厦门房地产市场形势分析报告

厦门房地产市场形势分析报告

一、2003年房地产市场运行基本情况：

（一）市场供给情况：

土地一级市场

2003年的商品住宅建设用地供应量为64.53万平方米，可建建筑面积154.87万平方米，而去年商品住宅建设用地供应量为203.97万平方米，可建建筑面积是581.31万平方米,与去年相比下降了73.35%。

商品房供应量

2003年商品房预售批准量为301.83万平方米，其中住宅222.89万平方米，比去年同期的289.68万平方米上升了4.2%。住宅与去年同期的221.34万平方米基本持平。供应节奏与去年相近，都是一、二、三季度量较少，四季度供应量偏大。

商品房供应结构

各类商品房的供应结构与去年相差不大，分别为住宅74％，商场10％，写字楼3％，工业用房1％，车库8％，别墅3%,其他1％。

（二）成交行情：

截止12月底，厦门市商品房销售面积总量为329.53万平方米，首次突破300万大关，比2002年上升了14％，超出本年批准预售面积17.7万平方米，消化了一些空置房。成交总金额136.7亿元，比去年同期上升了31%。成交均价也由去年的每平方米3597元上升到今年的每平方米4148元，比2002年每平方米上升551元，涨幅达15%。其中商品住宅销售面积总量为269.55万平方米，成交金额为102.05亿元，比去年同期分别上升了9%、26%，成交均价由去年的每平方米3287元上升到今年的每平方米3786元，上涨幅度15%。

从今年商品房的季度的量、价走势上，可明显看出，我市商品房的季度成交量、均价相对于去年高出一个台阶，在一个相对高的平台上波动。如图1、图2示：

其中，商品居住用房（住宅和别墅）销量的季度分价走势呈如下主要特点：1、成交面积最大的价格区间在3000-4000元，占总量的41%-52%，其走势较去年有所下滑。2、3000元以下的商品居住用房不论是面积销量走势，还是占总面积销量的比例走势均呈下降趋势。今年较去年销量比例明显减少。3、单价区间在4000-5000的商品居住用房在今年呈显著上升走势。4、单价区间在5000元以上的居住用房所占比例虽然最小，但从走势图上可看出其缓缓的上升趋势。如图3、图4示。

从今年岛内、外商品住宅销售数据看，厦门岛内、外的商品住宅单价相差在

1600元以上，今年岛外的销量比例呈逐季上升走势，岛内、外销量比例约为1：

0.2。主要数据如下表1所示。

2003年厦门市岛内、外住宅销售季度数据（不包括别墅）表1

季岛内面积

（万平方米）岛内均价

（元/平方米）岛外面积

（万平方米）岛外均价

（元/平方米）岛内、外价差

2003年1季度54 3797 7 2130 1667 2003年2季度58 3917 12 2269 1648 2003年3季度50 4001 11 2298 1703 2003年4季度57 4147 12 2608 1539 2003年累计 219 3966 43 2349 1617

截止12月底，厦门市房地产三级市场（二手房）交易面积总量为141.93

万平方米，成交金额32.95亿元，比去年同期的89.92万平方米、19.56亿元分

别上升了58%、68.5%。成交均价也由去年的2175元/平方米上升到今年的2322元/平方米，上涨幅度6.8%。其中居住用房（包括住宅、房改房和别墅）交易面积为104.23万平方米，占总交易量的74%，成交金额为25.74亿元，比去年同期分别上升了63%、77%，成交均价由去年的每平方米2241元上升到今年的每平方米2423元，上涨幅度8%。

总之，今年厦门市房地产二、三级市场较去年又上升了一个台阶，持续了近年来的旺盛态势。商品居住用房与二手居住用房交易频繁程度比约为1：0.4，三级市场仍有较大的发展空间。房地产市场日趋活跃，市场机制、政策推动力明显发挥作用，商品房市场需求结构基本呈现良性发展态势。

（三）房地产业与国民经济协调发展情况

截止到10月，我市房地产投资额为63.5992亿元，同比增长29.17%，固定资产投资额149.5563亿元，同比增长13.21%，GDP总量为624.7482亿元，同比增长18.1%，因此，房地产投资占定资产的比重为42.53%，占GDP的比重为10.18%，可见房地产业已是我市的支柱产业。

（四）存在主要问题

1、土地供应的宏观调控力度不够，还无法通过公开的土地供应方式调控市场房价。由于历史原因，目前大部分的商品房用地还是历史遗留的协议出让用地，采取公开招标、拍卖、挂牌方式出让的用地比例很小。只有待这部分协议用地清理完成，政府的土地供应调控之手才能有效发挥作用。

2、大型商场、写字楼和车库销售缓慢，其空置情况比较严重，需出台相应政策引导消化，数据如下表示：

厦门市历年各类商品房销售空置面积一览表

年别墅住宅商场写字楼车库厂房

1998 1.88 32.12 17.65 20.93 18.06 -0.16

1999 3.82 18.11 14.34 4.97 14.79 0.12

2000 -0.58 -20.29 9.45 9.51 14.51 1.11

2001 7.15 24.91 13.68 5.59 14.80 6.78

2002 -1.57 -18.22 10.92 -5.06 16.75 -2.63

合计10.71 36.63 66.03 35.94 78.91 5.23

未售比例36% 4% 37% 48% 83% 26%

注：（1）、销售空置面积＝批准预售面积－实际销售面积

（2）、未售比例＝销售空置面积/批准预售面积

从表中可以看出：（1）98年以来，占总量80%以上的商品住宅的销售空置面积不大，未售比例只有4%，预售空置绝对量36.63万平方米，近年的商品住宅税收、金融等优惠政策的引导已显见成效。（2）已批准预售但未售出的大部分是车库，面积达78.91万平方米，未售比例达83%，近年来，厦门市私家车数量急增，车库销售略有好转，但由于购车时对车辆停放未加限定，许多住宅小区随意停放现象严重，因此，私家车市场的火爆并未给车库的销售带来“春天”。（3）写字楼的未售比例达48%，跃居第二，但绝对空置量不算很大，5年来的合计量为35.94万平方米。98年以来，写字楼的预售批准量可谓“年年滑坡”，占总量的比例由1998年的11%，一路下滑到2002年的1%。一直以来，为减少成本，厦门市许多公司都租用住宅做办公场所，使写字楼的销售市场总给人以“惨淡经营”的味道，特别是近年来，随着商品住宅销售市场的火热，甚至出现了少量开发商将写字楼项目当商品住宅销售的现象。（4）商场的的未售比例37%，但绝对空置量却最大，达66.03万平方米，5年来商场的预售批准量占总量比例很稳定，均在12%－14%之间。对如此大的预售空置量，我局可组织人力对市场进行调查、核实，以利出台新政策进行正确引导。

3、岛内、岛外发展不平衡，房地产开发过于集中在岛内。