“多校划片”政策对学区房价格的影响分析——以南京名校学区为例

一、引言

十九大报告提出,努力让每个孩子都能享有公平而有质量的教育。2014年,教育部就曾发出通知,在一些教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方可以适度推行“多校划片”。随后在2015—2018年每年开学季之前,教育部都专门发文,要求北京、南京、武汉等24个试点城市根据实际情况积极稳妥采取“多校划片”。因此,自2017年开始,多校划片政策在南京的部分地区得到实施。这是一个创新性举措,对于我国学区制探索以及治理体系完善有着重大的价值。然而,面对这样一个新兴政策,社会上有着较大的争议:这究竟助长了“天价学区房”的发生,还是遏制学区房价格上涨,助力学区制健康发展呢?本文以南京名校学区为例,就“多校划片”政策推进过程中对学区房价格影响进行探讨,以期“多校划片”政策的平稳实施。

二、实证分析

本文根据南京市365二手房等网站获取的南京市30所名校学区房房价数据可知,2018年12月南京30所名校学区房房价小幅下降,均价为43255元/平方米,环比11月均价45950元/平方米下降了2695元/平方米,降幅5.86%。同比2017年12月,鼓楼第二实验小学学区房价降幅最大为4.10%,小西湖小学学区房价降幅为1.66%,居第二位,降幅第三的是瑞金北村小学,为0.94%。

环比2018年11月,12月有14所名校学区房均价有所上涨,16所名校学区房价下跌。降幅方面,瑞金北村小学学区房价降幅最大,为7.61%,北京东路小学学区房价降幅为6.63%,居第二位,降幅第三的是金陵中学实验小学,为

4.53%。环比下跌的16所名校中,学区房价下降最多的是北京东路小学,每平方米降了4976元,而一线名校代表力学小学每平方米也降了3671元。与此同时,北京东路小学、南师附中新城小学、南理工实验小学、鼓楼第二实验小学、三牌楼小学、瑞金北村小学、小西湖小学和雨花台区实验小学学区房更是连续两个月价下降。

总体上来看,现在南京学区房的真实情况是:报价虽然高,看房人不多,成交周期长,议价空间大,有的房主甚至主动降价销售,有些学区房价格正在悄悄下降。

在已确定实施多校划片的区域,名校扎堆的学区仍然具备价值,但不再与优质学校绑定的学校周边房产,几乎不可能再卖出天价。政策调整之下,学校周边房产悄然进入了低溢价时代。作为对学校周边房产的“精准打击”,多校划片的实施首先影响到的就是学校质量差异明显的学区。从实际房价上而言,多校划片带来的最明显效果是削峰填谷效应,原普通学校的学校周边房产价格上浮,而原好学校的学校周边房产稳定或略跌。

三、“多校划片”政策对学区房价格的影响分析(一)“多校划片”政策有助于学区房热的降温

学区房是房地产与教育相结合而出现的一个产物,许多家长购买学区房的初衷就是孩子的教育,以便让孩子在一个生活便利及安全的环境成长。学区房溢价来自于“单校划片”就近入学的政策。换言之,学区房由两部分价格构成:普通房产价格+入学名额价格。支撑普通房产价格的是它的地理位置,而支持入学名额价格的是政府的一纸学区划片文件。前者由于房地产的固定性难以改变,后者自提出“多校划片”政策后发生了变化。

首先,价值增长与兑现的前提“学区房=入学名额”发生了改变,每个片区由于“多校划片”政策将拥有一定的热点小学、初中。这意味着居住在某个片区的学生拥有多种可能性,即便家长购买了名校所在的学区房,也不一定就能就读名校,还要在征集入学志愿的基础上,实行“电脑派位”,此时学区房的价值就是可具有参与“电脑派位”、抽签摇号的资格。

其次,学区房溢价来自于就近入学的政策,本身是为了公平,摆脱按价择校、贫富分区。但经济学起码的供需理论起了作用,只要是稀缺资源,就一定会表现在溢价上,不是这个人得利,就是那个人得利。换言之,投资学区房是稳赚不赔的买卖。“多校划片”政策的出台使得家长择校的不确定性增

“多校划片”政策对学区房价格的影响分析

———以南京名校学区为例

胡巧玲

摘要:随着社会经济的日益发展,教育作为人力资本的重要组成部分,其地位日益突出。目前我国义务教育存在资源分布不均、质量参差不齐的问题,而家长越来越重视孩子们的教育,由此引发诸多社会问题。政府为了禁止择校行为,推动教育公平提出的“单校划片”就近入学政策,却推动了学区房的溢价。“多校划片”政策作为政府缓解学区房热的创新举措,对学区治理的创新有一定的作用。本文环比南京30所名校学区房2018年11月价格,得出2018年12月30所名校学区房中16所名校房价有所下跌,总体来看政策推出有利于学区房价格的回落。但其作为一个补充性的政策存在一定的不足,本文提出了相应的对策。

关键词:“多校划片”政策;学区房价格中图分类号:G639.2

文献标识码:A

作者单位:江西财经大学

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圆园19年第7

期加,即使购买学区房也不一定能上名校,此时形成了“学区房房源”不等于“名校名额”的状况。教育行政部门根据学校招生数量、户籍、片区居民人数综合动态调整划片,这种政策风险的加持使得学区房由稳赚不赔的买卖转换成了博弈色彩浓厚的商品,家长更加理性选择。总之,学区房价值的改变以及消费者意愿的削弱使得需求减少,有助于暂时缓解学区房的热度。

(二)“多校划片”政策的问题

1.该政策无法从根本上解决学区房热的问题。房子和子

女教育,可以并称为中国家庭的两大历史使命,是中国人最愿意花钱的事,学区房作为两者结合体则更能体现中国人传统的心态。家长由于让孩子“赢在起跑线”心理的驱使,纷纷“用脚投票”。学区房溢价溯其源、归其根是奉行“精英主义”

的“重点学校”政策,“多校划片”政策将家长的矛盾点由择校变为择区,且带有一定的赌博色彩。也就是对于准备买入学区房的家长来说,在抉择时,只需适当考虑目标学校周边弱校以及未来可能划片的情况。在买入时机上,越早买政策风险越大,尤其在政策变化频繁的当下,过早买入学区房是“输”面较大的举措。例如,某些担心房价上涨存在踏空风险的家长,就会先买入其他具有升值潜力的房产或有较好前景的新兴学区房进行风险对冲。但对于已上幼儿园小班甚至中班的孩子家长来说,政策风险就无须过多考虑,还是会尽快买入的。

其次学区房热是一个市场化的行为,虽然其中包含了由于不合理的投机性放大了的市场秩序的紊乱,但其也属于市场自身调节的结果。“多校划片”政策有可能导致学区房热由点状蔓延到片状,扩大了学区房热的范围。

2.引发社会上不公平不公正的现象。“多校划片”政策下学校的教育资源并没有改变,因此“重点学校”还是吸引家长购买某区域学区房的最大筹码。家长想方设法让自己的子女进入“重点学校”,且由于目前“多校划片”政策并没有相关程序上的规定以及监督问责上的制度,就会导致出现“权钱交易”“拼爹”等不良现象,在一定程度上加大了社会不公平不公正的鸿沟。

四、“多校划片”政策的实施建议(一)保证划片的科学性

为保证划片的科学性,政府应该因地制宜,结合实际情况实行“单校划片”或者“多校划片”政策,拒绝“一刀切”的决策。就教育资源分配情况来说,在教育资源均衡的地区,“单校划片”政策即可实现让学生享受到优质的教育资源;在教育资源存在严重不平衡,择校“热”的地区,可实行“多校划片”。就区域范围来说,依据相对就近录取的原则,科学论证范围,不要舍近求远。此外,还需考虑多方面因素,如学校供应、户籍、居住年限等因素。对于已经实施“多校划片”政策的城市,如北京、上海等可适度增加学区参与的数量和比例,逐步推进,力图使更多学生享受多校划片的红利,接受优质的

教育资源。

(二)确保程序的公正性

完善学区管理和监督机制,避免人为腐败,计算机配置的可信度和学区划分的透明度将影响多校规划的效果。在具体操作中,加强多校规划工作程序和内容的公平性,增强多校规划成果的可信度。校区的划分,不仅要由教育行政部门来进行,还要让家长来表达,尊重家长和孩子的权益。

首先,成立学区委员会,通过多元主体治理,教育行政部门、学校、街道和家长协商表达反映诉求;其次,完善教育审核咨询制度,通过学区委员会的代表会议以及召开听证会,共同决策制度的实施;最后,形成监管体系,学区委员会成立督查小组,保证各利益相关方的权益,对划片的公正透明进行监管,以防暗箱操作。教育行政部门要及时、透明地公开学区划分信息和划片的基本原则,使人民群众的知情权得到满足,并使其了解相关依据和程序。

(三)重视教育的均衡性

要从根本上解决“学区房”问题,就必须面对教育资源分配不均的客观存在,大力推进教育资源的均衡配置,进一步拓展优质教育资源板块。依法加大经费投入,合理配置教育资源;落实义务教育学校管理标准,落实中小学规范化政策;加强薄弱学校建设,缩小学校之间的差距;建立教师交流制度,实现教育人力资源的均衡配置;不断进行制度创新,合理引导择校行为。这些都是解决义务教育优质均衡发展的根本之道,才能从根本上解决“学区房”问题。

创新教学教育的方式方法,采取“一校一特”或“一片一特”的方式。目前由学生成绩衡定学校质量的价值观根深蒂固,同一片区优质学校往往占据领导位置,薄弱学校倾向于接受优质学校的文化以及价值观,难以形成自身的文化特色。政府应该鼓励特色学校的发展,在满足国家课程与教学要求的前提上,大力培育特色,发展特色学科,以学科为中心驱动学校整体发展;鼓励学校利用自身的资源优势,在已有文化底蕴的基础上创建特色化办学模式。区域内特色学校的数量以及质量在提升,使得个性化差异成为合作学校之间的公共资源,也促使学生由学习成绩择校转变为学校特色择校,在一定程度上实现教育的均衡。

五、小结

综上所述,“多校划片”政策固然能暂时回落学区房价格、缓解“学区房”过热势头,但若需要持续地执行,仍需要政府完善相应的配套规定,如划片的科学性、划片程序上的公正性以及监督问责制度的制定等方面。另外政府需要办好家门口的每所学校,完善或者创新教学教育的方式方法,以求达到教育均衡,尽量消除“重点学校”和“普通学校”的隔阂,让每一所学校都成为优质学校。

参考文献:

[1]叶檀.二胎时代:学区房成本更高[J].城市开发,2016(12):21.

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