房地产答疑精选——售楼处房产税相关问题

房地产答疑精选——售楼处房产税相关问题

问题：我们是一家北方的海滨城市房地企业，之前在项目红线外建成了一个售楼处，因为是临时建筑，一直没有关注房产税的问题。

最近接到税务局电话，要我们就其补充申报房产税，请问应缴纳房产税吗？如果缴纳，怎么计算？

由于当地天气寒冷的原因，售楼处从10月份开始关闭直到次年4月，恢复使用，关闭期间可以不缴纳税款吗？

【答复】

（一）临时基建是否应征缴房产税。

回复这个问题，首先要明确什么是房产。

在财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字[1987]003号）第一条规定：

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

然后再了解临时基建是否征税。

财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第二十一条“关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税？”的规定：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料棚，休息棚和办公室，食堂，茶炉房，汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

因此，售楼处（不论是永久性或临时性的），一经投入使用，均应按规定缴纳房产税。

（二）房产税计税基础

根据我国税法规定，企业自用房产依照房产原值一次减除10％～30％（具体减除的数值，参照地方政府规定，一般按照30%）后的余值按1.2％的税率计算缴纳房产税。因此要

正确征收房产税，需要对房产原值有明确的界定。

目前来讲，房产计税基础应包括建造成本、附属设备、配套设施、土地三部分组成。

（1）房产原值

根据总局（86）财税地字第008号文规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”

因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条“关于房产原值如何确定的问题”：

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

《财政部国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十五条2009年1月1日起废止。

凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。

（2）房屋附属设备、配套设施

有关房屋附属设备、配套设施,应计入房产原值计征房产税，附属设备和配套设施包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）规定：

“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”

（3）土地成本

房产的计税原值应包含土地成本。

《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（三）是否可以免税

如果要申请免税，我们可以争取往《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第二十四条“关于房屋大修停用期间，可否免征房产税？”规定上靠拢，即“房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。”

以上回复供参考。