广州三元里成品皮具商圈综合分析报告

三元里成品皮具商圈调研报告
营销策划部
2010年9月15日
目录
一、三元里成品皮具商圈基础情况资料 (2)
1、三元里成品皮具商圈分布区域简介 (2)
2、三元里成品皮具商圈发展现状、特点简介及未来趋势 (4)
3、三元里成品皮具商圈的代表性市场及最有竞争力项目 (4)
二、三元里成品皮具商圈供求与现状、发展统计分析 (6)
1.供应总量分析 (6)
2.未来供应量分析 (8)
3.宏观市场需求与空置原因分析 (9)
三、三元里成品皮具商圈业态分类分析 (9)
1.市场现状 (9)
2.发展趋势分析与总结 (10)
四、三元里成品皮具商圈相关配套设施分析 (12)
1.仓库 (12)
2.货梯 (12)
3.停车场 (12)
五、三元里成品皮具商圈建筑规划分析 (13)
1.实用率 (13)
2.层高 (13)
3.通道宽分析对比 (14)
六、三元里成品皮具商圈经营状况分析 (15)
1、商圈各市场经营时间概述 (15)
2、日客流量情况概述 (15)
3、交易方式分析 (16)
4、商圈各市场管理状况分析 (17)
七、三元里成品皮具商圈价格体系分析 (18)
1、商圈租赁模式 (18)
2、租赁费用汇总分析 (19)
3、管理费统计分析 (22)
4、未开业项目分析 (22)
一、三元里成品皮具商圈基础情况资料
1、三元里成品皮具商圈分布区域简介
三元里成品皮具商圈位于白云区与越秀区的交界处，南临火车站、省汽车站和市汽车站，北接机场高速，地铁二号线在火车站、越秀公园和三元里大道都有地铁出口，步行至商圈中心仅需几分钟，交通十分便利。

三元里成品皮具商圈与皮料五金商圈分别分占三元里商圈的东西两面，三元里成品皮具商圈位于三元里商圈的东面，区域的市场基本上以经营成品皮具为主，在梓元岗、解放北路和三元里大道东面上分布了大大小小二十一家成品皮具专业市场，随着知名度的日渐提高，自发成为了众所周知的成品皮具交易集散地。

而西面区域则以经营皮料五金的专业辅料市场为主，也聚集了近10个皮料五金专业市场，并在逐步壮大中，渐渐形成了与成品皮具商圈互补的格局。

.专业整理.
.学习帮手.
2、三元里成品皮具商圈发展现状、特点简介及未来趋势
（1）三元里成品皮具商圈发展现状及特点
三元里成品皮具商圈的发展势态良好，商户对市场发展前景乐观。

“只见新人进，不见旧人走”，新的皮具商户仍源源不断地流入这里。

与国其它皮具批发市场相比，档次高、质量好、价格平是三元里成品皮具批发市场的突出优点。

另一方面商圈铺位的租金持续上涨，一直保持稳中有升的增长势头，也显示出商圈仍有一定的发展空间。

超卓的地位
是全国规模最大、档次最高的皮具批发商圈，同时也是全球最大的皮具批发商圈。

庞大的规模
17万多平方米建筑面积，它聚集了二十一个成品皮具市场，云集了国外5000多个皮具品牌，箱包产品20多种，高中低档齐全， 3万多名从业人员，100多亿元的年交易额。

（2）三元里成品皮具商圈未来发展趋势
生命力依然旺盛，产业格局日趋完善
三元里成品皮具商圈已显示其极强的生命力，不仅具有优越的地理位置，也是国外皮具流行的阵地。

每年100多亿元的全球采购量，不是随意可以克隆的，而花都狮岭周边众多以人造革产品汇集的加工基地，与商圈的真皮产品形成了相互补充的格局。

借电子商务提高竞争力。

目前，商圈约有1/3的皮具皮革企业开始运用电子商务改变传统的营销方式，过半的皮具城对商户实行了信息化管理。

政府进一步加大规划整合力度。

白云区政府在对商圈的管理、形象、物流和信息化方面，不断加大改善的力度，为推进皮具城园区化升级改造工作，不断进行市场整治，力求净化经营环境。

同时以皮具节为载体，加强园区品牌宣传，并大力推进园区公共信息平台的建设工作，引导园区各市场向展贸型市场发展。

区政府还规划打通梓元岗串联广园西主干道的双向通道，这对于目前固有的采购人流、车流的走向，都起着重大的扭转和扩容作用，辐射区域和辐射功能也将进一步扩大。

3、三元里成品皮具商圈的代表性市场及最有竞争力项目
三元里成品皮具商圈各个市场，从经营状况、商户心态、客源等等各个方面来看，相对具代表性的市场大致有以下几个：
(1)亿森皮具城
亿森皮具城是三元里成品皮具商圈中成立较早的市场，以外单主为要销售渠道，经营商户成分较好，多为自营，借助于良好的地理位置及周边设施，使得其经营业绩较稳定。

业者经营心态较好，目前基本上没有要转租、转兑的档口，商户均想趁着现时良好的势头用心经营。

亿森皮具城以经营中档仿皮皮具为主，地理位置决定了亿森皮具城的命脉，加之多年来建立的销售网络，致使市场在外单市场需求平台中占了重要地位。

(2)金亿皮具城
金亿皮具广场以经营书包和电脑包为主，形成了自身的产品特点，加上地理位置优越，市场外部装修大气，够物环境舒适安全，比较吸引商客。

市场的商户大部分是一手业主，经营时间较长，有比较成熟稳定的客源，经营状况比较稳定。

(3)中港皮具城
中港皮具城自2000年1月开业以来已经走过10个年头，是目前中高档皮具批发市场之一。

早期市场的客流量不是很大，从09年开始各档口生意开始好转，也逐渐有了自己的定位：以真皮为主的中高档自主品牌箱包。

中港的商铺做批发和订单的比较多，这与中港皮具商贸城的经营理念息息相关。

每个商铺都有固定的客源，客流主要由国的老顾客组成，及部分外国客户。

中港皮具商贸城的经营业者经营心态较稳定，该市场租金相对同类市场较低，使得在此经营的业者压力较小，市场租户档口转租、转兑意向的较少。

(4)圣嘉皮具商贸中心
圣嘉皮具商贸中心是经营中高端女性时尚手袋为主的大型皮具批发商城，地理位置佳，交通便利，人气旺盛，商业氛围浓厚，客流量大。

加上良好的部环境和相对完善的软硬件配套，商户满意度高，商铺无空置现象，经营稳定。

另外，圣嘉皮具商贸中心的租金水平在整个三元里成品皮具商圈是比较高的，这也说明了市场突出的地位。

(5)白云世界皮具贸易中心一期
无论市场的软件和硬件配套上，白云世界皮具商贸中心（一期）在三元里成品皮具商圈都是数一数二的，被誉为商圈的标杆交易市场。

白云世界皮具贸易中心经营状况良好，经营商户实力较强，经营心态良好，经营产品档次较高，价格较贵，且交易量大。

另外，巨大、稳定的客流量亦为业者的经营带来信心，使得白云世界皮具贸易中心（一期）成为商圈交投最活跃的皮具贸易中心。

同时，白云世界皮具贸易中心一期在上述各方面的优势都是众多市场中最为突出和
显著的，可谓是商圈最有竞争力的专业市场。

二、三元里成品皮具商圈供求与现状、发展统计分析
1.供应总量分析
三元里皮具商圈目前共有21家成品皮具商场，供应总面积为171680㎡。

供应商铺总面积为95225㎡；供应写字楼总面积为61950㎡；配套设施总面积为14205㎡。

在供应套数方面，整个成品皮具商圈共5634间档口，其中商铺5027间，写字楼607间。

供应面积表：
供应套数表：
2.未来供应量分析
成品皮具商圈未来将有三个市场推出。

分别为：天泓国际、万丽国际皮具城及三元里国际都会广场，供应总面积将近90000㎡，其中商铺面积为38800㎡，写字楼面积为40000㎡。

而目前三元里商圈市场的总面积171680㎡，未来供货量与现有供货量之比约为1:2。

未来供货如此大体量显示出三元里商圈皮具市场非常活跃，吸引力十足，投资者对其未来发展趋势看好；同时，未来市场竞争亦将更加激烈。

3.宏观市场需求与空置原因分析
目前三元里成品皮具商圈所有商场均在营业，经营状况良好。

整个三元里成品皮具商圈存在商铺空置的情况较少，除了柏丽皮具城、新汇豪皮具商贸城有部分商铺空置外，其余商场商铺空置率极小。

从整体上来看，商圈市场经营气氛热烈，一些较好的商场甚至一铺难求，整体状况是求大于供，市场潜力极大。

商铺空置方面，柏丽皮具城空置的商铺集中在二层与三层。

由于商场规模较小，规划不完善，且自身经营特点不够鲜明等原因导致其空置商铺数较多。

同时也使得商场人气颇为冷清，客流量不足，商场严重缺乏经营气氛。

新汇豪皮具商贸城造成空置商铺的因素有多个。

其一，地理位置无优势。

新汇豪皮具商贸城位于梓元岗路中段，距离梓元岗路口较远。

其二，交通不便，此段道路交通物流拥挤现象严重。

其三，经营品类单一，市场不成熟。

新汇豪皮具商贸城是以中高挡品牌男包为主的大型批发市场，商品价格偏高，种类比较单一，市场承载量不够。

三、三元里成品皮具商圈业态分类分析
1.市场现状
（1）经营业态类别围与分类、统计分析
目前三元里成品皮具商圈经营的业态类别主要有：旅行箱包、男包、时尚女包、书包及电脑包、小皮件、腰带等六大类。

旅行箱包包括：拉杆箱、旅行包、旅行背囊等
男包包括：公事包、夹包、休闲包等
时尚女包包括：晚装包、手提包、单肩包、休闲包、化妆包等
书包·电脑包包括：双肩书包、拉杆书包、电脑包等
小皮件包括：钱包、钥匙包、卡片包、小挂件等
腰带包括：商务款、休闲款等
经统计，三元里成品皮具商圈共有5505间档口在营业。

其中，经营时尚女包的档口有3513间，经营男包的档口有520间，经营旅行箱包的档口有216间，经营腰带的档口有369间，经营小皮件的档口有494间，经营书包·电脑包的档口有194间，经营其他业态的有199间。

（2）经营业态类别比例统计分析
由下图可以看出整个三元里成品皮具商圈业态成分非常集中，主要经营业态为时尚女包、男包、小皮件、旅行箱包、腰带、书包·电脑包等六类。

经营其他业态（比如：服装、眼镜、饰品等）的商户较少。

而经营时尚女包的商户是整个三元里成品皮具商圈的绝对主力，另外，经营男包与经营小皮件的商户也有相当数量。

2.发展趋势分析与总结
（1）从各类箱包的总量比重看市场趋势
从市场保有量来看，整个三元里成品皮具商圈，经营时尚女包所占比重最大，约占整个市场的三分之二，除了银元皮具商贸城、梓元精品皮具商场、亿发三亿皮具城及新
汇豪皮具商贸城等少数几个商场没有或只有极少数商户经营女包外，整个商圈几乎都以经营时尚女包为主。

经统计，整个三元里成品皮具商圈有3513间档口在经营女包。

男包在三元里成品皮具商圈的保有量为9%，只为女包份额的1/7。

而专营男包的商场也仅有新汇豪皮具商贸城一家，另外则是梓元综合市场及圣嘉皮具商贸中心拥有一定数量的男包商铺。

小皮件在三元里成品皮具商圈的保有量约为9%，经营小皮件的商场主要有亿发三亿皮具城、银元皮具商贸城、梓元精品皮具商场等。

腰带占7%，经营腰带的商场主要是亿发三亿皮具城、银元皮具商贸城、盛亿皮具城等。

旅行箱包与书包·电脑包都占4%，经营这两类业态的商场主要是金亿皮具广场与梓元综合市场。

纵观未来皮具市场趋势，时尚女包由于种类丰富、材质多样、款式潮流，更新速度快，消费市场大，仍将是皮具行业的领军品项。

（2）从各箱包档口的开业率看市场发展趋势
从各类箱包档口开业率来看，目前三元里成品皮具商圈经营女包的档口开业率达99%，未开业的档口集中在柏丽皮具城；经营男包的档口开业率为82.2%：，未开业主要分布在新汇豪皮具商贸城；其余经营旅行箱包、腰带、小皮件、书包·电脑包等档口基本上全部开业。

柏丽皮具城二、三楼经营定位为时尚女包，空置商铺数为36间，只占整个三元里成品皮具商圈女包业态份额的1%，对三元里成品皮具商圈的经营女包商场的影响微乎其微。

新汇豪皮具商贸城主营男包，但却有10间档口经营女包，占整个商场的3.8%。

可见，即使是主营男包的商场里，依然未能摆脱女包的影响。

而其未开业的商铺达93间，约占整个三元里成品皮具商圈男包业态份额的18%。

尽管存在未开业商铺的主要原因是因为商场的地理位置不好，但男包发展势头不及女包是不争的事实。

可见，未来市场发展趋势无论在发展势头上，还是经营档次上，依然是以女包为主，男包为辅。

女包、男包、旅行箱包、腰带、小皮件、书包·电脑包等多种业态共存。

四、三元里成品皮具商圈相关配套设施分析
三元里成品皮具商圈在配套设施方面明显较为落后，配套设施的滞后，已经远远跟不上商场自身的发展。

即使是最新开业的白云世界皮具贸易中心二期，仍在很多方面存在缺失。

1.仓库
整个三元里成品皮具商圈仅中港皮具商贸城（3600㎡）、白云世界皮具贸易中心（1000㎡）设立仓库，商圈配套仓库总面积为4600㎡。

2.货梯
在整个三元里成品皮具商圈，拥有货梯的商场并不多。

其中，圣嘉皮具商贸中心、亿森皮具城各有3部，卓隆皮具商贸城拥有1部。

3.停车场
停车场作为专业市场最主要的商场配套设施，对商场有着极其重要的影响。

但在整个三元里成品皮具商圈，配套停车场的市场只有9家：其中只配室停车场的2家，只配室外停车场的3家，既配室又配室外停车场的4家。

面积较大的是中港皮具商贸城和白云世界皮具贸易中心，总面积分别为4050㎡和4000㎡。

但白云世界皮具贸易中心地下停车场既作为金桂园小区停车场，又承担商场的停车配套，功能大打折扣。

五、三元里成品皮具商圈建筑规划分析
1.实用率
三元里成品皮具商圈商场的实用率均为50%。

2.层高
经过对三元里成品皮具商圈较有代表性的商场统计发现，商场的净层高在2.5—3.2m 之间。

3.通道宽分析对比
经过对三元里成品皮具商圈较有代表性的商场统计发现，商场的主通道主要集中在2.5—3.6m之间；副通道主要集中在1.5—2.1m之间
六、三元里成品皮具商圈经营状况分析
1、商圈各市场经营时间概述
根据调研统计，三元里成品皮具商圈21家专业批发市场，大部分市场的营业时间在上午9:00—17:30，只有一两家营业至下午六时。

由于交通方便，往来比较频繁，交易一般都在白天完成，商圈各市场均不存在晚上营业的情况。

2、日客流量情况概述
从时间来看，商圈各市场日客流量最大的时间段在中午13：00-14:00之间，人气最为旺盛，是第一个客流高峰期。

其次是下午16:00-17:00之间，是客商离场前交易比较活跃的一个时段，属于第二个客流高峰段。

除了上述两个时间段以外，上午10:30-11:30是各地客商进场不久的时候，也属于客流量比较大的时间段。

3、交易方式分析
根据调研情况分析，商圈各市场的交易方式主要有以下几种：
a.批发
b.零售
c.批零结合
经统计发现，商圈各市场的交易方式是多以批发（订单）为主，占了整体的62%，一些市场虽然开放了零售功能，但批零结合的方式相对总体来说所占比例还是较少，只有38%。

整个商圈没有实行单独零售的市场。

4、商圈各市场管理状况分析
三元里成品皮具商圈各市场的管理服务和管理水平高低参差，良莠不齐，这使得各市场的管理状况差距较大。

管理状况较好和管理状况一般的市场在商圈中均占了总体的38%，而另外24%的市场则处在基本无管理管理的状态下。

管理较好的市场在卫生保洁、巡逻查看、广播服务、消防密度各方面都做得比较到位，如白云世界皮具贸易中心一期和中港皮具城。

而梓元岗路的许多小市场的管理状况就极差，无论是治安还是卫生，有些甚至跟本没有实施管理服务。

总的来说，普遍规模较大和较新的市场一般管理力度和管理水平都比较好，市场物业管理团队日趋成熟与专业。

而相对规模较小和开业较久的一些市场则存在着管理不善和基本无管理的现象。

七、三元里成品皮具商圈价格体系分析
1、商圈租赁模式
三元里成品皮具商圈各市场商铺都是采取租赁的方式，差别只在于租金价格、其他费用以及合同期长短方面。

近半数的市场合同期限定位在三年，只有中港祥盛国际皮具城的合同期是最长的，达到了十年之久。

2、租赁费用汇总分析
三元里成品皮具商圈市场的租赁费用一般是由租金、进场费和押金（按金）几部分构成，只有少部分市场是押金和进场费全免的。

以各市场一层为例，其中租赁费用相对较高的是白云世界皮具商贸中心二期、圣嘉皮具商贸中心等，主要价格区间在租金400元/㎡/月以上、进场费2000元/㎡/年以上、押金10000元以上的水平幅度。

其次是白云世界皮具商贸中心一期、中澳皮具城、金亿皮具城等，主要价格区间在租金400元/㎡/月以上、进场费1000元/㎡/年以上、押金10000元以上的水平幅度。

也有部分市场不但进场费和押金全免，连租金也比较低，卓隆皮具城就是其中较有代表性的市场，租金水平在100元/㎡/月以下。

单从租金来说，以各市场一层为例，原始租金最高的是中澳、亿森和圣嘉皮具城，价格区间在每平方米600-1000元，白云世界商贸中心和金亿皮具城排在第二高，原始租金均价在每平方米400多元。

原始租金最低的是卓隆皮具城，均价每平方米约92元左右，其次是新汇豪、亿发三亿和中港祥盛皮具城，均价在每平方米180元左右。

总的来说，商圈一层的平均租金价位区间在每平方米350-420元之间。

图表1
图表2
3
图表
单从进场费来说，以各市场一层为例，圣嘉皮具城、白云世界皮具商贸中心二期、亿发三亿皮具城是相对价格较高的，价位在2000多元/㎡/年以上。

价格相对较低的是盛亿皮具城、梓元精品皮具城、中港祥盛皮具城等，价格区间在1000元/㎡/年以下。

至于押金（保证金）费用，各市场的差距不算太大，一般在2~3个月租金的额度左右，具体数字要看商铺的面积大小。

3、管理费统计分析
三元里成品皮具商圈各市场的管理费有一定差距，但最高的价格上限也只是在每平方米26元，中澳皮具城一层管理费虽然是商圈最高的，但二层由于下调了2元，均价也相当于25元，因此和白云世界皮具商贸中心（一期和二期）、安兴皮具城、梓元综合皮具城基本是在同一水平线上。

而商圈管理费最低的则是中港·祥盛皮具城，只要每平方米10元。

4、未开业项目分析
（1）天泓国际皮具城
天泓国际皮具城的商铺采取的是租赁的方式，合同期为五年期，年租金在合同期无递增。

租赁政策中规定了租户需提前将合同期部分租金一次性交齐，如：四层商铺的租金为86元/㎡，租户须将其中26元/㎡的部分（26元*商铺面积*合同期限）在进驻前一次性预先交齐。

剩下60元/㎡的部分（60元*商铺面积*合同期限）在进驻后才以交租的形式逐月缴纳。

以30㎡的四层商铺为例，合同期应缴的租金费用合共15.5万，需要一次性缴交的部分租金费用约为4.7万元，这部分租金等同于变相的入场费。

余下的10.8万元则在合同期逐月缴纳。

另外无论商铺面积大小，租户进驻时还需缴纳押金1万元。

天泓国际皮具城将于今年10月开业。

（2）万丽皮具城
万丽皮具城尚未开业，市场一至四层为商铺，五层以上是公寓，目前还在装修中。

市场前期采取的是买断返租的方式，主推买断40年产权并返租5年，第一年返租回报率为6%，之后逐渐递增，5年合计为40%。

万丽皮具城一层的买断均价高达18.8万元/㎡，是三元里成品皮具商圈唯一推行买断返租方式的市场。

具体各层的买断费用详见下表：
近期万丽皮具城改变了整体推广策略，宣告结束买断返租的操作方式，不再对外出售商铺。

二期推广的方式由原来的买断返租改为了租赁。

租赁合同期为5年，费用包括租金、进场费和押金。

市场的进场费按位置和楼层的优劣在2-7万元/间左右，租金均价在200多元/㎡，需押金（2个月租金）。

另外，管理费也由原来的38元/㎡调整到20元/㎡，具体租赁费用详见下表。

（3）三元里国际都会广场
三元里国际都会广场目前尚未对外招商，招商政策还没出台，预定招商时间为10月中旬。