购物中心各业态选址要求
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选址要求
商业业态
中锦
Page - 1
零售业态 业态种类
?购物中心
?百货商店
?便利店
零售购物型
?仓储店
?专业店
?专卖店
?超市
中锦
Page - 2
零售业态(一) 业态对比
业态 定义
规模
产品/业 态
购物中心 百货商店 超市
多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型
柜台销售和 开架销售相 结合
卖场租赁制、 种类齐全、 高毛利
超市
大众化消费、 客户来源根 据超市规模 和定位有所 不同
开架自选、 自我服务、 平价销售、 一次结算的 售货方式
平价销售、 满足日常用 品一次性购 全
专业店ห้องสมุดไป่ตู้
客户覆盖面 广
定价销售和 开架面售
同类商品大 规模集中式 营销。由卖 场租赁发展 到自营
新世界
新世界
?品牌特点 ?市场定位：中高档路线的 ?目标顾客：高雅、时尚的中青年 ?针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略
?经营战略 ?高雅、时尚的中高收入阶层 ?发展状况 ?分布于全国20多个大中城市
中锦
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新世界案例 沈阳中华路新世界
新世界
沈阳中华路新世界业态布局
6F 家居配饰、家居用品
专卖店
针对特定消 费人群、经 济实力较强
便利店
附近居民
定价销售和 开架销售
开架自选、 统一结算
品牌专卖、 平价、服务
量小、质优、 群众生活，
高毛利
营业时间长
仓储店
开架售货、 批量作价
中锦
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购物中心 物业及选址要求
选址要素：
?区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析
百盛案例 上海九海百盛
本报告是严格保密的 .
上海九海百盛百货业态布局
文化用品、音像制品、大小 6F 家电、工艺礼品、家居 .
5F 游戏广场、美食小吃；
2-4F
化妆品、男女休闲装、时装、 包袋、运动用品、内衣
1F
皮具、国际化妆品、麦当劳、 意大利休闲餐厅 银行；
-1F 平价超市
中锦
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?黄金比例： 最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为 55 ： 20：25
?业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌 店”。
类型 主力店
次主力店 品牌店
业态
效用
高端百货、大 型超市、家居、 建材等
有利影响：集客能力；品 牌效应；带动作用；广告 效应；长期租约
专卖店
专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态
便利店
是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态
仓储店
以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店
根据具体经 营的商品而 定,一般在 50600 平米
面积在 100 平 方左右
规模较大
商品结构以 著名品牌、 大众品牌为 主
以速成食品、 饮料、小百 货为主
经营范围广 泛，如食品、 日用品、耐 用品
中锦
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零售业态(二) 业态对比
客户 购物方式 经营特色
购物中心
目标顾客以 流动顾客为 主
卖场租赁制； 布局统一规 划，店铺独 立经营；服 务功能齐全， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体。
百货商店
中高收入人 群、客户来 源范围广
规模大， 5万 -15 万平米为 宜
经营日用工业 品为主的综合 性零售商店
营业面积 35000 平方米
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积 80 ％
商品结构以服 装、家庭用品 为主、种类齐 全
以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场
?用地经济状况： 进行可获得性分析
?用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况
.
中锦
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购物中心 购物中心
?功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。
不利影响：
租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险
知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所
聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势
饰品、服饰、 化妆品等
购物中心盈利最多的部分；
含电梯井 )至少500㎡ 标准单店面积： 35000 ㎡以上
要
层高 首层层高 5m，二层以上层高 4.5m ；
求
柱距 8m×8m
配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要
双向每层 4部以上，最好有两部观光电梯。
楼板承重 450kg/ ㎡
停车场 100个/10000 ㎡
合作方式
免租期 1年左右 租赁年限 10—20年
运动服装、休闲服饰、童装、 5F 牛仔服饰、女士内衣
4F 男士正装、配饰
3F 少淑女装、时尚手表
2F
女士职业装、女士配饰、化妆 品
标准超 市:500-1500 平米 ;大型综 合超 市:25005000; 超大 型:600010000
以食品为经 营重点，满 足食品一次 性购全
专业店
以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态
具备一定规 模,根据具体 市场和产品 特性而定
商品结构体 现专业性和 深度性，品 种丰富，选 择余地大， 主营商品占 经营商品的 90 ％以上
可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
中锦
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百货商店 代表品牌
新世界
天虹百货
中锦
Page - 7
百货商店 选址基本要求
要素
要
求
商圈
城市核心商圈 交通便利 城市人口： 40万以上
建筑 楼高三层以上
物
面积 18000-35000 ㎡，单层面积 5000 平米左右中庭面积 (包
业
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百盛
?品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货
?顾客定位 中高收入阶层
?发展状况
目前拥有40家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点08年销售额 106亿。
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商业业态
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零售业态 业态种类
?购物中心
?百货商店
?便利店
零售购物型
?仓储店
?专业店
?专卖店
?超市
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零售业态(一) 业态对比
业态 定义
规模
产品/业 态
购物中心 百货商店 超市
多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型
柜台销售和 开架销售相 结合
卖场租赁制、 种类齐全、 高毛利
超市
大众化消费、 客户来源根 据超市规模 和定位有所 不同
开架自选、 自我服务、 平价销售、 一次结算的 售货方式
平价销售、 满足日常用 品一次性购 全
专业店ห้องสมุดไป่ตู้
客户覆盖面 广
定价销售和 开架面售
同类商品大 规模集中式 营销。由卖 场租赁发展 到自营
新世界
新世界
?品牌特点 ?市场定位：中高档路线的 ?目标顾客：高雅、时尚的中青年 ?针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略
?经营战略 ?高雅、时尚的中高收入阶层 ?发展状况 ?分布于全国20多个大中城市
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新世界案例 沈阳中华路新世界
新世界
沈阳中华路新世界业态布局
6F 家居配饰、家居用品
专卖店
针对特定消 费人群、经 济实力较强
便利店
附近居民
定价销售和 开架销售
开架自选、 统一结算
品牌专卖、 平价、服务
量小、质优、 群众生活，
高毛利
营业时间长
仓储店
开架售货、 批量作价
中锦
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购物中心 物业及选址要求
选址要素：
?区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析
百盛案例 上海九海百盛
本报告是严格保密的 .
上海九海百盛百货业态布局
文化用品、音像制品、大小 6F 家电、工艺礼品、家居 .
5F 游戏广场、美食小吃；
2-4F
化妆品、男女休闲装、时装、 包袋、运动用品、内衣
1F
皮具、国际化妆品、麦当劳、 意大利休闲餐厅 银行；
-1F 平价超市
中锦
Page - 10
?黄金比例： 最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为 55 ： 20：25
?业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌 店”。
类型 主力店
次主力店 品牌店
业态
效用
高端百货、大 型超市、家居、 建材等
有利影响：集客能力；品 牌效应；带动作用；广告 效应；长期租约
专卖店
专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态
便利店
是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态
仓储店
以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店
根据具体经 营的商品而 定,一般在 50600 平米
面积在 100 平 方左右
规模较大
商品结构以 著名品牌、 大众品牌为 主
以速成食品、 饮料、小百 货为主
经营范围广 泛，如食品、 日用品、耐 用品
中锦
Page - 3
零售业态(二) 业态对比
客户 购物方式 经营特色
购物中心
目标顾客以 流动顾客为 主
卖场租赁制； 布局统一规 划，店铺独 立经营；服 务功能齐全， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体。
百货商店
中高收入人 群、客户来 源范围广
规模大， 5万 -15 万平米为 宜
经营日用工业 品为主的综合 性零售商店
营业面积 35000 平方米
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积 80 ％
商品结构以服 装、家庭用品 为主、种类齐 全
以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场
?用地经济状况： 进行可获得性分析
?用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况
.
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购物中心 购物中心
?功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。
不利影响：
租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险
知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所
聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势
饰品、服饰、 化妆品等
购物中心盈利最多的部分；
含电梯井 )至少500㎡ 标准单店面积： 35000 ㎡以上
要
层高 首层层高 5m，二层以上层高 4.5m ；
求
柱距 8m×8m
配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要
双向每层 4部以上，最好有两部观光电梯。
楼板承重 450kg/ ㎡
停车场 100个/10000 ㎡
合作方式
免租期 1年左右 租赁年限 10—20年
运动服装、休闲服饰、童装、 5F 牛仔服饰、女士内衣
4F 男士正装、配饰
3F 少淑女装、时尚手表
2F
女士职业装、女士配饰、化妆 品
标准超 市:500-1500 平米 ;大型综 合超 市:25005000; 超大 型:600010000
以食品为经 营重点，满 足食品一次 性购全
专业店
以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态
具备一定规 模,根据具体 市场和产品 特性而定
商品结构体 现专业性和 深度性，品 种丰富，选 择余地大， 主营商品占 经营商品的 90 ％以上
可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
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百货商店 代表品牌
新世界
天虹百货
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百货商店 选址基本要求
要素
要
求
商圈
城市核心商圈 交通便利 城市人口： 40万以上
建筑 楼高三层以上
物
面积 18000-35000 ㎡，单层面积 5000 平米左右中庭面积 (包
业
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百盛
?品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货
?顾客定位 中高收入阶层
?发展状况
目前拥有40家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点08年销售额 106亿。
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