梧州沧海新区地块调研分析

梧州苍海新区地块调研分析

一、梧州市地理区位

1.梧州城市概况

梧州位于广西东部是广西东大门，处在广西省与广东省交界处，距离南宁350公里，距离广州250公里，距离深圳380公里，距离香港420公里（直达距离），目前梧州已经通航机场和高铁，是中国西部大开发十二个省中最靠近粤港澳的城市。

2.梧州行政区域划分

梧州市行政辖区范围，辖三区（万秀区、龙圩区和长洲区）、一市（岑溪市）、三县（苍

梧县、藤县和蒙山县）。全境东西距115公里，南北长196公里，总面积12588平方公里。

二、梧州市城市人口与经济

1.人口情况及主力产业：

数据来源：梧州市统计局2019年数据2019年梧州市常住人口307.7万人，城镇人口163.02万，其中藤县常住人口最多，位列全市首位，梧州市城区辖万秀区、长洲区、龙圩区，83.43万人。

2.梧州城市GDP及主力产业经济：

2019年，梧州市实现地区生产总值（GDP）991.40亿元，增速4.2%。广西14个辖

地级市中2019年GDP第9位，全国340余城市排名241位。第一产业增加值162.03亿元，增长5.4%；第二产业增加值341.56亿元，下降0.3%；第三产业增加值487.81亿元，增长7.2%。三次产业对经济增长的贡献率分别为21.1%、-2.7%和81.6%。

梧州2017年GDP1300亿、2018年GDP1000亿，2019年990亿，经济产业转型中，经济处在负增长阶段。

三、梧州城市发展及近年房地产去化情况

1.城市发展各片区划分及城市走向：

梧州城市规划：总体规划将梧州市的城市空间结构规划为“一带两轴三片区十组团”两江三岸多组团式的发展布局。其中，“一带”即西江生态滨水带；“两轴”为连接南北两岸的旺甫—河西—长洲—苍海—龙圩轴线和贯穿整个南岸的社学—苍海—龙圩—赤水轴线；“三片区”即江北片区、江南片区以及赤水片区；“十组团”包括河东、河西老城组团、红岭新区组团、长洲岛低碳生态组团等十个组团。

2.梧州中心城区房地产分布图

万秀区属于梧州老城区，目前在售项目不多主力项目为美的中央广场；红岭区目前属于梧州政府向西推进的城市新区，目前在售项目较多，约有20余个在售项目，进驻该区域的大型房企有碧桂园、阳光100及广西本土实力优质房企彰泰地产；苍海新区为广西省政府目前重点打造的广西四大明星区之一，目前在售项目也约有15余个，已进驻的大型房企有恒大、绿地；目前梧州三片区的销售均价均在5000元/平米左右，售价最高的片区目前处于老城区西江滨江景观带一带，均价6000+元/平米，最高价达8000-9000元/平米。

3.梧州市房地产成交量情况

2019年数据缺失，仅有2018年梧州中心城区数据（万秀区、长洲区、龙圩区）数据参考：

2018年1-12月梧州市商品房新增供应250.55万㎡，成交量159.27万㎡，成交均价6003元/㎡，根据市场了解，2019年成交量与2018年基本一致（抛去2019年解除限签产品）。

四、梧州代表项目简析

万秀区：

①美的中央广场：

楼板①万达滨江城：

2.红岭区：

①彰泰城

①碧桂园西江府

3.苍海新区：

①恒大绿洲

建筑面楼板价总套数主力面装修标首开时②富城·爱琴海

③绿地梧州城际空间站

城市及市场部分小结：

1、梧州市经济发展相对缓慢，无主力经济产业支撑，梧州市房自2012年发展至今8年左右时间，城区各片区价格增长幅度由3000元/平米增长至目前5000元/平米，8年增长2000元左右，增长速度相对缓慢；

2、目前各大房企陆续进驻的市场环境下，各片区销售均价均在5000元/平米左右，市场内各项目的溢价能力相对较弱，产品品质以及项目口碑的优劣并未使得销售价格拉开明显差距；

3、梧州作为人口及经济并不突出的5线城市年去化量达150万方，去化能力尚可。