第十章物业资产管理

三、写字楼租户的选择（熟悉）
1.商业信誉和财务状况 2.所需面积大小 1）可能面积的组合 2）寻租者经营业务的性质 3）寻租者将来扩展办公室面积的计划 3.需要提供的物业管理服务
四、写字楼租金的确定（掌握）
租金的计算与内涵 考虑因素：
1)计算可出租或可使用面积 2)基础租金与市场租金 3)出租单元的面积规划和室内装修
第十章 物业资产管理
第一节 物业资产管理
的内涵
第二节 物业管理
的内容
第三节 写字楼 物业管理
第四节 零售商业 物业管理
第五节 收益性物业 的运营费用 与财务报告
第一节 物业资产管理的内涵
一、物业管理（掌握）
物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通 过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
五、安全保卫（了解）
保障租户人身和财产安全，通常是业主的义务。物业管理 人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业提供专业意见。
六、协调与业主和租户的关系（了解）
及时沟通和对话是建立业主、物业管理人员和租户三方之间 良好关系的关键。物管人员必须设法使三方经常沟通。
七、进行物业管理组织与控制（了解）
从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是物业 管理工作有效与否的标志。业主如能定期地对物业进行视察， 则物业维修计划、保安计划的实施情况就容易识别。物业收入 和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效 性
二、加强市场宣传（熟悉）
为使物业达到一个较为理想的水平，必须加强宣传工 作。宣传应围绕物业的特性来进行，如位置、周围景观、 通达性和方便性等，一般不以强调租金低廉吸引客户。
物业管理人员选定了进行宣传的主题后，还要选择适 当的宣传媒介。一般来说，中低档写字楼物业：报纸或期 刊；大规模收益性物业：报纸、期刊广播或电视。
物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常维护与维修， 并向入住的客人或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行 状态。
物业管理关注的重点是建筑物的租户对其所使用的物业的 环境感到满意，并希望继续租用物业。
☆物业管理和设施管理以运行为主，房 地产资产管理和房地产投资组合管理以策 略性管理为主。四者关系如下图：
五、写字楼物业的租约与租约谈判（了解）
1、租赁合约中的标准条款 •租金定期增加方式的租金调整条款 •在写字楼物业租约中，并非所有的物业经营费用都必须 包含在租金中。“毛租”
•当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租 方式叫“净租”。
•具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目 名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法。
源自文库
2. 财务能力
3.租户组合与位置分配
4.租户需要的服务
三、零售商业物业的租金（掌握）
1.基础租金
2.百分比租金
3.代收代缴费用和净租约
4.租金的调整
四、零售商业物业的租约（了解）
租约中，除了对租金及其他费用的数量和支 付方式、支付时间等做出具体规定外，还要对下述 的几个特殊问题做出具体规定：
1) 关于每一独立承租单元的用途 2) 限制经营内容相似的租户 3) 限制租户在一定地域范围内重复设店 4) 营业时间 5) 公用面积的维护 6) 广告、标志和图形 7) 折让优惠 8) 其他条款
2、折让优惠和租户权利的授予
第四节 零售商业物业管理
一、零售商业物业分析（掌握）
（一）零售商业物业的分类
（1）市级购物中心 （3）居住区商场 （5）特色商店
（2）地区购物商场 （4）邻里服务性商店
（二）零售商业物业的商业辐射区域分析 （三）特色、位置和停车
二、零售商业物业租户的选择（熟悉）
1.声誉
第三节 写字楼物业管理
一、写字楼物业的分类（掌握）
写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处 的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写 字楼分为甲、乙、丙三个等级。
（一）甲级写字楼 （二）乙级写字楼
见课本P342
（三）丙级写字楼
二、写字楼分类过程中要考虑的因素（熟悉）
位置、交通方便性、声望或形象、建 筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内 布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、 物业管理水平、租户类型。
三、房地产资产管理（熟悉）
资产管理的内容较广，其内容包括：制定物业策略计 划、持有或出售分析、检讨物业重新定位的机会、审批主 要的费用支出，监控物业运行绩效，管理并评估物业管理 公司的工作、协助物业管理公司与客户关系，定期进行资 产的投资分析和运营状况分析。
四、房地产组合投资管理（了解）
房地产组合投资管理涉及的内容更广，包括确定物业投资 者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资 产公司提出的物业更新改造计划，管理资产实现组合投资 收益的最大化，就购买、处置物业做出决策等。
五、零售商业物业的其他管理工作（了解）
第五节 收益性物业的运营费用 与财务报告
一、收益性物业经营状况的评估（掌握） 1、现金流
第二节 物业管理的内容
根据物业管理的类型和特点不同，可 以将物业管理分为居住物业管理、公共物 业管理和收益性物业管理。
就收益性物业管理而言，其工作的内 容主要包括以下几个方面：
一、制定物业管理计划（掌握）
1.确立目标 2.检查物业质量状况 3.形成租金方案和出租策略 4.提出预算（包括管理费） 5.签订物业管理委托合同 6.物业管理记录和控制
二、设施管理（熟悉）
设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过 对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环 境。
具体内容：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新 财务预测，为业主提供购买和处置房地产的建议，室内布局与 空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护 和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设 施管理报告等。
三、制定租金收取办法（掌握）
制定租金收取办法的目的是尽量减少由于迟付或 拖欠租金而给业主带来损失。 ➢ 激励比惩罚更为重要。 ➢ 合理确定收取租金的时间和收取方式。 ➢ 提倡主动的收租服务。
四、物业的维修养护（了解）
物业管理人员被授权负责物业的维修，必须以不突破 维修预算为原则。对主要设备的更新工作必须取得业主 的同意。