田家炳中学，技工学校，规划小学（工业三路与工业二横路交汇处）。

4）医疗：妇幼保健医院。

5）商业：奥园广场、维也纳酒店、唐街茶都。

6）金融：邮政储蓄银行、建设银行（ATM）。

7）就业：地处工业园区，较为方便。

小结：城市功能初步具备，但都有一段距离，配套设施尚待完善。

3、区域发展

【城市规划】项目南端为“琴江新城”，作为县城重心西移承载地，是五华未来经济增长的主引擎，区域发展前景良好。

【经济发展】县域经济增速稳步上升，大幅高于全市平均水平；固定资产投资持续保持强劲增长态势，近三年交通基础设施投资迅速增长。

【区域市场】2015-2017，区域房地产市场实现“三连跳”，销售金额/套数/均价年度增长率在20%以上。市场呈现火爆发展态势；社区化楼盘成为主流，住宅产品偏

好四房；品牌房企深耕发展，区域竞争压力剧增。

4、项目SWOT分析：

三、客群分析

1、客群来源

1）工业园区就业的产业人口（长期的职业规划发展，及良好的就业机会）；

2）县城区域内改善型、投资性客户；

3）各大乡镇进城定居类客户（教育、医疗资源）；

3）适婚青年及其它刚需类客户。

2、客群构成

1）年龄构成：

（1）80后（85后）、90后为主流（2）60、70后次之

2）职业构成：

（1）公务员、公用事业单位人员（2）国企从业人员

（3）商贸、服务业业主（4）一般类企业管理人员

（5）一般类普通职员

3、客户关注因素

1）户型选择

（1）偏重四房（140㎡以上），部分选择三房（2）可接受五房

（3）不接受两房（项目所在地段无租赁价值）

2）价格因素

（1）总价因素＞单价因素

（2）总价（四房，考虑首付因素）80万左右

（3）单价可接受区间：5000-7000

3）安全因素

（1）封闭式小区（2）专业物业管理，人员配置充足4）舒适度：

（1）小区内自带休闲、健身设施器材（2）较高的绿地率，一定的园林景观4、可发展客群资源

1）投资性客户

2）机关、事业单位、大型企业团购类客户

3）返乡客、回乡客

四、项目定位

五华首个公园式社区

1、定位依据

1）地块地段因素（目前地块四不着路，与市政道路存在80-100距离，外围道路景观的受限，必然需要项目打造自身内在优势卖点，方可实现项目价值。）

2）项目经济指标因素（项目规划为超高层建筑，建筑密度不足15%，可保证小区大片绿化面积，为园林景观朝公园式方式规划设计提供充足空间。）

3）目前地块仅可做纯住宅小区，商业待后期地块开发时再做配套补充。

2、项目案名建议

1）**公园里/花园城

2）****Ⅱ期（未来西侧精荣地块可作为印象唐苑Ⅲ期）

五、产品定位

1、建筑布局

2、户型及配比

1）基本规范

【基本单元】两梯四户（降低公摊影响）

【房号构成】

大写字母A、B、C为楼栋，1、2为单元，2-30为楼层，01-04为房号。

示例说明：A栋1单元1704房。简写：A-1-1704

C栋2单元3001房。简写：C-2-3001

2）单层面积测算

项目规划为高层洋房，共6栋（30层）依据现有建筑布局和楼层分布（一楼架空，作为休憩、健身配套场所）。可以测算出单栋单层建筑面积为：

单层面积＝总建筑面积÷总住宅楼层。即：

94482㎡÷（6×29）层≈543㎡/层

3）户型及配比

（1）户型选择：根据印象唐苑销售现状和市场主流趋势，项目地块在户型分布上：

宜大不宜小

（偏向四房，四房偏舒适性；适当五房、三房）

（2）户型/面积分布

（南侧三房、四房落位可根据建筑布局调整）

若以平均单层面积543㎡为基数，则：

【建议一】

【建议二】

为实现户型产品线多元化，丰富客户选择空间，建议部分楼栋（B栋、C栋）设为五房。

B1栋、C1栋01户型作为五房户型（景观、朝向、楼间距等因素），其余楼栋01户型则为大四房。

六、规划设计建议

1、户型设计建议

1）住宅层高不低于2.9米，套内空间力求方正，客卧明显分区；

2）顶层户型可设计为复式，可增加实用面积（二层阁楼）和项目价值（1.5倍单价）3）南北通透，双阳台设计，部分大户型可考虑客厅与邻近次卧共享阳台；

4）主卧、次卧270°飘窗设计；

5）入户花园全赠送、半赠送，单个面积不低于6㎡（双入户花园户型须预留结构梁）；

6）公摊占比控制在20%左右，通过面积赠送，实现套房使用率大于90%；

7）厨房排烟采用集中式竖向烟道，阳台管线置于左侧角落；

8）预留空调主机位，置于建筑立面内（主卧次卧之间、卧室卫生间之间），不作外挂。

2、园林景观设计建议

（现有地块）