康鸿产业园改造项目组
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客户特点
2%
3% 2% 2% 18% 15% 27% 31% 一、新技术行业 二、房地产行业 三、生活服务类 四、顾问咨询类
行业分类
备注
比例 31% 27%
一、新技术行业
二、房地产行业 三、生活服务类 四、顾问咨询类 五、金融类
软件公司、网游等
开发、绿化、施工等 流通类、教育类 代理、推广、咨询等 银行、证Fra Baidu bibliotek、融资
13%
2% 2% 0% 0% 10% 2%
111
26 0 12 37 92 9
10%
3% 0% 2% 4% 8% 1%
0
13 10 10 0 9 0
0%
8% 6% 6% 0% 6% 0%
不同品质出租率对比
品质
高端
项目
高新国际 高科广场 新长安广场 创业广场 旺座现代城 旺座国际城 洛克大厦 财富中心
2014年租金预测 63
53 元/㎡ 常规 3.00% 55 56 58
在2005年至2010年间，甲级写字楼的年平均增长幅度为4-5% 但是由于西安2005-2010年供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼 的放量，需求市场将相对萎缩，因此2010年后的3-5年内涨幅应该小于此平均值
旺座国际城和汇鑫IBC作为高新区代表性标准写字楼集中新技术、 房地产、服务类等主流产业
元/㎡，成为未来主
市场供应区域，成 为写字楼的紧缺市 场。
8 4 5
路
7
6
10
高新区写字楼租赁状况良好，高端品质和核心地段写字楼租金溢价 较强
租赁市场/现状
高新区写字楼体租金水平较低 相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金80-120元/平 米/月，西安高档写字楼租金中高，如长安国际租金为85 元/平米/月。 高新区写字楼体租金水平可分三个档次 租金水平 特点 主要位于高新区中心，硬件、配套、物业水
市场供应
高新核心区供应量
相对不足，以品牌 发展商为主，成为 价格和价值的“峰
唐
7 8 9 0
现有供应 6、都市之门 4、新长安广场 3、橡树街区
5 2 3 6
4 1
延
10
1
值区”。
高新发展新区写字 楼应量逐步减少， 价格在8500-14000
2 3
路
11 12 13
潜在供应 4、金花大厦 11、电力广场
橡树街区 都市之门 汇鑫IBC 西大科技园
8
3
11
12
路
4 5
13
10
11
唐延国际中心
电力广场 洛克大厦 旺座现代城
7 6
12 13
10
目前高新区重点写字楼销售来看，入住写字楼销售情况已经达到85% 以上，部分写字楼只租不售
项目现状
档次 顶级5A级
项目名称 都市之门 西港国际 林凯国际
开发商 上海绿地 亨泰房地产 陕西林凯置业发展 有限公司 箭虹科技有限公司 中铁二十一局集团
2000㎡以上
3
2%
高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大
市场走势（2）
唐延路区域租赁面积比例明细
数据来源： 新长安广场 比例 28% 50% 3% 3% 7% 1% 2% 0% 1% 5% 1%
同 区 域 不 同 档 次
面积 100-200㎡ 201-300㎡ 301-400㎡ 401-500㎡ 501-600㎡ 601-700㎡ 700-800㎡ 801-900㎡ 901-1000㎡ 1000㎡-2000㎡ 2000㎡以上
租金（元/㎡/月）
100~120 100~130 75~80 50~60 60~85 50~60 50~60 50~60 50~60 45~55 45~55 40~55
甲 级 类 5A级
创业广场 洛克大厦 新长安广场 迈科国际
平田头高，具备一定标志型形象的综合型写 字楼 分布比较分散，具备专业外型和产品硬件设 施，强调产品性价比和运营低成本
由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量 的投资客户
市场特征
92% 77%
由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到77%， 于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交
面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。
14
25 29 41
9%
16% 19% 27%
276
618 110 27
20%
40% 10% 2%
39
29 24 21
26%
19% 15% 14%
501-600㎡
601-700㎡ 700-800㎡ 801-900㎡ 901-1000㎡ 1000㎡-2000㎡ 2000㎡以上
20
3 3 0 0 15 3
板块划分
城北版块
西高新： 高新路、科技路、唐延 路、南二环西段
城内： 钟楼、和平路、西大街
城内版块
城北： 未央大道 城南、城东、城西 ： 除南二环沿线外， 其它分布较为零散
西高新和 南二环版块
城南写字楼市场主要分为三大板块，竞争激烈，的产品差异化较大
板块划分
城南板块
高新区CBD、二次CBD
写字楼主要分布在环城南 钟楼 路以南，太白南路以东， 太乙路-曲江路以西
司
唐延路中段
—
—
58000
毛 坯
唐沣国际广场 标准类甲级 旺座国际城 汇鑫IBC
西安西格玛房地产 开发有限公司 盛荣置业 汇鑫置业
唐延路与科技二 路交汇处 科技路 锦业路
— 13000 8500
— 09年12月 09年底
90184 150000 130000
简精装 简精装 简精装
写字楼供应现有产品进入销售中后期，价格持涨，潜在市场处于城 市发展新兴区以中等价位入市
50-70元/㎡/月
标 准 类
旺座国际城 旺座现代城 唐沣国际广场 汇鑫IBC
50元/㎡/月以下
建成时间较早，硬件和服务相对落后
甲 级
写字楼租赁价格——写字楼租金预测，未来租金将保持持续增长的 态势
租赁市场/趋势
租金预测 乐观
2011年基准租金
递增率 5.00%
2012年租金预测 58
2013年租金预测 60
80元/㎡/月以上
档次
顶 级 5A 级 出租 率 95% 90% — 95% 98% 98% — — 90% 98% 80% —
项目
西港国际大厦 高新商务中心 都市之门 高科广场
总建面（㎡）
70000 140000 360000 87400 85600 56000 45000 35000 150000 180000 90000 130000
比例
20.45% 26.14% 17.05%
15.50%
17.60% 3.40% 2.20% 2.0% 1.50%
旺座国际城主要集中了新技术行业和房 地产业和第三产业，多以工作总部进驻
六、工业类
七、医疗药品 八、其他类
石油、器械、制造等
医药、医疗器械 农业、其它
目前，高新区写字楼客群主要以中型企业为主，成为高新区主要写 字楼消化“主力军”
谨呈：康鸿产业园改造项目组
西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告
PART 1、市场环境 Market environment
限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资 逐步向商业写字楼转移
市场环境
2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的 巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据 了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本 地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况 下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转 移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。
项目分布
序号 楼盘名称
序号
唐
7 8 9 0
楼盘名称 旺座国际城 金桥国际广场 创业广场 金花大厦 海星城市广场 高新国际商务区 财富中心二期 西港国际大厦 西部国际广场
1 2 3 4 5 6 7 8
杰座广场 唐沣国际广场
1 2 3
5 2 3 6
4
华晶广场 新长安广场
1
延
1
4 5 6 7 8 9
2
路
10
套数 322 577 39 30 76 13 20 0 12 60 9
旺座现代城 旺座国际城 洛克大厦
金桥国际广场
华晶广场 唐沣国际 领先国际
高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大
市场走势（3）
锦业路区域租赁面积比例明细
同 区 域 不 同 档 次
面积 100-200㎡ 201-300㎡ 301-400㎡ 401-500㎡
高端项目最好租赁面积区间为400㎡-500㎡之间；占46%
中高端项目最好租赁面积区间为200㎡-300㎡之间；占50%
低端项目最好租赁面积区间为100㎡-200㎡之间； 占45%
同档次租赁面积比例明细
面积 高端项目 套数 比例 中端项目 套数 比例 低端项目 套数 比例
100-200㎡
201-300㎡ 301-400㎡ 401-500㎡
行业分类 一、新技术，新产品的研发 二、房地产、工程类 三、生活服务类（流通行业、教育类) 四、顾问、服务类 五、金融类 比例
25.73% 26.57% 16.28% 14.48% 6.82%
项目出租率总结：
通过调研高新区不同品质项目的对比，得出以下结论： 中端项目的出租率最高，高出低端项目35%左右；高端 项目高出低端14%。
高新区写字楼客群结构
高新区写字楼客户特征小结：
高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业， 占32.3%，其次为房地产和建筑业，各占10%；
企业需求面积主要集中在100-250平方米；占67.7%。
除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼 的主要因素；
客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象。
板块分析
Regional analysis
城北版块
城内版块 西高新和 南二环版块
西安写字楼区域分布及区域特点
位置 锦业路 高新二路 高新二路和科技 路十字东南角
銷售均价 14000 13000 —
入伙时间 13年5月 09年10月 —
总建面积㎡ 360000 70000 63848.63
备注 精装修 简精装 简装修
甲级类5A 级
新长安广场
沣惠南路34号
9300 元
2010年06
20000
简装修
洛克大厦
西安德盛和置业公
数据来源： 高新国际 E阳国际
同 区 域 不 同 档 次
100-200㎡ 201-300㎡ 301-400㎡ 401-500㎡ 501-600㎡ 601-700㎡ 700-800㎡ 801-900㎡ 901-1000㎡ 1000㎡-2000㎡
26% 22% 12% 17% 4% 4% 0% 0% 0% 12%
上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼 销量占全市的73%
办公物业
西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方米，
从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数 来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态， 租金走势长期维持在3-5%的增长趋势，整体 平均空置率维持在11%左右，随着住宅市场 投资风险上升， 私人投资者开始逐步关注写 字楼市场
环比上季增加7.93%，，销售额为149156万元，
环比上涨5.25%，较去年同期相比增长93.14%， 成交价格为8915元/平方米，与上季度相比下滑 2.49%，与去年同期相比增长36.04%
高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大
市场走势（1）
科技路区域租赁面积比例明细
面积 套数 36 31 16 24 0 6 6 0 0 16 比例
套数 0 6 32 46
比例 0% 4% 23% 32%
数据来源： 都市之门 汇鑫IBC 绿地SOHU
501-600㎡
601-700㎡ 700-800㎡ 801-900㎡ 901-1000㎡ 1000㎡-2000㎡ 2000㎡以上
0
16 22 0 0 20 0
0%
11% 15% 0% 0% 14% 0%
中端
金桥国际
汇鑫IBC E阳国际 绿地SOHU 唐沣国际 华晶广场
出租率 91% 86% 68% 90% 90% 92% 96% 85% 94%
89% 98% 53% 79% 72%
平均出租率
82%
92%
低端
68%
出租面积总结：
通过高新区各项目横向及纵向不同的对比，得出以下结论： 高新区最好租赁面积区间在 200-300㎡及300-400㎡
写字楼分布主要分布在南二 环沿线、唐延路沿线、科技 路、锦业路沿线
城南板块
均价10000-15000元/平米
二环
西高新板块 均价9000-15000元/平米
小寨
曲江会展CBD
写字楼主要分布在曲江会 展中心周边，省高院附近 为主
曲江新区板块
均价9000-12000元/平米
绕城高速
唐延路、科技路沿线，成为高新区写字楼最为集中的区域
2%
3% 2% 2% 18% 15% 27% 31% 一、新技术行业 二、房地产行业 三、生活服务类 四、顾问咨询类
行业分类
备注
比例 31% 27%
一、新技术行业
二、房地产行业 三、生活服务类 四、顾问咨询类 五、金融类
软件公司、网游等
开发、绿化、施工等 流通类、教育类 代理、推广、咨询等 银行、证Fra Baidu bibliotek、融资
13%
2% 2% 0% 0% 10% 2%
111
26 0 12 37 92 9
10%
3% 0% 2% 4% 8% 1%
0
13 10 10 0 9 0
0%
8% 6% 6% 0% 6% 0%
不同品质出租率对比
品质
高端
项目
高新国际 高科广场 新长安广场 创业广场 旺座现代城 旺座国际城 洛克大厦 财富中心
2014年租金预测 63
53 元/㎡ 常规 3.00% 55 56 58
在2005年至2010年间，甲级写字楼的年平均增长幅度为4-5% 但是由于西安2005-2010年供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼 的放量，需求市场将相对萎缩，因此2010年后的3-5年内涨幅应该小于此平均值
旺座国际城和汇鑫IBC作为高新区代表性标准写字楼集中新技术、 房地产、服务类等主流产业
元/㎡，成为未来主
市场供应区域，成 为写字楼的紧缺市 场。
8 4 5
路
7
6
10
高新区写字楼租赁状况良好，高端品质和核心地段写字楼租金溢价 较强
租赁市场/现状
高新区写字楼体租金水平较低 相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金80-120元/平 米/月，西安高档写字楼租金中高，如长安国际租金为85 元/平米/月。 高新区写字楼体租金水平可分三个档次 租金水平 特点 主要位于高新区中心，硬件、配套、物业水
市场供应
高新核心区供应量
相对不足，以品牌 发展商为主，成为 价格和价值的“峰
唐
7 8 9 0
现有供应 6、都市之门 4、新长安广场 3、橡树街区
5 2 3 6
4 1
延
10
1
值区”。
高新发展新区写字 楼应量逐步减少， 价格在8500-14000
2 3
路
11 12 13
潜在供应 4、金花大厦 11、电力广场
橡树街区 都市之门 汇鑫IBC 西大科技园
8
3
11
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路
4 5
13
10
11
唐延国际中心
电力广场 洛克大厦 旺座现代城
7 6
12 13
10
目前高新区重点写字楼销售来看，入住写字楼销售情况已经达到85% 以上，部分写字楼只租不售
项目现状
档次 顶级5A级
项目名称 都市之门 西港国际 林凯国际
开发商 上海绿地 亨泰房地产 陕西林凯置业发展 有限公司 箭虹科技有限公司 中铁二十一局集团
2000㎡以上
3
2%
高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大
市场走势（2）
唐延路区域租赁面积比例明细
数据来源： 新长安广场 比例 28% 50% 3% 3% 7% 1% 2% 0% 1% 5% 1%
同 区 域 不 同 档 次
面积 100-200㎡ 201-300㎡ 301-400㎡ 401-500㎡ 501-600㎡ 601-700㎡ 700-800㎡ 801-900㎡ 901-1000㎡ 1000㎡-2000㎡ 2000㎡以上
租金（元/㎡/月）
100~120 100~130 75~80 50~60 60~85 50~60 50~60 50~60 50~60 45~55 45~55 40~55
甲 级 类 5A级
创业广场 洛克大厦 新长安广场 迈科国际
平田头高，具备一定标志型形象的综合型写 字楼 分布比较分散，具备专业外型和产品硬件设 施，强调产品性价比和运营低成本
由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量 的投资客户
市场特征
92% 77%
由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到77%， 于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交
面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。
14
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9%
16% 19% 27%
276
618 110 27
20%
40% 10% 2%
39
29 24 21
26%
19% 15% 14%
501-600㎡
601-700㎡ 700-800㎡ 801-900㎡ 901-1000㎡ 1000㎡-2000㎡ 2000㎡以上
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板块划分
城北版块
西高新： 高新路、科技路、唐延 路、南二环西段
城内： 钟楼、和平路、西大街
城内版块
城北： 未央大道 城南、城东、城西 ： 除南二环沿线外， 其它分布较为零散
西高新和 南二环版块
城南写字楼市场主要分为三大板块，竞争激烈，的产品差异化较大
板块划分
城南板块
高新区CBD、二次CBD
写字楼主要分布在环城南 钟楼 路以南，太白南路以东， 太乙路-曲江路以西
司
唐延路中段
—
—
58000
毛 坯
唐沣国际广场 标准类甲级 旺座国际城 汇鑫IBC
西安西格玛房地产 开发有限公司 盛荣置业 汇鑫置业
唐延路与科技二 路交汇处 科技路 锦业路
— 13000 8500
— 09年12月 09年底
90184 150000 130000
简精装 简精装 简精装
写字楼供应现有产品进入销售中后期，价格持涨，潜在市场处于城 市发展新兴区以中等价位入市
50-70元/㎡/月
标 准 类
旺座国际城 旺座现代城 唐沣国际广场 汇鑫IBC
50元/㎡/月以下
建成时间较早，硬件和服务相对落后
甲 级
写字楼租赁价格——写字楼租金预测，未来租金将保持持续增长的 态势
租赁市场/趋势
租金预测 乐观
2011年基准租金
递增率 5.00%
2012年租金预测 58
2013年租金预测 60
80元/㎡/月以上
档次
顶 级 5A 级 出租 率 95% 90% — 95% 98% 98% — — 90% 98% 80% —
项目
西港国际大厦 高新商务中心 都市之门 高科广场
总建面（㎡）
70000 140000 360000 87400 85600 56000 45000 35000 150000 180000 90000 130000
比例
20.45% 26.14% 17.05%
15.50%
17.60% 3.40% 2.20% 2.0% 1.50%
旺座国际城主要集中了新技术行业和房 地产业和第三产业，多以工作总部进驻
六、工业类
七、医疗药品 八、其他类
石油、器械、制造等
医药、医疗器械 农业、其它
目前，高新区写字楼客群主要以中型企业为主，成为高新区主要写 字楼消化“主力军”
谨呈：康鸿产业园改造项目组
西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告
PART 1、市场环境 Market environment
限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资 逐步向商业写字楼转移
市场环境
2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的 巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据 了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本 地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况 下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转 移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。
项目分布
序号 楼盘名称
序号
唐
7 8 9 0
楼盘名称 旺座国际城 金桥国际广场 创业广场 金花大厦 海星城市广场 高新国际商务区 财富中心二期 西港国际大厦 西部国际广场
1 2 3 4 5 6 7 8
杰座广场 唐沣国际广场
1 2 3
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华晶广场 新长安广场
1
延
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路
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套数 322 577 39 30 76 13 20 0 12 60 9
旺座现代城 旺座国际城 洛克大厦
金桥国际广场
华晶广场 唐沣国际 领先国际
高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大
市场走势（3）
锦业路区域租赁面积比例明细
同 区 域 不 同 档 次
面积 100-200㎡ 201-300㎡ 301-400㎡ 401-500㎡
高端项目最好租赁面积区间为400㎡-500㎡之间；占46%
中高端项目最好租赁面积区间为200㎡-300㎡之间；占50%
低端项目最好租赁面积区间为100㎡-200㎡之间； 占45%
同档次租赁面积比例明细
面积 高端项目 套数 比例 中端项目 套数 比例 低端项目 套数 比例
100-200㎡
201-300㎡ 301-400㎡ 401-500㎡
行业分类 一、新技术，新产品的研发 二、房地产、工程类 三、生活服务类（流通行业、教育类) 四、顾问、服务类 五、金融类 比例
25.73% 26.57% 16.28% 14.48% 6.82%
项目出租率总结：
通过调研高新区不同品质项目的对比，得出以下结论： 中端项目的出租率最高，高出低端项目35%左右；高端 项目高出低端14%。
高新区写字楼客群结构
高新区写字楼客户特征小结：
高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业， 占32.3%，其次为房地产和建筑业，各占10%；
企业需求面积主要集中在100-250平方米；占67.7%。
除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼 的主要因素；
客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象。
板块分析
Regional analysis
城北版块
城内版块 西高新和 南二环版块
西安写字楼区域分布及区域特点
位置 锦业路 高新二路 高新二路和科技 路十字东南角
銷售均价 14000 13000 —
入伙时间 13年5月 09年10月 —
总建面积㎡ 360000 70000 63848.63
备注 精装修 简精装 简装修
甲级类5A 级
新长安广场
沣惠南路34号
9300 元
2010年06
20000
简装修
洛克大厦
西安德盛和置业公
数据来源： 高新国际 E阳国际
同 区 域 不 同 档 次
100-200㎡ 201-300㎡ 301-400㎡ 401-500㎡ 501-600㎡ 601-700㎡ 700-800㎡ 801-900㎡ 901-1000㎡ 1000㎡-2000㎡
26% 22% 12% 17% 4% 4% 0% 0% 0% 12%
上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼 销量占全市的73%
办公物业
西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方米，
从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数 来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态， 租金走势长期维持在3-5%的增长趋势，整体 平均空置率维持在11%左右，随着住宅市场 投资风险上升， 私人投资者开始逐步关注写 字楼市场
环比上季增加7.93%，，销售额为149156万元，
环比上涨5.25%，较去年同期相比增长93.14%， 成交价格为8915元/平方米，与上季度相比下滑 2.49%，与去年同期相比增长36.04%
高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大
市场走势（1）
科技路区域租赁面积比例明细
面积 套数 36 31 16 24 0 6 6 0 0 16 比例
套数 0 6 32 46
比例 0% 4% 23% 32%
数据来源： 都市之门 汇鑫IBC 绿地SOHU
501-600㎡
601-700㎡ 700-800㎡ 801-900㎡ 901-1000㎡ 1000㎡-2000㎡ 2000㎡以上
0
16 22 0 0 20 0
0%
11% 15% 0% 0% 14% 0%
中端
金桥国际
汇鑫IBC E阳国际 绿地SOHU 唐沣国际 华晶广场
出租率 91% 86% 68% 90% 90% 92% 96% 85% 94%
89% 98% 53% 79% 72%
平均出租率
82%
92%
低端
68%
出租面积总结：
通过高新区各项目横向及纵向不同的对比，得出以下结论： 高新区最好租赁面积区间在 200-300㎡及300-400㎡
写字楼分布主要分布在南二 环沿线、唐延路沿线、科技 路、锦业路沿线
城南板块
均价10000-15000元/平米
二环
西高新板块 均价9000-15000元/平米
小寨
曲江会展CBD
写字楼主要分布在曲江会 展中心周边，省高院附近 为主
曲江新区板块
均价9000-12000元/平米
绕城高速
唐延路、科技路沿线，成为高新区写字楼最为集中的区域