丽泽项目大实施方案B9B11

北京丽泽金融商务区三期（B9、B11地块）土地一级开发实施方案

二零一零年三月

特别提示

2010年北京丽泽开发建设有限公司拟实施丽泽金融商务区B2～B5、B9、B11项目六个地块的土地一级开发工作，为了更快地实施土地一级开发，运作好本项目，完成丰台区土地开发计划，北京丽泽开发建设有限公司拟分三期实施土地一级开发，其中B2、B3地块为一期，B4、B5地块为二期，B9、B11地块为三期。本实施方案为三期（B9、B11地块）土地一级开发实施方案。

为了利于项目资金筹措和投资计划安排，本实施方案第一部分到第六部分的具体成本测算为B9、B11项目用地的实际土地一级开发成本，在第七部分对B9、B11项目用地的实际一级开发成本汇总，预计B9、B11项目用地实际土地一级开发总投资额为错误！链接无效。万元。

考虑到项目土地一级开发成本需要统一核算，在投资分析中，各期土地一级开发成本、土地出让金、项目入市交易底价、项目用地成交预期价格均采用总价款分摊原则。

分摊系数＝各期地上规划建筑面积/项目总规划建筑面积。

按上述原则分摊后：

1、B9、B11项目用地用入市交易土地一级开发综合成本错误！链接无效。万元；

2、国有土地使用权出让价款错误！链接无效。错误！链接无效。万元；

3、入市交易土地一级开发底价总价错误！链接无效。万元；

4、B9、B11项目用地土地市场交易价格为错误！链接无效。万元，盈利能力错误！链接无效。。

摘要

一、基本情况

1、北京丽泽金融商务区B9、B11地块总用地面积错误！链接无效。公顷（折合错误！链接无效。亩），其中，国有土地错误！链接无效。公顷，集体土地错误！链接无效。公顷（折合错误！链接无效。亩）。

2、B9、B11地块需要拆迁现状建筑物总面积为错误！链接无效。平方米。其中，农业居民住宅建筑面积错误！链接无效。平方米，集体非住宅建筑面积错误！链接无效。平方米，国有非住宅建筑面积错误！链接无效。平方米。用地内共有农业居民错误！链接无效。户，人口错误！链接无效。人。

二、征地补偿

项目需征收集体土地用地错误！链接无效。亩，征地补偿总计为错误！链接无效。万元，征地及安臵人员补偿标准（不包含征地税费）折合错误！链接无效。。

三、拆迁补偿

项目用地范围内住宅类拆迁安臵方案，采用定向回迁补偿安臵；非住宅拆迁采用货币补偿方案。

1、农业居民住宅拆迁补偿，包括：房屋拆迁补偿价，各项拆迁补助及奖励政策、人均50平方米的优惠购房指标。农业居民回迁安臵在C9用地，购房优惠价按6300元/平方米建筑面积计取。

2、农业居民住宅被拆迁人平均补偿13945元／平方米错误！链接无效。；集体非住宅平均补偿3225元／平方米；国有非住宅平均补偿18725元／平方米。

四、回迁、还建安臵

1、B9、B11项目用地农业居民错误！链接无效。人，回迁住宅建筑面积安臵标准为50平方米／人，B9、B11项目用地农业居民需要错误！链接无效。的回迁安臵房。农业居民回迁在C9用地，C9可利用规划建筑面积19万平方米，可安臵B9、B11项目用地上全部农业居民；

五、农民定向回迁效果

1、按照B2～B5、B9、B11整体综合考虑计算，农业居民回迁安臵优惠购房价格平均为6300元／平方米，现农业居民户均居住面积错误！链接无效。平方米，户均

拆迁补偿款为错误！链接无效。。如按人均建筑面积50平方米的标准，每户2.7人计算，每户回迁建筑面积为错误！链接无效。，回迁人需交纳回迁房款错误！链接无效。／户,每户补偿款余额为错误！链接无效。。

六、土地开发程度和供应计划

1、B9、B11项目用地完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“七通一平”熟地状态。

2、B9、B11项目用地土地一级开发从获得授权起始，至完成开发公开上市挂牌交易供应土地，需23个月，整个土地一级开发工作预计2012年完成，具备入市交易条件。

七、入市交易土地一级开发综合成本、底价

1、B2～B5、B9、B11总项目用地入市交易土地一级开发综合成本错误！链接无效。万元，折合楼面熟地价为错误！链接无效。。按照B2B3、B4B5、B9B11三个项目的地上规划建筑面积确定各个项目的分摊系数，其中B9、B11项目用地分摊系数为错误！链接无效。。

2、B9、B11项目用地分摊入市交易土地一级开发综合成本错误！链接无效。万元，折合楼面熟地价为错误！链接无效。；分摊国有土地使用权出让价款错误！链接无效。错误！链接无效。万元，折合楼面价为错误！链接无效。元／平方米；分摊入市交易土地一级开发底价总价错误！链接无效。万元，楼面单价错误！链接无效。元／平方米。

八、土地交易收入预测

B9、B11项目用地分摊土地市场交易价格为错误！链接无效。万元，盈利能力错误！链接无效。。

方案分析、市场预测表明，项目用地在征地补偿、拆迁安臵和土地市场交易方面，其经济效益、社会效益都是可行的。

目录

第一部分项目基本情况_____________________________________________________ 1 一、项目概况 ____________________________________________________________ 1 （一）项目名称 __________________________________________________________ 1 （二）拟申请授权开发单位 ________________________________________________ 1 （三）项目区域位臵 ______________________________________________________ 1 （四）自然环境分析 ______________________________________________________ 2 二、项目背景 ____________________________________________________________ 2 （一）北京丽泽金融商务区背景 ____________________________________________ 2 （二）区位情况 __________________________________________________________ 3

三、土地利用现状情况 ____________________________________________________ 4

四、地上物现状 __________________________________________________________ 5 （一）地上建筑物及人员情况 ______________________________________________ 5 （二）用地内古树、文物、古迹 ____________________________________________ 7 五、主要规划指标说明 ____________________________________________________ 8 （一）综合规划方案 ______________________________________________________ 8 （二）主要经济技术指标 __________________________________________________ 8

六、人文环境 ____________________________________________________________ 9

七、开发进度和供地数量、时间预测 ________________________________________ 9 第二部分编制依据________________________________________________________ 10

一、方案依据 ___________________________________________________________ 10

二、法律法规依据 _______________________________________________________ 10

三、项目依据 ___________________________________________________________ 11 第三部分项目市场分析____________________________________________________ 12 一、北京市房地产市场分析 _______________________________________________ 12 （一）房地产开发投资高速增长 ___________________________________________ 12 （二）开发供给不断恢复 _________________________________________________ 12 （三）住宅销售市场价格持续上涨，销量出现下滑 ___________________________ 13 （四）房地产企业项目到位资金增幅扩大 ___________________________________ 13 二、丰台区市场分析 _____________________________________________________ 13 （一）丰台区经济发展状况 _______________________________________________ 13 （二）丰台区近年土地一级市场概况 _______________________________________ 14 （三）丰台区房地产市场概况 _____________________________________________ 15