关爱老人护理院建设项目可行性实施报告

关爱护理院可行性研究报告

关爱护理院投资有限公司

2012年12月

关爱护理院可行性研究报告目录：

第一部分项目总论

一、项目背景

1、基本信息

2、编制依据

3、项目提出的理由和背景

二、养老市场发展前景预测

1、市养老院现状调研

2、养老机构市场供需预测

3、养老机构服务价格现状与预测

三、项目市场竞争力分析

1、竞争对手分析

2、项目的优劣势分析

四、项目风险分析

1、市场风险

2、政策风险

3、法律风险

第二部分项目场址建设条件、建设规模及配套设施

一、建设条件

二、建设规模及配套设施

三、项目实施进度安排

第三部分服务与管理方案

一、服务方案

二、护理方案

三、管理方案

第四部分经济效益和社会效益评价及风险分析

一、经济效益分析

二、社会效益评价

三、风险分析

第五部分可行性研究结论

第一部分项目总论

一、关爱老人护理院项目背景

（一）项目基本信息

项目名称：关爱老人护理院

建设单位：万通市场建设开发置业有限公司

运营单位：关爱护理院有限公司

运营负责人：

项目地点：市二道区东盛大街2462号（暂定）

（二）可行性研究报告编制依据

1、《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》国办发〔2000〕19 号；

2、《关于加快发展养老服务业意见的通知》国办发〔2006〕6 号；

3、《中国老龄事业发展“十二五”规划》

4、《社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》

5、《关于加快推进养老服务业发展的意见》吉政发[2012]4号

6、《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》财税〔2000〕97 号；

7、《市老龄事业发展“十二五”规划》

8、《关于加快推进养老服务业发展的意见》 (长府发（2009）19号)

9、《关于加快推进养老服务业发展的补充意见》（长府发〔2012〕10 号）

10、《市养老服务机构管理办法》市人民政府令第21号

11、《养老机构建筑设计标准》

（三）项目提出的理由与过程

1、项目提出理由

（1）养老社会化的发展趋势

我国已在2003年正式迈入老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长，根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每3.5人中就有一个老年人口，并表现出“两高、两大、两低”的特征，即：高速、高龄；基数大、差异大；社区养老水平低、自我养老意识低，我国正在步入深度老龄化社会。

在中国社会中，家庭是最重要、最基本的社会组成元素，是养老事业的主力军，社会并没有担负更多的责任。然而，随着社会的不断发展进步，家庭养老在中国社会中的地位和作用日渐减小，社会转而承担起更多公共义务，人们的养老观念在悄然发生着变化，“421”金字塔式家庭格局越来越占主导地位，正常情况下，一个孩子将可能面对的6位老人，把赡养三个家庭、六位老人的义务全部压在两个孩子身上显然很不现实，家庭养老的传统模式受到了严重的挑战，“养儿防老”的传统观念渐渐淡出，养老的重心逐渐转移给社会。当前，我国处在“未富先老”的尴尬状态，养老事业正承受着巨大的财政支出和人力资源需求的双重压力。如果单纯通过国家解决社会养老问题显然很不现实，必须调动全社会的力量来共同谋求解决途径，社会化养老将成为今后的必然。

（2）老年人口现状与需求

目前，市老年人口占总人口的比例迅速上升，60岁以上老年人有103.64万人，占户籍总人口的13.75%。与2005年（10.9%）相比，增长了2.85个百分点。据不完全统计，市现有“空巢”老人153946人。而市符合国家养老机构建筑和管理标准的养老院几乎为零，需求空间巨大。

2、项目提出过程

万通市场建设开发置业有限公司（以下简称万通置业）自2009年开始，由房地产开发向现代服务业转型，经过三年多的时间，将自有物业万通大市场和左岸商场成功出售，收回近亿元资金。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》和“十八大”精神，我公司计划投资1亿元参与养老事业，投资兴建“关爱老年公寓”项目。

3、项目建设与发展目标

为满足老年人对养老机构日益增长的精神和物质需求，我们拟打造一所集“养医结合、康体休闲、心理疏导、临终关怀”四位一体的高端养老服务机构，并逐步发展成大型老年服务连锁机构。

5、项目计划总投资

项目建设计划投资2746万元，设备及装修投资323万元(建设投资的15%)，流动资金137万元（设备及装修投资的30%），项目总投资3205万元。

6、主要经济指标

（1）总投资：3200万元

（2）年收入：918万元（300床×3000元/月.床×12月×85%）

（3）年支出：454万元

（4）年利润：464万元

（2）投资利润率：14.5%

（4）投资回收期：7年。

二、市场发展前景预测

（一）市养老院现状调研

1.养老院的市场概况

2012年08月—10月期间，我们对市二道区、区、宽城区、绿园区、南关区、经开区、净月开发区等七个主要城区的135家进行了全面的市场调研，调研结果显示：100床位以上的养老院只有19家，占14%，50床位以上的养老院30家，占22%，50床位以下的养老院86家，占64%。而且，大多数位于城市郊区，远离医院、远离亲友，交通不便，大多数老人难以接受。

调研结果表明，市的养老机构数量少，规模小，配套差，服务和管理水平低，尚无一所能提供“四位一体”的大型养老机构，养老事业尚处于起步阶段，市场需求空间巨大。

2.养老院的相关政策及政策瓶颈

近年来，省、市、区各级政府加大了对养老事业的财政投入，相继出台了《省人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》、《市政府关于加快推进养老服务业发展的意见》、对改建、新建养老机构一次性补贴由原来的每床2000元增加至4000元，对不能自理老人的补贴由每年每人1000元增加至1200元，提高了民营养老机构的生存能力和经营积极性，促进了养老事业的发展。

调查中，几乎所有的养老院院长都反映三个问题，一是卫生部门管理规定中，禁止养老院设置医疗门诊，使得养老院无法为入住的老人提供方便、及时的日常医疗和康复服务，影响养老院的入住率，是养老院处于勉强的维持状况，难以发展，甚至难以生存。二是法律方面存在空白，养老院在服务过程中常常会遇到老人家属的恶意投诉，使本来就步履艰难的养老院雪上加霜。三是老人保险的问题，