重庆市二手房经营发展趋势

房地产开发

文章编号:1009 6825(2008)32 0225 02

重庆市二手房经营发展趋势

收稿日期:2008 07 01

作者简介:马万明(1970 ),男,重庆大学建设管理与房地产学院土木工程专业硕士研究生,重庆 400045

任 宏(1955 ),男,博士,博士生导师,教授,重庆大学建设管理与房地产学院,重庆 400045

马万明 任 宏

摘 要:对重庆市二手房的发展环境进行了论述,结合重庆市二手房经营现状,探讨了目前二手房的经营发展趋势,得出适合重庆市目前发展的二手房经营模式是直营连锁+经营+品牌的结论,从而促进重庆市二手房的发展。关键词:二手房,发展趋势,经营模式,品牌,诚信中图分类号:T U 05

文献标识码:A

1 重庆市二手房发展环境分析

二手房有两大明显优势:1)现房优势,目前新建商品房基本为期房,而且开发周期在1年~2年,甚至更长,二手房具有即买即住的现房优势;2)低总价优势,目前二手房市场主要供应来源除了比例渐增的次新房外,房改房依然占有一定比重,这些房改房尽管房龄较长,但是地段好,面积小,是二手房市场低总价房源的主要来源。

重庆市是中央确立的城乡统筹一体化改革试验区;并且着手大力发展房地产二、三级市场,以期通过促进二手房市场发展,吸引购买力不足的人群将置业目光从一手房市场转向二手房市场,对于有购房需求而一时还没有支付能力的家庭可以先租后买,达到 人人有房住!的政策;和关于出售不足5年的房屋加收营业税等的政策规定,使重庆市的二手房房源数量大大增加、市场活跃、潜力巨大。

2 重庆市二手房经营现状分析

2.1 现行二手房交易程序繁杂、重复工作多、效率低

无论是购房还是租房,考虑的主要因素有:房屋质量、产权、面积、装修程度、历史、价格、内部结构、朝向和楼层,周边环境配套设施、物业管理、邻居组合和地段,中介机构的资质、信誉度及信息量等。因此,影响二手房交易的因素众多,很难对这些因素进行定量的分析,甚至有时顾客态度的好坏也能影响其是否购房或租房。二手房交易程序包括收集房源信息、收集求购客户信息、配对、邀约、带看、追踪与回访、谈判、收取佣金和协助买卖双方过户,因此,二手房交易过程比较复杂。

2.2 二手房市场交易是买方、卖方以及中介三方的博弈

由于并不能有效地获得二手房的房源信息,加上有时考虑不周,大多购房者不能选购到称心如意的房子。许多购房者对二手房交易心存顾虑,一方面由于交易手续繁杂,易引起纠纷;另一方面是由于二手房定价的不确定性,一些购房者觉得二手房价难以捉摸,担心高价买入物非所值的房产。因此就产生了二手房买方(租入方)、卖方(出租方)和中介公司之间的三方博弈。

二手房买卖双方在房价等影响选购二手房的因素方面存在博弈,买方希望以低价获得较好的房屋,而卖方希望以高价售出房屋。由于信息不对称,二手房买卖双方在与中介公司的博弈中处于劣势。

受巨大的利益驱使, 赚取差价!成为房地产经纪行业的潜在规则。甚至一些公司主要赢利就是 赚取差价!。

2.3 诚信危机

从2003年 坚石事件!至今,经纪公司卷钱逃跑的事件时有发生。先是金百佳分部、立天基业房地产经纪公司等中介公司卷款外逃,后是 佰家事件!,紧接着,天津汇众房地产经纪公司非法挪用客户1.5亿房款,该公司一夜之间全线停业,高达1.5亿元的房产交易资金不翼而飞。北京一起房产中介卷款消失造成北京 城市家园!事件。

行业内的种种混乱行为让百姓不敢完全放心地将自己售房或购房需求完全交于二手房中介公司解决,甚至一提到经纪行业,就会让人想起 黑中介!这样的字眼。

许多人认为,二手房的买卖过程是非常复杂,且处处存在陷阱的。既怕旧房产权有问题,怕遇到黑心中介,又怕交易的手续繁琐。买卖双方之所以会选择经纪公司代理交易,并不仅仅是为了得到真实的市场信息,他们更希望经纪公司能给他们提供一个有安全保障的交易过程。

3 重庆市二手房经营发展趋势

通过对二手房经营模式现状分析,我们认为适合重庆市目前

发展的二手房经营模式应该是:直营连锁+经营+品牌。

3.1 直营连锁经营

3.1.1 重庆市二手房房源信息分析

我们通过对已成交的二手房房源调查发现,二手房的房源信息主要来自于:网络信息、门店信息、亲朋介绍、老顾客和贴条等信息。各种信息来源占二手房成交量的比例如图1

所示。

从重庆市二手房房源信息分析图可以看出,房源来自于门店的信息占30%,所以在不考虑门店位置等影响因素的情况下,可

以认为门店的增加会带来更多的二手房交易量。因此,连锁经营模式明显优于单店经营模式。

3.1.2 直营连锁经营模式与特许加盟连锁经营模式的比较

文章编号:1009 6825(2008)32 0226 03

浅析征地难的原因及对策

收稿日期:2008 07 01

作者简介:白 宇(1974 ),女,工程师,昌图县国土资源局,辽宁铁岭 112500

白 宇

摘 要:分析了市场经济体制下 征地难!的原因,并针对性地提出了相应的对策,指出只有工作细致周到、深入调查研

究、不断完善立法、坚持统一征用,做好群众的思想工作,才能减小压力、克服阻力、把握主动,使征地工作得以顺利进行。关键词:市场经济,征地原因,对策中图分类号:F293.2

文献标识码:A

随着市场经济体制和经济建设的不断发展,在土地使用制度改革不断深入的形势下,土地的重要性日益突出,需求量也越来越大,人们的观念也发生了很大变化,普遍注重 土地!这一特殊商品的价值。在建设社会主义市场经济体制的新时期,集体土地的所有者或使用者阻挠国家建设征用土地,出现了 征地难!现象。如何解决 征地难!问题,为国家建设提供土地保障,是我们土地管理部门应研究和解决的问题。下面根据工作实践,浅析一下 征地难!的症结所在及解决的办法。

1 征地难的原因1.1 征地协议难签

某些被征地单位及农民对补偿期望值太高,总想利用征地机会发财、漫天要价,一旦期望不能实现,条件不能满足,就会不择手段地干扰征地工作,提些不合理要求,达不到要求就拒不签约。

1.2 征地补偿安置难1.

2.1 补偿标准不尽合理

据我们调查,特许加盟连锁经营模式加盟费在每年几万元至几十万元之间,有的甚至上百万元。除少数具有明显品牌优势的二手房中介公司能够带来房源的较大增加外,其余加盟的二手房中介公司房源也不会有很大变化。目前重庆市的二手房交易处于起步阶段,量还不是很大,且较大数量的加盟费增大了中介公司的经营成本。

3.2 经营

二手房中介公司应该扮演比较公正的角色,承担一定的责任,才能树立诚信的经营理念,立于不败之地,公司也才能做大做强。二手房中介公司的具体做法可以采用合适的价格直接租入房屋,再租出,承担租金不稳定和租期不连续等风险。

这种二手房经营模式实际上就是二手房中介公司对出租的二手房进行经营和管理。变暗 吃差价!为明 吃差价!。承担一定的风险,获取一定的收益,二手房中介公司这种明 吃差价!应该是合理的。出租方可以将房屋出租给任何一个中介公司,既可以是出租方获得较大收益的公司,也可以是出租方认为合理的中介公司。同样地,中介公司既可以选择租入该顾客的房屋,也可以选择租入其他顾客的房屋。因此,在这种模式下,双方的博弈是公平的。

3.3 品牌经营3.3.1 品牌的定义

美国市场营销学会(A M A)将品牌定义为: 用以识别一个或一群产品或劳务的名称、术语、象征、记号或设计及其组合,以和其他竞争者的产品或劳务相区别。!品牌往往代表特定的产品品

质、产品风格、服务水平、流行时尚等方面的资讯,这些资讯逐渐被市场广泛了解和接受,在消费者心中就成为特定的消费价值、消费情感的代表。

3.3.2 品牌经营战略

品牌战略就是企业为了提高自身市场竞争力,围绕产品的品牌所制定的一系列长期性的、带有根本性的总体发展规划和行动方案。它是关系到一个企业兴衰成败、长治久安的根本性决策,是企业品牌经营的提纲和总领,是实现持续发展的前提与保证。如果缺乏一个对品牌整体运作的长远思路,将导致企业经营的混乱无序,这无疑是对品牌资源的极大浪费。

消费者越来越关注长期服务关系所带来的保障和稳定,这就要求企业必须时刻反省、改善自己的产品或服务。品牌作为一种关系,是基于企业和客户之间相互信任的前提条件下而建立起来的,所以,品牌关系管理的策略应该是感性的,而不是理性化的。与客户培养和塑造一个感性的、富有个性色彩的品牌关系需要经历这样一个过程:首先要有知名度,让客户获得足够的信息能够充分地了解品牌;其次,要获得客户对品牌的尊重,和客户建立起友谊关系,进而赢得客户的信任;最后,由信任而生成对品牌的忠诚,客户和品牌之间转变为水乳交融的合作伙伴关系。房地产中介业属于服务业,它的产品就是服务,因而企业塑造品牌就应该注重提高服务的质量。诚信是保证服务质量的第一要素。参考文献:

[1] 程 敏.浅析影响中国城镇住房需求的原因[J].山西建筑,

2007,33(19):234 235.

Development trend of the second hand houses in Chongqing

MA Wan ming REN Hong Abstract:It illustrat es t he developing environment of the second hand houses in Chongqing ,discusses the current developing trend of second hand houses,and get the second hand houses operation pattern suiting the current development of Chongqing is selfrun chain +operation+brand,so as to promote the development o f the second hand houses in Cho ngqing.Key words:second hand house,developing trend,oper at ion pattern,brand,credibility