房地产营销策划报告1

PART 03
项目发展目标
营销目标 受限条件分析 项目策略难点及方向 项目定价体系
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商业地产资产证券化的特征：
1、以融资为首要目的； 2、专项资产管理计划和标准的REITs有较大区别； 3、基础资产要求特定化和有稳定的现金流； 4、以国内物业为基础资产在境外上市的REITs存在一定的挑战； 5、通过多种方式进行征信进行中； 6、国内发行的商业地产资产证券化产品流动性较弱； 7、目前以机构投资者参与为主； 8、国内资产证券化发行主体以开发商和大型金融机构为主。
Q1： 如何化不利环境为机遇，
树立项目区域型商业中心的地位和形象？
Q2： 如何有效的进行营销安排
进行现有产品结构下最系统的操作逻辑？
Q3： 如何在现有的租金水平低、客流量少பைடு நூலகம்前提下
树立投资客户信心，顺利完成1号馆的销售？
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添加标题 点击添加文字，点击添加文字点击添加文字点击添加点击添 加文字，点击添加文字 添加标题 点击添加文字，点击添加文字点击添加文字点击添加点击添 加文字，点击添加文字
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75%
68%
51%
93%
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整体空置率高，租金低，人流量 低，经营状况不达预期，消费氛
围有待进一步培育和引导。
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整体空置率高，租金低，人流量 低，经营状况不达预期，消费氛
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整体空置率高，租金低，人流量 低，经营状况不达预期，消费氛
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房地产营销策划报告
汇报机构：202X
目录
Part 1……项目现状分析 Part 2……市场背景和机会 Part 3……项目发展目标 Part 4……营销总策略 Part 5……营销执行及费用预算
PART 01
项目现状分析
区域属性 项目概况 经营现状及问题 项目SWOT分析
自营客户
XXX现有经营户 XX有扩展需求的经营户 无经营经验想买铺创业的客户
经营现状保障
陌拜——看房车支持 经营之道讲座
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策略目的：组建专业的外拓小组，可以灵活的扩大作战范围，深入大街小巷、各类群体，广泛搜集客户资源，增加 项目关注度，提升来访量。为销售提供客户基础。
专员 A
专员 B
围有待进一步培育和引导。
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整体空置率高，租金低，人流量 低，经营状况不达预期，消费氛
围有待进一步培育和引导。
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项目销售在即，任何单一的点子方案 都解决不了项目实质性的销售，应该 科学的将项目目标的达成纳入系统的 营销解决思路中，创造正确的平台， 有条不紊的进行操盘，是项目的核心 策略。
理要求，进行商业逻辑的重新梳理。
投
融
管
退
高档次印刷品及礼品
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拓客礼品 5000套（拓
客礼品单件价值5-10元）
DM单页 50万（根据营销节 价值手册 5000份（仅送
点制作不同的单页）
给大客户或作为陌拜道具）
PART 05
项目营销执行
营销节点 策略执行 营销费用预算及分解
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专员 C
司机 D
省内其他投资客群 周边县城
组长 （1名）
团队架构
A市 客户外拓圈层
PART 04
营销总策略
营销总思路 项目营销分策略 调整及政策配合
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租金还原法
1、确定周边商圈相似业态的租金均值 2、考虑区域商业中心属性不同的溢价系数 3、确定项目正常运营期间的平均租金 4、以商业的合理回报年前反推售价
分策略一
资产证券化 打包成理财产品
分策略二
深挖渠道 精准营销
分策略三
推广轰炸 全州覆盖
分策略四
活动牵引 促进销售
统一形象，统一包装
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拓客服装 100套
手举牌 50个
7座看房车 8辆
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谢谢观看
汇报机构：202X
应该科学的将项目目标的达成纳入系 统的营销解决思路中，创造正确的平 台。
PART 02
市场和机会
全国楼盘市场分析 区域楼盘市场分析 项目价值梳理 市场机会分析
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项目销售在即，任何单一的点子方案都解决不了项目实质性的销售，应该科学的将项目目标的达成纳入系统的营销 解决思路中，创造正确的平台，有条不紊的进行操盘，是项目的核心策略。
REITs：房地产信托投资基金
客户类别 客户构成 应对策略 渠道配合
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投资客户
企事业单位中高层 私营业主、个体工商户
其他高收入者 普通投资客群
强调投资回报空间， 经营前景等商业投资价值，
进行投资创富的引导
市内人流量密集区域选择临时接待点 全B市范围内扫街、派单 定期活动导流 投资说明会
市场比较法
1、确定区域内竞争销售商业 2、确定竞争对手的商业属性等不同权重 3、根据权重系数进行价格分配 4、得出修正销售均价
定价：根据两种定价体系参考系数，确定最后商业的销售价格
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商业地产资产证券化的管理模式：
与传统的开发商销售模式不同，资产管理模式不单一衡量资产周转率； 它的获利模式在于持有过程中，通过对资产运营的提升获取持续性收入； 商业逻辑从“资产获取-开发-销售”转换成“投-融-管-退”； 并且是以资产退出为起点，“以终为始”即从基金退出的收益率要求出发，倒推资产获取的判断标准和运营管