精装住宅户型空间设计概念详解()参考课件
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使整个行业在短短的几年过去， ，市房地产市场一波三折由于中国特殊的
经济政策，房地产市场在短时间内，又将是一场新的变革。 中国每年城镇住宅竣工面积的供应量约占全球的一半，在这建筑大跃进非 常时代，也是留下最多住宅建筑遗产的年代。
4
以往大部分的住宅产品设计是“箩卜多了不洗泥”的产物，房地产市场
的繁荣，使建筑设计变成了拼装生产流水线，对室内空间各个方面的精
开始进入精装修的阶段
9
6；2008年，政府全面支持的城市住宅工业化精装修产品交付政策，更加 注重住宅的产品化发展，全面实现城市住宅的提包入住的整体精装修，强 调宜居人文关怀，注重生活品质、提倡低碳环保、创新生活方式的产品型 工业化住宅（未来方向） （政府行为） 2010年的房地产新政，必将快速推动住宅精装修的发展进程
3；20世纪70年代末到80年代，改革开放推动了经济发展，也有 效带动了城市住宅的建设。“一户一套房”成为居住的目标，住宅面 积比以往有所增加，住宅中的空间配置，基本能满足当时人们的生活 需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分 离”。
全面进入粗装修的阶段
4；1998年，我国全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为改 观。居住者的需求得到进一步重视，各功能空间进一步完善，“一人 一间房”是这个时期的居住目标。套型设计也丰富起来。
精装修的户型优化设计
1
目
录
第一部分： 房地产精装的市场定位与原则 一、市场、项目定位 （一）：精装修的市场定位---提升对精装价值的认知能力 （二）：精装修的项目定位分析----提升市场研究的能力 （三）、户型优化设计的原则----提升把握客户需求的能力
第二部分 住宅精装项目的设计与管理
（一）：户型优化设计的操作技巧---提升精准产品定位的能力 （二）：分类设计案例分析 （三）：精装设计项目程序化管理---提升精装设计管理的能力 （四）、户型优化设计的成本关系---提升精装成本控制管理的能力 （五）：总结与回顾
全面进入精装修的产品时代
10
国际市场的趋势与潮流
日本
法国
韩国
精装修
美国
德国
11
日本—60年发展， 标准化指标，人性化动作
• 特点：
1、所有在售房都是全装修房。 2、对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。 3、日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购
房者亲自体验所有建材的优点。 4、局部采用菜单式装修，比如墙面涂装。
5
随着城市化进程目标的加快，目前，一些政府部门在制定的住宅开 发政策时，明确规定，根据不同资质的开发企业要求有一定比例的 精装修住宅推向市场。将更多的推广绿色节能、低碳减排、控制污 染和建筑浪费，积极引领和推动工业化精装修住宅的快速发展，使 房地产市场开发迈入一个健康有序的工业化精装修时代。 住宅产品时代的来临，必须强调住宅建筑设计和室内设计形成一个 完整的设计系统。要求在设计各个阶段进行全面配合，真正实现住 宅设计的精细化管理，以达到住宅设计基本而现实的居住要求。
细化设计缺乏仔细的研究和推敲（包裹建筑、结构、水、电、暖通及设 备）。 目前，全国开发商的数量约有66000家，已经开始从事精装修交房的房地 产商5%，在精装修领域有深入研究的，并在产品设计方面有所建树的不 足0.5%。精装市场的发展将在近两年呈现出井喷状态，住宅行业的竞争， 促使精装修工业化住宅产品时代的来临，也在促使着新一轮的住宅设计 的技术革新，全面住宅精细化设计将成为发展的方向。
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韩国——住宅建筑、装修一体化
• 特点：
1、所有在售房都是全装修房，天地墙、厨卫都是标准装修配置。 2、项目整体考虑，从规划、建筑、Leabharlann Baidu观、户型到装修一条线考虑。水、
电、煤等各种管道都是浇筑混凝土前预备好。 3、工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高。
北京、上海等国内主要城市率先精装修房，最初以外销房的形式推向 市场，内外销并轨后高标准的项目都是以精装修形式进行销售； 香港和海外开发商，包括：新鸿基地产、仁恒集团、嘉里建设、瑞安 等开发商所开发的项目大部分以精装修交房形式为主；国内开发商这 几年也在大力推动精装修房开发，包括万科、绿城、星河湾等。
6
住宅精装修的精细化设计已经将成为房地产开发的必然发展趋势 目前，正处在于一个转型调整期，由以往的半成品毛坯交房转化
为全成品住宅交房的转变。政府的挑空政策，整体住宅精装修时代的 来临，房地产市场将进行新一轮的洗牌。同时，促使着住宅建筑技术 的升级迫在眉睫。
1； 建国初期，为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时 的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合 住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张 床”。
进入毛坯房时代
8
5；2000年以来，住宅的商品化特征越来越发明显，户型设计呈现多样 化的趋势。从“健康住宅”、“绿色住宅”、“生态住宅”、“亲情 住宅”、“另类住宅”到“第二居”。营销策划开始走向市场，住宅 设计新概念层出不穷，居住的舒适性，健康性和文化性受到普遍关注。
2003年以后，户型设计也出现了消费超前的倾向，单户面积开始 增加，市场上追崇着大户型和豪宅，部分住宅开始出现精装修，以广 州星河湾，北京现代城，UHN国际村，万方阿波罗计划为代表的住宅项 目，拉开了精装修的序幕。
2
第一部分
精装住宅优化设计房地的市场定位与原则
3
一、市场、项目定位 （一）：精装住宅优化设计的市场定位---提升对精装价值的认知能力 （1）、住宅精装发展方向、思考基础、方法及设计价值基本结论
1、住宅的发展演变 行业现状
房地产经历了20年的发展，取得了辉煌的成就，2008年的金融危 机,2009年的房价暴涨，2010年的政府新12条调控政策的来临，正在影响 着我国房地产市场的发展走向。
没有装修的阶段
2；20世纪六、七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅 建设发展缓慢。 文革初期，住宅标准一度降底，到后期有所缓解。独门独户，满足家 庭使用要求的小面积住宅，已成为多数人的希望。橱卫空间的独立已 成为各户使用的基本要求。
开始进入粗装修的阶段
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经济政策，房地产市场在短时间内，又将是一场新的变革。 中国每年城镇住宅竣工面积的供应量约占全球的一半，在这建筑大跃进非 常时代，也是留下最多住宅建筑遗产的年代。
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以往大部分的住宅产品设计是“箩卜多了不洗泥”的产物，房地产市场
的繁荣，使建筑设计变成了拼装生产流水线，对室内空间各个方面的精
开始进入精装修的阶段
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6；2008年，政府全面支持的城市住宅工业化精装修产品交付政策，更加 注重住宅的产品化发展，全面实现城市住宅的提包入住的整体精装修，强 调宜居人文关怀，注重生活品质、提倡低碳环保、创新生活方式的产品型 工业化住宅（未来方向） （政府行为） 2010年的房地产新政，必将快速推动住宅精装修的发展进程
3；20世纪70年代末到80年代，改革开放推动了经济发展，也有 效带动了城市住宅的建设。“一户一套房”成为居住的目标，住宅面 积比以往有所增加，住宅中的空间配置，基本能满足当时人们的生活 需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分 离”。
全面进入粗装修的阶段
4；1998年，我国全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为改 观。居住者的需求得到进一步重视，各功能空间进一步完善，“一人 一间房”是这个时期的居住目标。套型设计也丰富起来。
精装修的户型优化设计
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目
录
第一部分： 房地产精装的市场定位与原则 一、市场、项目定位 （一）：精装修的市场定位---提升对精装价值的认知能力 （二）：精装修的项目定位分析----提升市场研究的能力 （三）、户型优化设计的原则----提升把握客户需求的能力
第二部分 住宅精装项目的设计与管理
（一）：户型优化设计的操作技巧---提升精准产品定位的能力 （二）：分类设计案例分析 （三）：精装设计项目程序化管理---提升精装设计管理的能力 （四）、户型优化设计的成本关系---提升精装成本控制管理的能力 （五）：总结与回顾
全面进入精装修的产品时代
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国际市场的趋势与潮流
日本
法国
韩国
精装修
美国
德国
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日本—60年发展， 标准化指标，人性化动作
• 特点：
1、所有在售房都是全装修房。 2、对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。 3、日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购
房者亲自体验所有建材的优点。 4、局部采用菜单式装修，比如墙面涂装。
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随着城市化进程目标的加快，目前，一些政府部门在制定的住宅开 发政策时，明确规定，根据不同资质的开发企业要求有一定比例的 精装修住宅推向市场。将更多的推广绿色节能、低碳减排、控制污 染和建筑浪费，积极引领和推动工业化精装修住宅的快速发展，使 房地产市场开发迈入一个健康有序的工业化精装修时代。 住宅产品时代的来临，必须强调住宅建筑设计和室内设计形成一个 完整的设计系统。要求在设计各个阶段进行全面配合，真正实现住 宅设计的精细化管理，以达到住宅设计基本而现实的居住要求。
细化设计缺乏仔细的研究和推敲（包裹建筑、结构、水、电、暖通及设 备）。 目前，全国开发商的数量约有66000家，已经开始从事精装修交房的房地 产商5%，在精装修领域有深入研究的，并在产品设计方面有所建树的不 足0.5%。精装市场的发展将在近两年呈现出井喷状态，住宅行业的竞争， 促使精装修工业化住宅产品时代的来临，也在促使着新一轮的住宅设计 的技术革新，全面住宅精细化设计将成为发展的方向。
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韩国——住宅建筑、装修一体化
• 特点：
1、所有在售房都是全装修房，天地墙、厨卫都是标准装修配置。 2、项目整体考虑，从规划、建筑、Leabharlann Baidu观、户型到装修一条线考虑。水、
电、煤等各种管道都是浇筑混凝土前预备好。 3、工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高。
北京、上海等国内主要城市率先精装修房，最初以外销房的形式推向 市场，内外销并轨后高标准的项目都是以精装修形式进行销售； 香港和海外开发商，包括：新鸿基地产、仁恒集团、嘉里建设、瑞安 等开发商所开发的项目大部分以精装修交房形式为主；国内开发商这 几年也在大力推动精装修房开发，包括万科、绿城、星河湾等。
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住宅精装修的精细化设计已经将成为房地产开发的必然发展趋势 目前，正处在于一个转型调整期，由以往的半成品毛坯交房转化
为全成品住宅交房的转变。政府的挑空政策，整体住宅精装修时代的 来临，房地产市场将进行新一轮的洗牌。同时，促使着住宅建筑技术 的升级迫在眉睫。
1； 建国初期，为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时 的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合 住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张 床”。
进入毛坯房时代
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5；2000年以来，住宅的商品化特征越来越发明显，户型设计呈现多样 化的趋势。从“健康住宅”、“绿色住宅”、“生态住宅”、“亲情 住宅”、“另类住宅”到“第二居”。营销策划开始走向市场，住宅 设计新概念层出不穷，居住的舒适性，健康性和文化性受到普遍关注。
2003年以后，户型设计也出现了消费超前的倾向，单户面积开始 增加，市场上追崇着大户型和豪宅，部分住宅开始出现精装修，以广 州星河湾，北京现代城，UHN国际村，万方阿波罗计划为代表的住宅项 目，拉开了精装修的序幕。
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第一部分
精装住宅优化设计房地的市场定位与原则
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一、市场、项目定位 （一）：精装住宅优化设计的市场定位---提升对精装价值的认知能力 （1）、住宅精装发展方向、思考基础、方法及设计价值基本结论
1、住宅的发展演变 行业现状
房地产经历了20年的发展，取得了辉煌的成就，2008年的金融危 机,2009年的房价暴涨，2010年的政府新12条调控政策的来临，正在影响 着我国房地产市场的发展走向。
没有装修的阶段
2；20世纪六、七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅 建设发展缓慢。 文革初期，住宅标准一度降底，到后期有所缓解。独门独户，满足家 庭使用要求的小面积住宅，已成为多数人的希望。橱卫空间的独立已 成为各户使用的基本要求。
开始进入粗装修的阶段
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