城市综合体的城市价值和商业模式-全球案例研究
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场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入， 使新宿成为最成功的CBD之一 新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规 划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理 服务水平 东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下 停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内 新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。新宿西区根据地势将地下和地上高 架步行街有机链接，并设置了两条自动人行步道，行人可方便、迅速地从车站到达东京都政府、各商务办公设施和中 央公园
建筑面积（平方米） 68100 25100 17500 26500 980
商业（零售） 办公 住宅 商业（餐饮） 商业（文化娱乐） 停车库入口
9
东京城市副中心 — 新宿（5/5）
10
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（1/4）
索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，是整个 波茨坦广场改造工程的一部分
1989年，柏林墙倒了之后，该地区的重建计划开始启 动，经历了5年的建设，自2000年6月全部对外营业
索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是 混合功能项目。它拥有8栋大楼，提供办公、零售、 娱乐和居住功能空间，总占地面积26444平方米，总 建筑面积约13.25万平方米，完工总开发成本约15亿 马克
2
城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
3
城市综合体（1/2）
所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、 会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能 间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、 高效率、复杂而统一的综合体
城市综合体的 城市价值和商业模式
1
案例
1、东京城市副中心 —— 新宿 2、德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心 3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场 4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区 —— 金丝雀码头 12、法国拉德方斯 13、日本横滨港未来21区 14、泰国长春广场
北 新宿车站
8
东京城市副中心 — 新宿（4/5）
新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建 设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区
新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力 东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车
6
东京城市副中心 — 新宿（2/5）
东京都政府（都厅）
7
新宿摩天大楼区
高岛屋
中央公园
东京城市副中心 — 新宿（3/5）
新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30 万人
新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此 经过，日客流量超过了300万人
西新宿
以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政 与商业新源自文库心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处， 除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天 大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域
南新宿
新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地 区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛 屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社
东新宿
相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿 地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中， 闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内
城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型 的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、 伦敦、巴黎等
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易 中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等
城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为 新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以 也被称为“城中之城”
必须具有交通便捷的区位优势
必须营造齐备的生活系统
城市必须具备足够的终端消费能力
城市综合体要求有优越的地段、交 通、商圈配套
开发商须具有雄厚的实力和高素质 对开发商配套资源的要求
5
东京城市副中心 — 新宿（1/5）
新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一， 新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建 筑面积为200多万平方米
城市综合体功能框架
城市综合体 城市活动空间 交通枢纽 公共文化设施 建筑生活空间 零售 商务 酒店 居住
4
城市综合体（2/2）
城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞 大建筑或建筑组群。
项目选址标准
开发制约因素
项目所在位置为城市核心区，有 人流和消费基础，项目位于城市 中心，是城市经济新增长点
在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅
11
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
土地用途 办公（可出租净面积） 商业（可出租总面积）
电影之家 住宅单元
车位
底层平面图
新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险 业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接 近东京都中心三区
东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚 集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版
建筑面积（平方米） 68100 25100 17500 26500 980
商业（零售） 办公 住宅 商业（餐饮） 商业（文化娱乐） 停车库入口
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东京城市副中心 — 新宿（5/5）
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（1/4）
索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，是整个 波茨坦广场改造工程的一部分
1989年，柏林墙倒了之后，该地区的重建计划开始启 动，经历了5年的建设，自2000年6月全部对外营业
索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是 混合功能项目。它拥有8栋大楼，提供办公、零售、 娱乐和居住功能空间，总占地面积26444平方米，总 建筑面积约13.25万平方米，完工总开发成本约15亿 马克
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城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
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城市综合体（1/2）
所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、 会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能 间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、 高效率、复杂而统一的综合体
城市综合体的 城市价值和商业模式
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案例
1、东京城市副中心 —— 新宿 2、德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心 3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场 4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区 —— 金丝雀码头 12、法国拉德方斯 13、日本横滨港未来21区 14、泰国长春广场
北 新宿车站
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东京城市副中心 — 新宿（4/5）
新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建 设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区
新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力 东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车
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东京城市副中心 — 新宿（2/5）
东京都政府（都厅）
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新宿摩天大楼区
高岛屋
中央公园
东京城市副中心 — 新宿（3/5）
新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30 万人
新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此 经过，日客流量超过了300万人
西新宿
以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政 与商业新源自文库心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处， 除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天 大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域
南新宿
新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地 区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛 屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社
东新宿
相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿 地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中， 闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内
城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型 的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、 伦敦、巴黎等
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易 中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等
城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为 新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以 也被称为“城中之城”
必须具有交通便捷的区位优势
必须营造齐备的生活系统
城市必须具备足够的终端消费能力
城市综合体要求有优越的地段、交 通、商圈配套
开发商须具有雄厚的实力和高素质 对开发商配套资源的要求
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东京城市副中心 — 新宿（1/5）
新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一， 新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建 筑面积为200多万平方米
城市综合体功能框架
城市综合体 城市活动空间 交通枢纽 公共文化设施 建筑生活空间 零售 商务 酒店 居住
4
城市综合体（2/2）
城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞 大建筑或建筑组群。
项目选址标准
开发制约因素
项目所在位置为城市核心区，有 人流和消费基础，项目位于城市 中心，是城市经济新增长点
在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅
11
德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
土地用途 办公（可出租净面积） 商业（可出租总面积）
电影之家 住宅单元
车位
底层平面图
新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险 业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接 近东京都中心三区
东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚 集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版