中国住房需求持续高涨之谜_基于人口结构视角_李超

，
一
时期 的人
口
死亡 率 却
一
直保 持在
7
％。 以
下
。
直到 上世 纪
，
年 代 人 口 出 生 率 才 开 始 出 现 下 行趋 势
9 8 0
。
通 过 对历 年 来 中 国 人 口 周 期 的 研 究 发 现 这 场 发 端 于
“
1
年并
一
直持续 到 上 世 纪
一
9 0
年代 初 期 的
年 后可 能
出
现的人
结构 蘑
菇云
：
”
风 险有所预 警
结构
。
关 键词 人
口
住房 需 求
人
口
抚养
比
ＧＷＲ
模型
一
、
引
言
，
住 房 经 济 学 理 论 认 为 住 房 需 求 首 先是 对 遮 风 避 雨 空 间 以 及 基 础 设 施 的 需 求 其 次 是 对 具 有 良
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、
进 行解 读 归 纳 起来 大 致 有 以 下 几 种 观 点 首 先 是 土 地 资 源 稀 缺论
一
。
该 论点 认为 中 国 人 多 地 少 的 国
“
”
，
系 列 土 地制 度 的 约 束 性 条 件 特 别 是
（
1
8
亿亩 耕地 红 线
，
）
，
导致 了 地 价推 高 房价
而地 方
（
，
ｗ ＆ Ｗ ｅ ｉ ｌ
（
1
9 8 9
）
的 研究结 论
1
一

出
，
，
立 即 得 到 了 Ｗ ｏ ｏ ｄ ｗ ａ
ｒ
ｄ
（
1
9 9
1
）
的认同
。
Ｍ ｃ Ｆ ａｄ ｄ ｅ ｎ
（ 1
9 9 4
通
过美 国 住 宅市场 的 历 史数 据研 究 表 明 美 国 的 人 均 住宅 消 费 在 战 后 婴 儿 潮 速度 十分 明 显 但 在 高 峰期 的
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图
1
我 国历 年 人 口 出生 率
，
、
死 亡 率 和 自 然增 长率 变化 趋 势
一
沿着
Ｍ ａｎ ｋ
ｉ
ｗ
等人 的 研 究思 路 我们 不妨 简要 回 顾
、
人 力 资本状况
以
及人
抚养比 对中
看
出
一 ，
国
城市 的住 房 需 求
具 有 深远 影 响 度在时
间
。
从各 解释 变 量
了 明
回 归
参 数的 时 空 变 化
。
中 可 以
人
口
结构 因 素 的 影响 程
了 中
和 空 间 上 均得到
口
显强化
分
区
域 的 实 证 研 究进
区
步揭 示 出
出
，
国
城市住房
一
＾
—
死亡率
4 0
－
一
5


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金
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量
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李
超 等 中 国 住房 需 求 持 续 高 涨 之 谜 基 于 人 口 结 构 视 角
： ：
中 国 住 房 需 求 持 续 高 涨 之谜
李
内 容 提要 根 据 人
：
：
基 于人 口 结构视角
万海远
＊
超
倪鹏 飞
口
结 构 变 化 来研 究 房 地 产 市 场 走 向
回 归
。
一
直被视 为 住房 需 求 评估 的 基
年
中 国
城 市 的 住 房 需 求 将 不 再 具备 快速 增 加 的
目
条件
年
口
因
此
未来
住 房 制 度 的 综 合配 套 改 革
；
标
一
一
，
方 面 要 着 眼 于 抑 制 当 前及今 后 十
，
内
投资 和 投 机性 需 求 所 带 来 的 房 价 过 快 上 涨
“
另
方面
要对
2 0 2 5
、
，
，
住 用 的 同 时 将 房 屋 视 为 财 富 保值 增 值 的 工 具
机造 成 的 况伟 大
（
，
。
因 此 房 价高涨 的 主要原 因 是 资产 的 升值 预期 和投
自
2 0
1
0
；
高 波等
。
，
，
2 0
1
3
）
。
上 述 观点 分别 从各
的研究 视角 提 供 了 深人 的 理论思
，
考 具有
婴 儿 潮 有 可 能 是 导致
，
”
2 0 03
年 以 来 中 国 住 房 需 求 持 续 高涨 的 重 要 原 因 之
“
。
8
0
后 在
”
1
9 9 8
年住房市
。
场化改革之初 成年 并在
2 0 0 3
年左 右 开 始 成 家 立 业 并 集 中 进 人 住 房 市 场 成 为 住 房 刚 性 需 求 的 主 体 ？
”
年 前后 出 现 的 跳跃 性变 化
。
ｗ
＆ Ｗ ｅ
1
ｉ
ｌ
（ 1
9 8 9
）
提 出 的 婴儿潮
“
“
概念 为 我 们 开启 了 住 房 需求 研 究 的 新 视 角
，
。
他 们 细致
，
研究了美 国
9
1
0
—
1
9 8 3
年 间 婴 儿潮
，
”
的 高 峰 和 低 谷期 并 将 人 口 结 构 与 住 房 需 求相 联 系
。
下 历 年来 我 国 人 段时间内
，
口 出
生率 死 亡率 和
、
自
然
增 长 率 的 变动 趋 势
，
从图
一
1
中 可 以 看出
，
在 建 国 初期 的
（
一
由 于
战 乱结 束 以 及 社会 秩序 相
。
对 稳 定 中 国 经历 了
次生 育率 的 高 峰 期 即 婴儿 潮
，
）
，
直 至三 年 困 难 时期 才停 顿 下来
。
但是
，
，
由 于
生 活 水 平 和 医疗 卫生 状况 相 对 低下 这 段 时 间 内 的 高 生 育 率是 与 高 死 亡率 相 伴 随 的
自
因此 人 口 的
，
然 增 长 率并不 高
一
1
，
9 6 0
年甚 至 出 现 了
，

4
．

5
7
％0
的 负 增长 现 象
一
。
当 三 年 困 难 时期 过 后
。
2 0
世纪
7 0
年代
年代 住房需 求 的 增速 放缓
，
但是
，
由
于美 国 当 时 的住 房 市 场还 未 对住 房
年前 美 国 住 房 实 际价 格 下 降
4 7
需求 的 下 降 做 出 充 分反 应 过 度 的 房 地 产 投 资 将 会导 致
Ｍ ａｎ ｋ
ｉ
2 0 0 7
％
）
。
，
一
定 的 积极 意 义
，
然 而 通 过 观 测 房 价 变化 的 周 期 性规 律 发 现 其 结 构 性上 涨是 在
、
2 0 0 3
年
，
以 后 发生 的
＊
而 土 地 稀 缺 人 民 币 升值 预 期 和 投 机 等 因 素 在
、
，
2 0 0 3
年前 后 却
：
一
直存在
，
．
。
也 就是 说
ｉ
＿
李 超 倪 鹏 飞 中 国 社 会 科 学 院财 经 战 略 研 究 院 邮 政 编 码
、
，
，
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1
0 0 0 4 5
，
电 子信 箱
：
ｌｉ
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1
2
3
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ｃａＳＳ ｏｒ ｃｎ ｇ
，
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ｅｎ ｇｆ ｅｉ
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1
63
．
ｃｏ
ｍ
；
万 海 远 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会社 会 发展 研 究 所 邮 政 编 码
，
。
然 而 在改 革 开放 之后 随 着 人 们 生 活 水 平 的 提高 和 医 疗 卫 生 事 业 的 发 展 中 国 的 人 口 出 生 率 迎来
， ，
了
一
个新 的 高 峰 期 从
，
1
9 8
1
年至
1
9 9 0
年期 间 人
，
口 出生
率
9 0
一
直维持 在
，
2 0
％以上的
高 位运 行 而 同
，
“
”
高峰期
，
2 0
年后上升 年美 国次
5 0
年 后将 会 呈现 下 行 趋 势
“
，
。
事实上 大量 研究表明
，
2 0 0 7
贷危 机 的 集 中 爆 发 以 及房 地产 泡沫 的破 灭 几乎 与 婴 儿潮
4 5
一
”
一
代 的 成 长周期
一
脉相 承
。
「

？
一
自 然 增 长 率 出 生 率
政府 过 度 依 赖 土 地 财 政 及 房 地 产 开 发 流 转 环 节 的 税 收 客 观 上 助 推 了 房 价 的 上 涨 幅 度 高 波
2 0
1
4
）
。
其 次 是 货 币 决 定论
。
这 种 观 点 认 为 中 国 过 于 宽 松 的 货 币 政 策 和 人 民 币 升 值 造 成 的 大量
，
：
1
0 00
3 8
，
电子信箱
ｗｈ ｙ 8 4 2 0 0 0
“
＠
6 3
．
ｃ ｏｍ
。
本文 系 中 国社会 科学
院 城市 与 竞 争 力 研 究 中 心 住 房 系 列
“
”
研究 成 果 之
一 ，
作 者 感谢 国 家 社 科 基金 重 大 招 标 项
＂
、
目
＂
促进房地产市 场 稳健均 衡发展对策 研
，
①
房需求 的
Ｃ
Ｈ ＦＳ
．
数 据 显 示 仅 新 增 成 年 人 所 产 生 的 住 房需 求 占 总住 房 需 求 的
。
究
”
（
编号
：
0 9
＆Ｚ Ｄ 0
2 7
）
、
中 国 社 会 科 学 院 创 新 工 程项
“
目
城镇化 工业化与 住房发展模 式 的资助
本文 曾 在
”
、
“
建 成住有所居 的 小
大 国城 市 化前沿问
康中 国 经济学家讼坛
”
”
、
世界华 人不动 产 学会
，
2 0
1
3
年 会 暨新 型城 镇 化 与 房 地 产 业 可 持 续 发 展 国 际 研 讨 会
，
热 钱 应 为 当 前 的 高 房 价 负 责 孔 行等
（
，
2 0
1
0
）
。
第 三 种 观点 从 预 期 和 投 机 的 角 度 来 分 析 房 价 上 涨 的
一
原因
、
。
该 论点 认 为 住 房 除 了 居 住 功 能 外 还 是
， ，
种 抗 通 胀 能力 强 保 值 率 高 的 产 品 许 多人 会 在
中 国
本方 法
响 因 素
。
在 此 基 础 上 本 文 利 用 面 板数 据和 地理 加 权
，
模型对
城市 住房 需 求 的 影
，
、
时 空 效 应 以 及 未来 的 总 体 走 势 进 行 了 综合 考察
口
研 究 结 论 认 为 城 市 的 常 住人
口
口
和 流 动人
数量 居
、
民 的 收 入分 配
出 明
一
需求 的 人
结构 矛 盾 在经 济 发展 水平 相 对较 高 的 城 市 和
域更加突
并 且呈 现
“
显
的 空 间 失 配现