房地产开发企业清算表填表说明

房地产开发企业清算表填表说明

一、房地产开发企业清算表主表

（一）本表适用符合《关于印发﹤房地产开发经营业务企业所得税处理办法﹥的通知》（国税发［2009］31号）第三条规定完工条件、进行项目清算的从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。该表分开发项目填报。

（二）各行的填报

1、第1行“完工项目销售收入”填报企业符合国税发［2009］31号第三条规定完工条件的开发产品全部销售收入，金额为附表一的第1行第14列“实现销售收入”。

2、第2行“完工项目销售成本”填报企业符合国税发［2009］31号第三条规定完工条件的已售开发产品销售成本，金额为附表三的第3行第6列“已售成本”。

3、第3行“实际毛利额”填报企业销售开发产品的实际毛利额，金额等于本表第1-2行。

4、第4行“实际毛利率”填报企业销售开发产品的实际毛利率。

5、第5行“税金及附加”填报企业销售本开发项目应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税。金额等于本表第6+7行。

6、第6行“营业税金及附加”填报企业销售本开发项目应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加。

7、第7行“土地增值税”填报企业销售本开发项目负担的土地增值税；地税主管部门未进行土地增值税清算的企业填报按地税主管部门规定的预征率实

际缴纳的土地增值税。

8、第8行“预计毛利额”填报企业销售开发产品的预计毛利额，金额等于本表第9+10+11+12行。

9、第9行“预售年度的预计利润合计”填报企业计入取得销售收入当年应纳税所得额的预计利润合计。

10、第10行“预售年度的期间费用合计”填报企业本开发项目以前年度未税前扣除的期间费用。多项目同时开发的，要将期间费用按合理比例在各项目之间分摊。

11、第11行“预售年度的税金及附加合计”填报企业本开发项目以前年度未税前扣除的税金及附加。

12、第12行“预售年度的其他支出合计”填报企业本开发项目以前年度未税前扣除的其他业务收支、营业外收支等其他支出合计。

13、第13行“企业自行申报的实际毛利额与预计毛利额的差额”填报企业对完工开发产品进行清算并自行申报的实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额。

14、第14行“调整对应预售年度的实际毛利额与预计毛利额的差额”填报企业在预售年度申报调整的实际毛利额与预计毛利额的差额。

15、第15行“应调整完工年度的应纳税所得额”填报因预售年度与完工年度税率差而调整的税额，按完工年度税率倒算出来的应纳税所得额。

16、第16行“应计入清算当年度的应纳税所得额”填报企业应计入清算当年度的应纳税所得额。

二、附表一：清算项目销售收入明细表填表说明

1、第1列“合同号”填报开发项目销售合同编号。

2、第2列“房屋用途”填报销售的开发项目的类型，按住宅、商场、写字楼、独立车库、利用基础设施所形成的车位（简称“车位）等进行分类。

3、第5列“销售方式”填报按销售合同约定的销售方式。销售方式包括一次性全额收取房款、分期付款或预售款方式、以土地使用权或其他财产置换房屋、银行提供按揭贷款销售等。

4、第8列“产权面积”填报办理产权时所确定的面积。

5、第9列“差异值”填报合同面积与产权面积的差额。

6、第12列“应补(退）款”填报按购房合同约定的应补(退）的产权面积与合同面积差额的购房款。

7、第13列“销售总价”填报开发项目的最终实际销售额。

8、第14列“实现销售收入”填报企业开发产品在完工清算时结转实现的销售收入。

三、附表二：开发成本调整表

（一）各列次填报

1、第1列“账载金额”填报企业各成本费用项目实际发生额。

2、第2列“纳税调整金额”填报企业各成本费用项目应进行纳税调整的金额。

3、第3列“纳税调整后金额”填报企业各成本费用项目纳税调整后的金额。

（二）各行次填报

1、第1行“开发成本”填报企业在土地、房屋、配套设施工程中所发生的各种费用，金额等于本表第2+3+4+5+6+7行。

2、第2行“土地征用费及拆迁补偿费”填报企业取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

3、第3行“前期工程费”填报企业项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

4、第4行“建筑安装工程费”填报企业开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

5、第5行“基础设施建设费”填报企业开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

6、第6行“公共配套设施费”填报企业开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

7、第7行“开发间接费”填报企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

8、第8行“预提费用”填报企业符合国税发［2009］31号第三十二条规

定可预提的费用，金额等于本表第9+10+11行。

9、第9行“出包工程费”填报企业在证明资料充分的前提下，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，其发票不足金额。（证明资料是指出包工程合同及补充合同）

10、第10行“公共配套设施费”填报企业公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

11、第11行“应交款项”填报企业应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

12、第12行“其他费用”填报企业可计入开发产品成本的其他费用，本行填报金额后需备注发生费用的名目。

13、第13行“开发成本合计”填报企业开发产品的成本，根据上述行次计算填报，金额等于本表第1+8+12行。

四、附表三：开发成本及销售成本计算表

（一）各行次填报

本表按可否销售原则进行计税成本对象区分，其中第1行为可销售成本对象，第2行为不可销售成本对象。

（二）各列次的填报

1、第1列“建筑面积”填报企业开发完成不同成本对象的实际面积。（面

积确定方法按下列顺序：产权面积、合同面积、设计面积）

2、第3列“分摊的开发成本”合计金额为附表二第13行第3列。

3、第4列“单位开发成本”填报企业开发产品的单位成本，金额等于第3÷1列。

4、第5列“已售面积”填报企业已实际销售的开发产品面积。（已售面积填报口径同第1列）

5、第6列“已售成本”填报企业已售产品的开发成本，金额为第4×5列。

6、第7列“未售面积”填报企业尚未销售的开发产品面积，金额为第1-5列。

7、第12列“未售成本”填报企业尚未销售开发产品的开发成本，金额为第4×7列=第3-6列。

五、附表四完工项目调整表

1、第1列“预售年度”填报企业从项目开始预售收入的年度。

2、第2列“调整对应预售年度的实际毛利额与预计毛利额的差额”填报外资企业在对应预售年度申报调整的实际毛利额与预计毛利额的差额。

3、第3列“适用税率”填报企业对应预售年度的适用税率。

4、第4列“完工年度税率”填报企业本项目完工年度适用税率。

5、第5列“与完工年度税率差”填报企业对应预售年度与完工年度适用税率之间的差额。

6、第6列“税率差调整税额”填报外资企业因对应预售年度与完工年度适用税率差，导致要调整的税额。金额为对应行次第2×5列。

7、第7列“应调整完工年度的应纳税所得额”填报外资企业因预售年度与完工年度税率差而调整的税额，按完工年度税率倒算出来的应纳税所得额。金额为对应行次第6÷4列。