新的生活方式：5+2与11+1

新的生活方式：5＋2与11＋1
叶永烈
5+2生活方式："第二套住房"
就在许多人觉得买一套商品房还是可望不可及的时候，有人却提出了崭新的观念："第二套住房"!
对于那些"先富起来"的人们来说，已经感到拥有一套住房显得不够，需要"第二次购房"，以拥有"第二套住房"。

一套在市区，一套在郊区：周一至周五，住在市区住宅，便于上班、工作；周末、周日来到郊区住宅，以求过着休闲生活。

这叫"5+2生活方式"。

这样的"5+2"的不同环境的生活，会使人们感到生活非常丰富。

为两个休息日准备的住宅，就可以奢侈一点啦。

大到环境，小到一个水龙头，都要体现出舒适生活的本意。

据北京媒体报道，人们对于休闲用的"第二套住房"的期望是：
一、社区环境。

绿化率不能低于40%，容积率最好在２以下，最好是别墅，其次是低层板楼（二至四层），最多不能超过六层。

谁都不要住高层--既然选择郊区，就应该享受绿地、蓝天，还住"水泥丛林"岂不是白折腾？
二、配套。

考虑到郊区市政不是特别完善，社区配套要尽量齐全，消遣的会所、购物的超市以及银行、邮政等设施越全越好。

如果有孩子，还要求有幼儿园，总不能在儿子三岁时就让他寄宿吧？
三、户型。

客厅不能小，便于朋友经常聚会；卫生间要多，最好每个居室都有，父母也许会在此养老，老少三代抢厕所可够尴尬的；如果有保姆间，最好人性点，给留个窗户，甚至配个洗浴间；当然，层高不能低于2．7米，起居室面宽最好大于4．5米，才能住出阳光明媚的郊区感；还要有个真正的阳台，挡板不要高，尤其是外面景色如画时，更不能因阳台封闭而辜负美景……
四、舒适细节。

保安是否严谨？小区会所是否太小？绿化是否拒人于千里之外？园林中有无休闲座椅？这些细节直接决定你是否能在此安享舒适生活。

五、易达性。

不能因为要放松就住到荒郊野外，毕竟周一早上还要上班去。

因此，这套二日制房一定要具备交通易达性--最好驱车40分钟就可到达。

另外，公交发达也十分必要，毕竟家人不能人手一车，他们进城还需乘巴士。

据上海媒体调查，上海人对于"第二套住房"的要求跟北京大体相同。

而上海人对于自己在市区的"第一套住宅"的要求是：
可以没有豪华卫浴间、宽大厨房（因为中午都在公司里就餐），也可以不讲究朝向、园林环境，但下面几个条件最好不要少：
一、户型不大，功能强。

再没有比在寸土寸金的市内买套傻大傻大的房更傻的事啦！既然空气、环境、气氛都不适合休闲，不如省点钱到郊区买套豪宅。

但毕竟一周要住5天，舒适度不能马虎，当然这个舒适度要体现在功能上：户型合理、分区清晰，读书、会客、休息、用餐各成一区、互不干扰--最好是麻雀虽小，五脏俱全！
二、大众装修。

以国际标准衡量，公寓就不要体现个性啦！可以请设计师为郊外的大屋做专门装修，但市内蜗居最好是搬进家具就能住--实用至上嘛！装修脱掉两层皮，没准工作单位一换，还要卖掉或出租它，没准新主人不喜欢你的个性居室呢？
三、位置、交通。

既然是为工作日所置，这套五日制房位置一定要好，首先挨近城市交通要道（不一定在你单位隔壁，现代人谁能保证一辈子窝在一个公司）；其次地段要有投资价值--不要忘了这房子能做你的失业或养老保险呢，不升值怎么行！
当然，这只是一般而言。

也有许多上海人以为，市区的房子既然每周要住5天，反而不可马虎，倒是郊区的房子可以"粗放"一些。

对于有些上海人来说，第一套住房在浦西老城区，而"第二套住房"则在浦东新区。

这样，5天浦西，2天浦东，也十分惬意。

也有人的第一套住房在市中心的老房子，地段好，但是房子又小又旧，而"第二套住房"则是郊区商品房，大而新，绿化好。

经济条件好的人在市中心拥有一套宽敞的新商品房，而"第二套住房"则是郊区别墅。

据调查，上海人对于作为"第二套住房"的郊区别墅的要求是：
别墅总价150万至200万人民币为二次购房者最爱，独立型的面积多数希望在270至350平方米之间，房型基本选择四房三厅与五房三厅。

其中，四面采光、客厅挑空、客厅、餐厅、家庭厅三厅既通透又互相独立的设计受到广泛关注。

就地理位置而言，九成以上的被访者选择了"离尘不离城"的生活方式，希望在自然、纯净的氛围中生活，但通过快速干道，又能迅速到达市中心。

一度非常流行、繁复的欧洲古典式建筑风格正逐渐受到上海市民冷遇，此次调查表明：简洁、实用、自然的建筑立面被七成的市民青睐。

除了房屋本身以外，阳光、空气等自然因素与房屋的结合是市民的新要求，二次购房者希望房子配以大面积的玻璃窗和门，让室内的环境与户外绿化有一个很好的交融。

几乎所有的被访者都对车行动路线高度关注，避开开车时灯光、尾气、噪音对邻居的干扰，进一步保护每户人家的生活私密性是购房者普遍关心的问题。

"第二套住房"成为时尚，"5+2"假日休闲度假生活模式成为新潮，使郊区、远郊的别墅热销。

就上海而言，上海远郊和昆山、苏州一带的度假型别墅，近年来销售看好。

2002年，苏州太湖国家旅游度假区的度假别墅--坐落太湖长沙岛上的"太湖之星"第一期别墅，开盘后第一个月就售出九成，72幢别墅三个月中便全部售罄，其中60%买主为上海人，另有15%为在沪及周边地区工作的港台人。

就北京而言，北京的高收入阶层把"第二套住房"选在密云水库以南、通县以及河北野三坡附近。

"第二套住房"模式多种多样，因人而异：
富裕起来的农民，进城买了"第二套住房"，作为进城经商的"根据地"；
更多的人把"第二套住房"作为投资，因为坐收房租比存银行要合算得多。

对于把"第二套住房"出租的人来说，"第二套住房"未必在郊区，而是在交通便捷之处，只有这样才容易租出去；
还有的人买"第二套住房"是为了安顿父母。

父母退休了，在郊区买"第二套住房"，平时给父母住，节假日来这里，一则看望父母，二则休闲。

据统计，发达国家大约5%至15%的家庭拥有"第二套住房"。

所以，"第二套住房"是世界潮流，是经济发达的标志。

中国著名经济学家厉以宁以为，"第二套住房"将促进中国的商品房消费。

他说：
"一个农民要进城买第二套住宅，一个城里人要休闲度假买第二套住宅，这个趋势是挡不住的。

这就可以看出，第一套住宅使我们能够保证经济的持续增长，'第二套住房'概念出来以后，我们的长期经济增长将没有问题。

只要人民生活水平提高了，13亿人口每年增加2平方米面积，包括第一套和第二套住宅，需要26亿平方米的建设。

而目前一年加在一起才12亿平方米。

所以说，市场是这么大，我们应该有信心，新的消费热点就在这里。

"
他还指出，奔走于第一套和第二套住宅之间，往往需要轿车，又会拉动轿车消费。

另外，"第二套住房"需要有人照料、看管，增加了许多就业机会。

据统计，上海"第二套住房"的消费潜力相当大，有78.6%的市民希望在1至5年内购房，其中57%是想买"第二套住房"。

不过，"第二套住房"也引起争议。

2002年2月4日，《北京青年报》发表杨学武先生的文章，提出质疑：
著名经济学家厉以宁先生似乎成了中国经济的"新闻发言人"，他最近提出"第二套住宅"的新
概念，声称"第二套住宅的概念正在中国兴起"，立刻引起舆论的密切关注。

在《经济日报》近日发表的《第二套住宅意味着什么》一文中，厉以宁先生意味深长地讲述了第二套住宅的"深远历史意义"和"重大现实意义"。

第二套住宅意味着什么呢？在厉以宁先生看来，除了在宏观上意味着"可以作为又一个经济增长点"，更重要的是在微观上意味着可以让老百姓过上"大小康"的生活。

他高瞻远瞩地说："今天看小康，应该是指你有一套三居、两居室住房，家里有一台电视机、一台电冰箱，有一定的收入就叫小康了。

也许过了五年以后，家里有一辆小汽车，就叫小康了。

也许再过五年之后，家里有第二套住宅就叫小康了。

"厉先生用战略和发展的眼光看小康，小康的概念越来越大，我姑且将它名之为"大小康"，以示与一般意义上的小康相区别。

而且，厉先生为了让我们对第二套住宅的概念不至于有"海市蜃楼"之感，还特意举出他的同事都买了第二套住宅的事实，以资证明第二套住宅的概念"正在中国兴起"，他言之凿凿地说："这个不是空话。

"
我相信经济学家厉以宁先生决不像某些理论家那样满嘴空话，他提出的第二套住宅概念以及所"意味"的重要意义，确实是看得见摸得着的东西，而且也是当今社会正在发生的客观事实。

我虽然还没有第二套住宅（并非没钱买，而是暂时不需要），但我也知道不少人已经把厉先生的第二套住宅概念由理论变为实际了。

然而，凭我的所见所闻，第二套住宅似乎不像厉先生所说的那样已经达到"兴起"的地步，尤其是对广大老百姓来说，他们有的连一套住宅还没有，有的还在为买第一套住宅而勒紧裤带，哪有闲心和奢望去想什么第二套住宅？身在上层建筑的厉先生是否太"高瞻远瞩"了，对老百姓现实和将来的生存状态所作的估计未免过于乐观了？老百姓的大多数是农民和工人，据权威部门提供的情况表明：近年来不少农民的实际收入逐年下降，一些地方工人由"下岗"到失业也是逐年增多……时刻关注国计民生的经济学家厉先生难道不知道这种国情？依我愚见，如果这种国情没有大的改观，不要说"也许再过五年"老百姓就有第二套住宅，就是再过十年二十年，老百姓也恐怕只能是"望宅兴叹"。

11+1生活方式：分时度假房
除了新潮的"5+2生活方式"之外，又冒出了更加新潮的"11+1生活方式"。

所谓"11+1"，只有说清楚了"1"，那"11"就迎刃而解："1"就是元旦、春节、五一、国庆这四周长假加起来，差不多就是一个月。

"11+1"，也就是说，一年之中"11"个月在一个城市工作，"1"个月在另一个城市休闲。

为了适应"11+1生活方式"，有许多人在另一个城市买"第二套住房"：
北京一套，上海一套；
上海一套，杭州一套。

听说海南岛的别墅连连跌价，有人在海南岛买下别墅，作为"第二套住房"或者"第三套住房"。

内中，以北方人居多。

这是因为北方冬季寒冷，有人就"躲"进海南岛的"第二套住房"过着"温暖"的生活。

据不完全统计，2002年春节期间，海南三亚销售的商品房有三分之二以上被主要来自东北、华北的游客购买。

在那里，一套90平方米左右的商品房，花10万元人民币就能买下。

在海南一些风景秀丽但比较贫穷的山区，不少人花上几万元就买到了便宜的"第二套住房"，作为休闲度假的去处。

还有相当一部分人到青岛、烟台等海滨城市购买了自己的"第二套住房"，供度假之用。

我在美国的"人间仙境"夏威夷，便见到许多"空"着的豪华别墅。

夏威夷的房价，在美国名列前茅。

能够在那里买得起别墅作为"第二套住房"的，都是美国的超级富豪。

然而，越是这样的家庭，越是忙碌，所以一年之中难得有一两个月到那里休闲。

其实，有能力在另一座城市买"第二套住房"的人，往往是买"第三套住房"：一套在市中心，一套在郊外，一套在旅游城市。

也就是说，平时过"5+2生活方式"，到了长假时过"11+1生活方式"!
不过，"11+1生活方式"毕竟跟"5+2生活方式"有很大的不同："5+2生活方式"每周有两天住在郊区的"第二套住房"，那套住房的利用率比较高，而且由于每周都去，可以得到照料。

但是，在另外一座城市的房子，就难以照料，而且每年空置11个月，利用率太低了。

房地产市场的新观念层出不穷。

针对位于另外一座城市的"第二套住房"利用率不高的缺点，"分时度假"应运而生。

"分时度假"的倡导者，便是中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏博士。

孟晓苏博士说，"分时度假"不是指度假方式，而是指买房方式。

它主要针对居民购买"第二套住房"--旅游用房，内容是将房屋的使用权分为52个周，也就是切割成52份，分别卖给52个客人。

使用期限可以是30年、40年、50年。

居住人购买使用权后，每年可享受一周的度假，并享有增值、抵押、继承、出售、转让、馈赠等系列权益。

出于需要，居住时间还可以通过房屋管理机构与其他居住者实行置换，进而逐步形成跨住区、跨城市甚至跨国家的房屋置换使用。

当然，如果你需要二周、三周、四周，就多买几份。

这么一来，专供旅游之用的"第二套住房"，就不会闲置，就会周周有人住。

孟晓苏算了一笔账：以马来西亚为例，每天的房租要700马币，每年租一周就是将近5，000马币。

如果购买"分时度假"，只要花18，000马币，就可以拥有50年的每年一周使用权。

此外，购买使用权还能实现增值，现在已经涨到37，000马币。

这要比你每年去马来西亚旅游时租一周的房子，或是索性买下一套房子合算得多--不但拥有系列权益，还可以随时把使用权置换到其他你要去的地方。

孟晓苏说，"分时度假"销售屋也不是什么豪宅，一般就是两三星级宾馆的标准。

主要针对的购买者是小康家庭，尤其是那些旅游愿望强、经济条件比较好的城市居民，上海就是其中最重要的市场之一。

在孟晓苏博士的倡议下，2002年6月，中房集团在上海召开的第十四次工作会议上，决定组
建"中国房地产分时度假联盟"。

孟晓苏博士当选"中国房地产分时度假联盟"主席。

包括上海、北京、昆明在内的全国首批十个旅游城市，有望于2002年下半年率先推出"分时度假"异地置业销售屋。

同时，又一批来自全国各重要旅游城市和海外的30多家企业将成为"中国房地产分时度假联盟"的新成员。

分时度假是"崭新生活方式=投资+生活+消费"，是房地产市场中一种全新的销售理念和服务体系。

它把各类公寓、别墅或酒店物业的每个单位分为一定的时间份，将每一个时间份、一定年限的使用权出售给购房者。

依靠一个逐步遍及全国的分时度假联盟，购房者完全可以在异地尤其是旅游城市购买相应物业的使用权，或用于度假使用，或通过该联盟的管理机构将物业出租给他人使用，或进行交易，以实现物业保值增值。

孟晓苏说，分时度假模式在国外已有几十年成功发展的经验，中房集团将这一模式引入我国房地产市场，一方面顺应了我国房地产市场的发展趋势；另一方面，也是集团整合资源，做强品牌的一项重要战略。

孟晓苏认为，经过20多年的迅猛发展，我国房地产业已经成为保持国民经济持续、健康、快速发展的重要助推器。

目前我国房地产市场整体呈现供销两旺、健康发展的态势，大部分城市家庭已经拥有一套住房，不少居民开始进行第二次置业，再加上我国旅游事业的不断发展，分时度假模式在国内的发展时机已经成熟。

他认为，上海近年来经济发展很快，居民旅游热情高涨，消费能力强，比较喜欢尝试新鲜事物，而且二手房市场也发育得比较好，应该成为"分时度假"最先发展的地区之一。

今后上海居民在本地购买的"分时度假"销售屋，可以在全国其他城市旅游时进行置换，真正实现移动的"第二套住房"。

（摘自《商品房白皮书》）。