标杆地产集团 营销策划 未来十年中国房地产十大趋势

未来十年中国房地产十大趋势

观点地产网从改革周期的维度判断，未来五年特别是未来两年应该会着意显示出宽松、开明、努力和有为；从经济增长周期的维度判断，则中国经济在2012年已经软着陆成功，且已呈复苏回升态势，未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”，进而迈向新的大国崛起台阶，一举超越美国成为世界最大经济体；如果从房地产产业的维度判断，则一个全新的季节也已经来临，无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织等都将发生重要变化。

值此之际，每一位身处这个大时代的理性经济人需要做什么呢？那就是敏锐地去捕捉新的变化趋势，快速找到并确认自己的新的身份，以进入新的季节，迈向新的未来。本文意在粗略勾划出未来十年中国房地产的十大变化趋势。

趋势一：中国经济从10%的大波动“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以及小颠簸的“稳态增长”，而房地产业也从“超高增长”转变为“中低速增长”。

过去30年，中国经济的年均增长率接近10%，尤其过去十年间，中国经济的年均增长甚至超过了10%，

这是典型的超高速增长。用世界银行的评价来说，就是在人类历史上，还从来没有如此多的人口，在如此长的时间内，实现过如此快速的持续增长。但是展望从现在到2020年未来的中国经济增长，中国将告别10%上下的超高增长，转而进入“七上八下”的次高增长。

有三个因素发生了变化：一是中国人口周期的变化，进而必然引发经济周期的变化。进入2010年后，中国从“人口红利”开始转向“人口负债”，经济增长则从“劳动力无限供给”时代进入到劳动力相对紧张进而劳动力价格不断上升时期，经济增长必然随之告别“超高增长”，转而进入劳动力约束下的“次高增长”。人口周期所带来的增长格局的变化，在几乎所有的国家都发生过，中国也不会例外。

二是房车主导的重化工业增长将风光不再。2000-2010年，中国的房屋年销售从100万套增长到1000万套，汽车年产量则从200万辆增长到2000万辆，房和车十年都分别增长了十倍，年复合增长在20%以上。但展望2020年的未来十年增长，各自能再增长一倍就不错，如此年复合增长速度将急速滑落到5-7%的地步，甚至不及同时期中国经济的年均增长速度。2012年，钢铁生产十年增长最低，而服务业占中国经

济比重第一次超过第二产业，昭示出中国重化工业增长已走向衰落，房、车将逐渐告别主导产业地位，中国经济也将痛失最强劲的发动机。

三是中国政府对于增长速度的偏好已经发生变化。现在无论是政府还是社会更看重的是经济增长质量、社会和谐、生态保护以及公平公义等。同时，由于就业压力的降低，政府也不再需要以刺激政策来维持经济超高增长。也正因为上述原因，2012年中央经济工作会议提出的经济工作最终目标已由过去的“保持经济平稳较快发展”这一元目标转变为“实现经济持续健康发展和社会和谐稳定”的二元目标。在缺乏政策强力推动的前提下，中国经济当然也就只能顺位在“七上八下”的自然增长轨道中。

但是，中国仍没有脱离青春发育长身高的阶段，因此未来经济增长的动力仍然会表现强劲。从外部环境看，世界经济可能已经告别了最坏的时期。如果全球经济向好，中国的进出口也将进一步回暖。从国内环境来看，政府动力不会衰减，而市场动力在复苏。因此，我们判断2013年中国经济的增长将重回8%的增长轨道，而2020年前大多数年份中国经济增长可望在“七上八下”的轨道上颠簸运行。

从增长的波动来看，我们判断中国经济也将告别大起大落的阶段，转而进入到“稳态增长”阶段。“七上八下”的增速慢吗？据英国《经济学家》杂志中国专栏的预测文章，如果未来十年美国经济年均增长2.5%，同时物价年均增长1.5%，而中国经济能够保持年均增长7.75%，同时物价上涨控制在年均4%，人民币年升值控制在3%，那么到2016年的时候中国按照购买力平价计算的经济总量将第一次超过美国，而到2018年的时候，即便按官方汇率计算中国的经济总量也将超过美国。另据假设，未来十年中国的年均增长只有7%，那么到2020年的时候，中国经济总量也将增长一倍，约相当于当时美国经济总量的64%，日本经济总量的2倍，德国经济总量的3倍以及英国、法国、印度、巴西等国的各4倍，加拿大的6部以及墨西哥的12倍。如此展望未来十年的中国经济和房地产发展，其实仍是一个美好增长的季节，甚至是一个更美的季节，但又是一个明显不一样的季节。

趋势二：房地产市场格局从“卖方市场”转变为“买方市场”。

中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去，而供大于求的局面将逐步显现，并且将主导未来的房地产发展大势。

据“城镇化需求预测模型”测算，到2020年新建住房面积将增长到15.4亿平米，这意味着2012-2020年中国的住房需求仍将不断增长，伴随城镇化和居民住房改善步伐放缓，2020年后中国的住房需求才会正式进入下降期。但问题在于，需求增长的同时，供应增长更快，导致供求关系从供不应求的“卖方市场”迅速转变为供大于求的“买方市场”格局。

预计2012-2014年城镇住宅需求年均约12.7亿平米(2010年实际新增商品房住宅需求只有10亿平方米)，假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工，则房地产开发住宅竣工也将攀升到年均12.3亿平米，来自市场的供求可以说基本平衡。然而，考虑到还有“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及“小产权房”等大量非市场性供应，将这些非正常供应加入到整个供应后，中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。

城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法挽救房地产走向的颓势。未来10年，所谓“刚需”也就是每年城镇首次置业的新房需求年均大约是2.7-3.2亿平米，假设刚需在全部新房成交中占比35%，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多7.8-9.2亿平米。这样的销售量即便与2011年的销量相比，也远远

不如，降幅达5-20%。可见，未来中国的房地产仅靠所谓“刚需”根本无法撬动全国住宅销量的持续快速增长。

当前，全国住宅库存积压已达3亿平方米，2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但最后不久中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。故未来中长期总体判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，黄金增长年代恐将一去不复返。

根据相关统计机构的预判，2012年全国新增商品房住宅需求为10亿平米，预计2011-2020年十年间13亿平米将是顶峰，全国全部新增商品住宅需求约120亿平米，如此十年内中国商品住宅需求的年复合增长率将滑落至5%以内，这完全无法比肩过去十年年均20%以上的增长。从结构上看，前五年首次置业的刚需客户仍是主力，后五年改善型需求占比将超过刚需客户(55%的现有城市居民家庭住房面积仍低于30

平米)。如此节奏和结构的迅速变化，开发商及其他相关利益主体不可不提前有所准备。