关于经济型酒店的分析可行性

关于***经济型酒店项目的可行性分析

一、项目概况

此部分主要是描述项目现有基本情况，让报告阅读者对项目有一个基本直观的认识。

包括项目的详细地理位置、占地面积、性质、建筑物概况、配套设施等等。

二、经营环境

此部分主要是针对项目所在区域进行分析，通过分析对比经济型连锁酒店的基本条件来确定该项目是否可行，同时通过分析来确定该项目后续经营过程中可能达到的平均住宿率以及平均房价等。

(一)地理位置

项目位置是否靠近主要交通路口；是否靠近商贸区、办公区、娱乐区、文教区、工厂、居民楼等。

(二) 周边酒店

周边类似酒店的地理分布、硬件设施、营销水平、住宿率、房价、客源结构等。

周边酒店调查表

三、主要功能规划

此部分主要是让报告阅读者对该项目的功能布局有直观的了解。

（一）主要设计思路

设计思路按以商务及旅游接待为目的的经济型连锁酒店来统筹考虑，秉承怡庭连锁酒店一贯的装修风格，并兼顾该项目自身的条件。

(二)主要功能布局

大堂、总台、餐厅、设备用房、管理用房、客房、员工宿舍等。

具体装修外观图以及内部设计图放在附录。

四、投资成本测算

该部分主要对后续投资的具体项目及金额予以明确。

估算说明：

※

_______________________________________________ 投资成本总额____；其中：

补缴地价____；按照__元/㎡测算。

工程费用____；按照__元/㎡测算。

装修成本____；按照__元/㎡测算。

设备设施____；

具体的测算方法和数据可放在附表。

五、收入测算

估算说明：

※____________________________________________ _______

收入测算表单位：万元

若各年的收入不等，可以用折线图等来表示。

六、成本费用测算

估算说明：

※____________________________________________ ________

成本测算表单位：万元

若各年的收入不等，可以用折线图等来表示。

七、经济效益评价

※假设经营期为10年。

※假设为全部投资。

对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法和参数》。参照我国的财务制度，结合经济型酒店的实际情况，这里计算了全部投资的经济效益。选取的计算指标为净现值（NPV）、内部收益率（IRR）、及静态投资回收期（IP）。

（1）净现值（NPV，10%）=；

（2）净现值（NPV，12%）=

（3）内部报酬率（IRR）=；

（4）静态回收期（IP）=

八、不确定性分析

该部分主要考察当主要指标偏离估计水平时，对项目的可能影响，一般只要作盈亏平衡点和敏感性分析即可。

（一）盈亏平衡点分析

该部分说明当收入（入住率）达到怎样水平时候，该项目能够盈亏平衡，反映该项目的抗风险能力。

盈亏平衡点分析表

（二）敏感性分析

影响本项目财务效益的主要不确定因素为投资成本/租金和营业收入水平。投资成本中发生波动变化的主要因素是地价/租金；营业收入当中发生波动变化的主要因素是客房入住率。

（1）入住率敏感性分析

入住率敏感性分析表

（2）租金敏感性分析

租金敏感性分析表

九．风险与对策

（1）可能存在的风险

（2）防范措施

十、项目进度安排

即项目从批准至最终开始营业期间的工作内容及进度安排，一般按照行事历的格式注明，同时明确各工作内容的负责人。

具体的进程用传统的柱状图表示，放在附录。

十一、报告结论

该部分主要是从投资收益的角度，来分析该项目是可行的/不可行的。

日

期

投入产出分析

对经济型旅馆的效益，我们进行了初步测算，测算口径为目前国内经济型旅馆常见开发模式即租赁场地改造，建筑面积5000平方米，客房150间，餐位150个，停车场50个的单店测算投入为620万元左右（项目改造周期控制在6个月左右）。

1、改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元

2、消防系统30万元

3、照明系统、通讯系统、电脑系统100万元

4、电梯1台50万元

5、客房家电150间*4000元/间=60万元（单位空调和电视机及其他）

6、客房用具、布草150间*2500元/间=37.5元

7、餐厅设施设备40万元

8、其他50万元

（一）收入预测，预计销售收入在880万元左右

1、客房收入150间*80%*365天*130元/间•天=569.40万元

2、餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=262.80万元

3、其他收入50万元（小商场等）

（二）运行成本及费用合计630万元

1、租金120万元（按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米•年测算）

2、税金50万元

3、水电等能耗60万元（按收入7%测算）

4、员工工资70万元（按40人测算）

5、办公费30万元（按收入4%测算）

6、布草洗涤费用、维修费用20万元

7、广告及培训费用20万元

8、折旧60万元（按10年计提）

9、物料消耗及其他费用170万元

10、财务费用30万元(投入资金均为银行贷款算)

(三)经营利润初步估算为250万元，投资回收期两年半左右。

但如果以购地自建方式开发(按占地3000平方米，建筑面积5000平方米估算)则投资成本需要在1500万元左右，则投资回收期为5年左右。

运作模式

一、开发模式

1、利用旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。对建筑物的要求有：

(1)建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米～6000平方米的范围内，宽度或进深以16米左右为最佳。建筑物高度为5层左右，有一个电梯井位。

(2)建筑物结构为框架结构，允许进行改造。

(3)周边有一定的空地，出路通畅并可停车。

(4)水、电、气、排污、通讯等设施到位。