商业地产开发基础知识与策划定位完整PPT

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•居住以及办公用商业地产(写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老
年公寓)
一、商业地产基础知识
•近邻型(出租面积平均为7000平方米,入驻商户10—20家,商圈内
人口为5—10万,商圈半径在10分钟车程内,主要经营日用品和一般食 品,停车位约100辆。)

•社区型(出租面积平均为1.3万平方米,入驻商户20—100家,商圈半
一、商业地产基础知识
行按 为照 分消 类费
形按 式照 分建 类筑
•物品业态房地产(SHOPPING MALL,大型购物中心,百货商场,
超市,家居建材店,以及各种类型产品旗舰店和专业店)
•服务业态房地产(餐饮、写字楼、服务性公寓) •体验业态房地产(娱乐、休闲类房地产)
•单体建筑(商业项目独立在特定地块上建设,无其它房地产存在)
城市综合体从功能业态定义,国 外称之为HOPSCA,即:
•Hotel(酒店)
•Office(写字楼)
•Park(公园)
•Shopping mall(购物中心)
•Convention(会议/会展中心)
•Apartment(公寓)
这一定义,是城市综合体内部 “商业生态系统”的价值体现。
在国内,一般而言,城市综合体 只要三项及以上功能叠加就可以称 为城市综合体。
二 商业地产与住宅开发的行为比较
二、商业地产与住宅开发的行为比较
规划层面的区别
开发流程层面的区别
利益层面的区别
规划设计决定商业地产项目的存亡
•大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂,各种人流、物流、水平、垂直交通 与消防疏散的组织相当繁琐;在满足功能要求的前提下,如何满足未来大量商家的需 求,特别是可视性和可达性,以获得最大的商业利益,进而为发展商获得最大的出租 和出售回报,是规划设计至关重要的问题。
杭州西溪天堂
总建约30万㎡,含博物馆、国际品牌五星 级酒店、超五星级度假酒店、精品商业、 顶级产权式酒店、五星级标准酒店式公寓、 旅游集散中心等。
一、商业地产基础知识
五种最具前景的商业地产业态
中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点
以零售为主,商品档次中档偏高甚至更高,一般体重较大,超级购物中 心又称MALL,中等购物中心的服务半径是区域型的,地铁和地面公共交 通将是疏导购物人流的主要方式。
室内外相结合的购物空间:商业步行街
以零售商业为主,由一条城市主干辅道,辅之以广场、街巷,形成一 个相对的固定区域。
社区商业地产
消费群体锁定于社区住户。
流通型商业地产、专业市场、批发市场
一般位置较好,常成行成市发展,以商品流通为主要功能。
资源型商业地产新业态:旅游地产
泛指在旅游景点开发的经营性物业,也指用于旅游用途的物业开发。
国务院发展研究中心等机构,对 2003 年以来的建成或在建的100 个 新建筑综合体研究显示:65% 的建 筑综合体具有酒店、办公、公寓、 商业四大基本功能。
杭州的“圆周辐射型”多中心发展模式,催生大量城市综合

临平新城
运河新城
城市圈
城东新城
城西区域中心 城市 核心
未来之核
钱江新城
钱江世纪城
下沙新城

主力店如大型百货公司或批发店3~5家,商圈人口在50万以上,停车位
数量在5000辆以上。)
•超级型(出租面积在10万平方米以上,入驻商户数量在250—700家,主力店
如百货公司、超市、家店等3~6家,商圈人口辐射几百万人,甚至千万人不等, 停车位数量在1万个左右或更多。(如万象城,就是超级商业地产的典范。)
一、商业地产基础知识
•零售功能房地产(百货商场、商业街、超市、家居建材,以及将上
述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL)
按 行
•娱乐功能房地产(电影城、娱乐城、KTV)

•餐饮功能房地产(大型饭庄、快餐小吃Biblioteka Baidu冷饮店)


•健身服务及休闲功能房地产(健身中心、美容院)


•商品批发商业地产(义乌小商品批发市场)
杭州运河商务区
总建60万㎡,含五星级酒店、大型商场、 标志性写字楼、总部基地、高尚住宅。
杭州万象城
总建80万㎡(含地下),含大型购 物中心、甲级写字楼、五星级酒店、 高尚住宅,首批进入主力店为泰国 CENTRAL尚泰百货、嘉禾影院、 OLE超市、冰纷万象真冰溜冰场、 TOYSRUS玩具反斗城、NOVO新概 念、大食代美食广场、苏浙汇、全 球超五星柏悦酒店、NIKE等。
•各种业态对商铺的要求具有不可替代性,商业地产的规划必须在招商的基础上进行并 伴随着整个招商过程,才能避免因规划不当带来的投资损失。
二、商业地产与住宅开发的行为比较
规划层面的区别

径在30分钟车程以内,主力店为大型超市或从事批发的商店,停车位 约500辆。)


•区域型(出租面积在1.5万—7万平方米,入驻商户数量100家以上,
主力店为大型百货公司或批发店,商圈人口在20万以上,停车位在

1000——5000辆。)

•超区域型(出租面积在7万平方米以上,入驻商户数量150—200家,
关闭手机
心态归零
遵守时间
课堂要求
积极参与
不要大声喧哗
注意环境卫生
课间要求
保持礼仪
课后要求
注意安全
商业地产开发基础知识
商业地产与住宅的开发行为比较
商业地产的盈利模式和利润密码
如何进行商业地产定位?
如何进行 商业体量 定位
如何进行 商业市场 定位
如何进行 商业业态 定位
如何进行 商业价格 定位
一 商业地产开发基础知识
之江新城
滨江新城
湘湖新城
杭州城市综合体发展特点
在国内,杭州的大型综合建设起步在近三年,但起点 较高,仅以下4个城市综合体总体量已超过200万㎡。
杭州来福士广场
总建39万㎡(含地下),含星级 酒店、甲级写字楼、大型商业广 场、服务式公寓等。凯德在全球 共拥有七个“来福士”项目。继 上海来福士广场、北京来福士中 心、成都来福士广场之后,杭州 市国内最大的来福士广场。
面临纯商业问题
•综合建筑(多种房地产形式的统一规划)
项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题,如果规划不合理,会 影响整个项目的成功运营。
城市综合体的定义
城市综合体是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等
城市功能之间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存,相互助益的 能动关系,从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。
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