天津市北辰区双街镇：项目开发评估报告

成数社区及商业图示 ：
本体分析
捷运、 捷运、公交系统完善
主干道
交通条件
北 运 河
双街大道
到城市主干道交通便捷、 到城市主干道交通便捷、
京 津 公 路
பைடு நூலகம்
双 街
双街
京津公路贯穿整个板块， 自驾车出行方便。 捷运系统 项目距离规划地铁4号线 直线距离1000米 直线距离 米 公共交通 610、612、961、607等多 条公交线路使得板块和外 界的联系更加便捷。
势三 双街镇
双街镇现 业 近 规划 。 和 ，带 ， 发 ， 近
势
发 带 近 现， ， 的开发带 带
的
通过对宏观及区域背景了解来看
双街镇项目
具有极大的开发价值！ 具有极大的开发价值！
2
本体分析
区位概述
项目地块处天津市北辰区双街 镇,全镇总面积42.11平方公里，辖 15个行政村，总人口32554人 .
双街镇
天津市区
本项目
滨海新区
2
发展动力—— 发展动力—— 北方城市群落格局
环渤海经济圈规模初具； 环渤海经济圈规模初具； 京津走廊发展轴的确定； 京津走廊发展轴的确定； 滨海新区的开发是天津绝佳的发展机会，将带动发展轴上各个关键节点的经济发展； 滨海新区的开发是天津绝佳的发展机会，将带动发展轴上各个关键节点的经济发展；
本体分析
区位概述
房地产是双街镇近年来发展的新兴产业， 全镇按照新城区项目建设的总体规划，以旧 村改造，实施组团计划为着手点，不断加快 商住项目规划与开发，先后兴建了双街新家 园、万源星城商住小区，建成区总面积达到 100万平方米，销售面积达90万平方米以上。 今年，将启动双街、柴楼、郎园、小街和庞 嘴五个村的旧村改造工程，积极筹划常庄子、 张湾和杨堤的旧村改造，并加快推进顺潮二 期、双街三期、柴楼、郎园、小街、常庄子 商品房项目，力争年内开发30多万平方米住 宅面积
势
双街镇 天津
双街镇
天津市中 北 1 公里，正 京津 势
势
， 市中 南京路 1 5公里、 天津 发 的 带 公 路 市 ， 近 1
优 势
区 域 地 块 三 大
站，
势
双街镇
规划
双街镇规划正是满足天津市大规划的趋势——近郊城镇化 双街镇改造规划围绕“南湖中岛北站桥”打造三大商业圈，借此开 发九大组团现代住宅。 打造10公里长、100米宽的北运河景观带和8公里长两侧各50米宽的 京津公路绿化带。 规划 ， 势
本项目近邻市中心， 本项目近邻市中心， 处在城市重点发展 主轴带上
规划了14个环外产业综合居住区 个环外产业综合居住区，以 个环外产业综合居住区 分担城市中心建设和扩张而产生的外 迁居住需求承担疏导城市人口，周边 居民城市化的重任。
深入挖掘区域价值
从城市发展视角： 处在城市发展主轴带上” 从城市发展视角： “处在城市发展主轴带上” 从区域发展视角： 迅速成为中心城区的一部分” 从区域发展视角：“迅速成为中心城区的一部分” 从地产发展视角： 从地产发展视角： “鲜有的城市规模地产” 鲜有的城市规模地产” 鲜有的城市规模地产
天津。 天津。城市 事件： 07.9 ， 宅10 ，成交 11000 。
强的吸引力，
城市改造力度加大， 城市改造力度加大，推动居住郊区 化进程， 化进程，城区居住用地稀缺
天津市政府大大手笔建设城市商贸服务区， 其中城市中心区的改造力度最大 城市中心区的改造力度最大，7个项目共投 城市中心区的改造力度最大 资1092亿元，占总投资额的50%。 。
双街 7
北
本体 本体分析
教育配套
配套
中小学教育：北辰区模范小学 47中——天津市重点中学
隶属于北辰区
商业配套
双街镇的个别大型成熟社区配套的底商比较齐全， 社区居民可以就近采购生活用品
医疗设施
社区内部基本都配有小型医疗站；北辰区医院、北辰中医院，车行也不过十几分钟
综上所述： 周边基本生活配套完善，可用配套均在步行尺度内，可以满足 综上所述： 周边基本生活配套完善，可用配套均在步行尺度内，
项目的基本居住生活需要。 项目的基本居住生活需要。
本体分析
Strength
双街地块优劣势分析
区域大规划的利好影响 近邻双街生活区，周边配套相对齐全 西邻北运河，自然景观优美 紧邻外环线及京津高速,多条公交线路连接市区，临近地铁1号线终点站， 外环线及京津高速, 外环线及京津高速 交通优势明显 交通优势 规划地铁4号线，潜在优势明显
本土和外地投资客侵袭天津
城市内高端住宅对外地投资客有很强的吸引力 07.9月 ，转介客户陈先生，山西 人士，在天鹅湖项目一次性购置高层大 宅10套，成交额高达2200万元 2008年4月19日，备受瞩目11000 亩超大项目——“星耀五洲”开工仪式 于宗地现场天嘉湖隆重举行 。 “星耀五洲” 09年5月1日开盘，吸 引了众多本地以及外地投资客的关注。
未来3—5年双街村落将不复存在 未来3
区域发展分析
A1 ：区域现有资源和认知价值较低，但区域相 区域现有资源和认知价值较低， 现有资源
现状 产业 规划
对空白也为项目发展带来契机。 对空白也为项目发展带来契机。 契机
科技园区，为本项目带来相当部分具有购买力的潜 科技园区，为本项目带来相当部分具有购买力的潜 在客户。 在客户。
Weakness
周边为村落面貌，东邻京津高速，比较混乱 双街整体吸引力较弱,对外地人的吸引力相对较弱，而本地市场近乎饱和。 附近生活配套有待提高 生活配套有待提高，区域医疗资源较为欠缺 生活配套有待提高
区域产业
区域内外产业聚集，邻近北辰科 技园区，形成强力的产业支撑，为本 项目带来相当部分具有购买力的潜在 客户.
天津未来的发展将形成“一轴两带三区”城市发展空间布局和城市发 展特征，以中心城区为主，在外围发展城市组团。西北向、东南向是 西北向、 西北向 城市发展的主要方向。 城市发展的主要方向。
《天津市城市总体规划(2005-2020年)》中指出，未来天津市 调整优化主城区布局，形成“中心城区+外围城镇组团”的布 局结构，依托海河主轴线，采用多中心组织形式。
天津的发展空前被关注； 天津的发展空前被关注； 国务院针对天津城市总体规划提出了 天津的城市定位 ——“环渤海地区/北 方经济中心”、“我国北方对外开放 的门户”、“高水平的现代制造业和 研发转化基地”、“北方国际航运中 心和国际物流中心”； ； 年的天津规划——实现滨海新 到2010年的天津规划 年的天津规划 区发展新跨越，把天津建设成为现代 化国际港口大都市和中国北方重要的 经济中心；
A3：近期规划使得区域价值将在近年得到充分凸 近期规划使得区域价值将在近年得到充分凸
A2：区域内外产业聚集，带动区域发展，且邻近 区域内外产业聚集，带动区域发展， 产业聚集
现，为项目的开发带来利好。 为项目的开发带来利好。 利好
区域价值
城市扩张：向外！向外！！向外！！！ 城市扩张：向外！向外！！向外！！！ ！！向外
会
宏 观 背 景 下 的 机
机会二 天津房地产市场信心足，强力支撑城区价格 机会二：天津房地产市场信心足，强力支撑城区价格 城区 上限的突破
中心城区房价增长明显 。08 年，全市新建商品住宅成交均价 6928 元/平方米，较去年平均水平上涨 14.52%。总体来看，08 年商品住宅 价格在 6400-7400 元/平米之间波动。 品牌开发商的争相进驻促进天津房地产的升温和产品升级。 品牌开发商的争相进驻促进天津房地产的升温和产品升级。事件： 07.08.25公布的新家园土地出让信息，吸引了万科、首创、金地、华侨 城、华 开发商 。 城市 津市 ，7 力 ， 动 住 区 进 ，城区 住 地 建 城市商 区， 中城市中心区的 1092 元， 总 的50%。 住宅 ， 2200万元 开 ，在天 2008年4 19 ， 地 场天 地 。天 力
京津城际 客运
2
科技园区的完善
目前园区正在开发总控规面积为54平方公里的综合 平方公里， 试验区， 试验区，一期规划面积为22平方公里，在已建成的园 功能分区更加细致。 区基础上配套设施方面将更加完善,功能分区更加细致。 打造中国“三北”地区一流的一体化原始创新基地， 打造中国“三北”地区一流的一体化原始创新基地，成 为具有国际竞争力的光伏产业园区以及先进制造业生产 基地。 基地。
科技园 综合试验区
区域规划
3
创建“ 运河名镇” 打造京津公路黄金走廊,创建“津城门户,运河名镇”
双街镇本次规划为城镇化需要,规划总面积9.9平方公里,新增建设用地5.2平方公里; 双街镇改造规划极大程度的改善片区居住条件，将使得居住功能日趋理化，基本特点： 镇改造规划极大程度的改善片区居住条件 双街镇改造规划极大程度的改善片区居住条件，将使得居住功能日趋理化，基本特点：围绕“南湖中岛 借此开发九大组团现代住宅。 北站桥”打造三大商业圈，借此开发九大组团现代住宅。 借此开发九大组团现代住宅 “一村一镇” 规划主体——指中心镇区和小街中心村，规划人口8万人。 指中心镇区和小街中心村， 万人。 “1123”规划格局——1河1路2脉3区，1河指北运河、1路指京津公路、2脉指京山铁路和地铁四号 河指北运河、 路指京津公路、 规划格局 区是由于一河一路贯穿镇域南北和三大产业的区域发展而形成的三大区域格局（ 线、3区是由于一河一路贯穿镇域南北和三大产业的区域发展而形成的三大区域格局（也就是北运河以 西的农业发展区、北运河与京津公路之间的现代商住区和京津公路以东的工业发展区）。 西的农业发展区、北运河与京津公路之间的现代商住区和京津公路以东的工业发展区）。 “一区双带”生态型环境特色——北运河以西10平方公里具有生产、生态特色、集科普、休闲、教育、 平方公里具有生产、生态特色、集科普、休闲、教育、 生态型环境特色 公里长、 观光旅游于一体的都市现代农业示范区； 观光旅游于一体的都市现代农业示范区；打造10公里长、100米宽的北运河景观带和8公里长两侧各 50米宽的京津公路绿化带。 米宽的京津公路绿化带。
天津双街镇
项目投资价值评估报告】 【项目投资价值评估报告】
公元2009年11月
1
1
从政策上看，国家发展天津决心强烈， 从政策上看，国家发展天津决心强烈，天津正面临全新的发展机遇
政策环境
区域统筹——天津市的规划建设要注意与京津冀地区发展 区域统筹——天津市的规划建设要注意与京津冀地区发展 —— 规划的协调，特别是要求天津“注意加强与北京市的协调， 规划的协调，特别是要求天津“注意加强与北京市的协调，实 现优势互补、协调发展，提高为首都、 现优势互补、协调发展，提高为首都、环渤海以及北方地区服 务的功能。” 务的功能。 —— 国务院十一五规划
天津市双街镇项目评估：
机会一：天津高速发展， 机会一：天津高速发展，大势利好
会
宏 观 背 景 下 的 机
从宏观经济上看， 持续增长， 从宏观经济上看， GDP持续增长，人民生活水平逐年提高。2008年 持续增长 人民生活水平逐年提高。 天津全市GDP完成6354.38亿元，比上年增加1303.98亿元，增量首次 超过1000亿元，按可比价格计算，增长16.5%，增幅位于全国第二位， 仅次于内蒙古自治区。增幅比上年提高1.3个百分点。 从现象上看，天津的发展能力名列前茅，建设如火如荼。 从现象上看，天津的发展能力名列前茅，建设如火如荼。2008年连 接北京和天津的城际高速铁路通车，拉近的不仅是空间上的距离，也 经济上 雓 距 。 上看， 国 发展天津的 零 ，天 从 上看，天津的发展空前 天津城市 提 天津 津 全雴的发展机 。国 的城市 位 区/北 经济 零 国北 的 高水平的现 和 发 北 国际 零和国际 零 2010年的天津 现 雴区发 展雴 ， 天津建设成 现 国际 大 市和 国北 的 经济 零。
国家.北辰高科技园区 高新技术产业带的重要组成部分 天津高端制造业的重要基地 已有24个国家和地区的260多家企业进 驻, 包括美国沃尔玛、德国西门子、瑞士 ABB、英国TI、韩国LG、日本丰田等16 家世界500强企业
项 目 所 在 居 住 区 域
北辰 科技园 北区
区域规划
1
道路交通的便捷
外环线北延长线 京津高速 京津城际客运专线
本体分析
区位概述
紧邻外环线 京津高速旁 外环线,京津高速旁 外环线 在天津市发展的主轴带 上
双街镇距离地铁1号线终 点站--刘园站7公里 公里； 公里 距离市中心（南京路） 16.5公里； 公里； 公里 距离天津机场19公里 公里
科技园区 商 住 区
区域界定
外环线以北 112国道以南 国道以南 京津高速以西 北运河以东