城市运营商的孵化和诞生

摘要：当城市化的浪潮以不可阻挡的趋势席卷神州大地，中国地产在经历了一系列的风云变幻之后将真正迎来新的机遇和挑战，房产泡沫也许不仅意味着房产行业的经济危机，也预示出传统发展商的瓶颈和危机，这一场洗牌，产生了一个火热的概念------城市运营，也随之产生了一个全新的主体------城市运营商。
这是一个变革的时代，当城市化的浪潮不可阻挡地席卷神州大地，面对着这一历史变迁，走在浪尖的房产行业该以怎样的态度来思考这个问题，又应该以怎样的行动来应对这一趋势？是急于规避风浪的危险而旋即抽身，还是在大浪淘沙中苟延残喘？是喜上眉梢地捡起几颗停留在沙滩上的美丽的贝壳，还是汹涌澎湃地迎接浪潮的洗礼？
经历过商品房改制、大盘时代、经济泡沫的中国地产业，从它诞生的20年来就注定了它在迅速发展的传奇和高利润率的诱惑下暗藏的危机和风险，当这一切随着城市化大幕拉开的时候，谁又能想象在这一番洗牌后谁能成为最后的幸存者？
大浪淘沙，洗尽铅华；风云变幻，云起烟灭。在城市竞争愈演愈烈的今天，开发商之间也在为自己的生存和发展空间做着最后的倾轧，如果说城市化宣告了中国城市进程的一个新时代到来，那么开发商的时代也许也才真正开始。
一、 传统开发商的发展瓶颈
（1） 同质化竞争严重
目前很多房地产开发商的主要发展方面还只满足于产品打造、销售，只会做住宅或商业物业，因此，均处于同一竞争层面，这使得同质化的竞争越来越严重。
（2） 发展空间缩小
由于房地产行业的高利润，所以也导致了房产企业的迅速增长，很多具有一定条件的企业纷纷进入房产行业，以求分得地产利润的一杯羹，但是由于水平参差不齐，产品良莠难分，导致了市场混乱发展；同时，土地资源是有限的，如果不在城市规划的前提下，做好城市格局，治理出更多的熟地资源，那么随着房产圈地运动的加剧，发展空间无疑会快速缩小。
（3） 传统开发模式道路变窄
由于传统房产开发商面向的都是单个项目，并且由于考虑到企业的成本，往往用封闭思维进行自主规划建设，而不能做到立足全局，这种不符合城市规划要求的无序建设必然使其开发模式走向末端。
（4） 体制的风险
房产开发建设的业务方向是关系到城市空间布局和人民生活空间的问题，所以房产的开发流程往往和政府密切挂钩，而对于其源头------土地的获取更是和政府决策息息相关，因此，房产开发商往往是国企或者具有国企的通路，这种体制在以前为企业保证稳定的项目开发和企业发展奠定了基础，但是随着土地交

易的公开化和透明化，那种仅仅依靠土地根源而获取高利润的情况将不再上演，而且这种体制带来的腐化和松散将不能应对企业发展的挑战。
（5） 企业发展战略的问题：
在房产行业的发展过程中，房产项目已经越来越往大的方向走，即通常所说的大盘时代，这有利于片区土地的整体开发，对城市规划起到有效的促进作用，而对于一些弱势的房产企业来说，根本没有能力接受这种项目，而即使是一些实力较强的企业也是在承担着巨大的风险下，战战兢兢地开发。是顶着风险做好大盘，还是独辟蹊径寻求新的台阶？传统开发商的发展战略无可避免地遭遇瓶颈。
二、 传统开发商发展之路：上山下乡
应该说，房产开发商已经较早地意识到了发展问题，一批具有前瞻眼光和全局视野的企业逐渐分化成两个阵营，从不同的方向各自走上了变革从而继续赢利的道路。
（1） 上山
是指那些在区域市场已经做大的发展商逐渐走出本土区域，在全国性的大城市如北京、上海等部署战略，辐射相关地区。房地产在原则上是一个地域性很强的行业，但是房地产以土地为基本资源特点和土地资源的有限性也导致了房地产企业要想规模化就必须往外拓展，同时房地产既然是一个经济行为，它的发展必须遵循经济发展规律，必须尊重资本追逐利润的本质。因此大型房地产商必然走向跨地域经营的道路，全国性品牌开发商正浮出水面。
（2） 下乡
而那些实力相对较弱的发展商没有入主全国性大城市的资源和实力，为了规避大型开发商的挤压和地区拓展，它们对全国土地市场进行了细分，在一些房产发育不太成熟而且大型地产尚未进驻的二级、三级城市进行原始开发，试图以星星之火造就燎原之势，事实证明正是这些开发商引起全国房产市场全面火热，而在此过程中，这些实力较弱的发展商也挣得钵满盆满。
三、 第三种生存道路
以上两种发展道路虽然使传统开发商突破了地域限制，获得了新的发展，但是随着城市化进程的开展，其发展道路在整体城市变迁格局下显得力不从心。任何一个行业的发展进程表明，大凡是一种全新的市场环境形态出现时，那么行业往往出现洗牌，并在马太效应的作用下，一些具有远见并具备一定资源的企业生存下来并取得突破性发展，而其它企业则苟延残喘或者转型或者从这个行业消失。所以，在房产行业城市化进程中，企业的生存环境发生了深刻的变化，出现了新的社会需求，在这种机遇和挑战下，房产行业出现了第三种生存模式，只有导入全新的地产业态和开发模式，才能获得发展先机，而同时也形成了新的企业形态，

使企业走向更高一个层次，从而产生蜕变，获得新生。
四、 城市运营商的孵化机制
（1） 城市化的高速发展
随着我国经济水平的提高，城市化进程也日益加快，2000年城市化水平达到36.04%，而目前国内的发达城市其城市化水平已经超过了50%并且仍然快速发展，世界经验表明：城市化发展速度与城市化水平存在一定联系，当城市化水平小于30%时，城市化速度较慢；当城市化水平处于30%~70%时，城市化进入高速发展时期；此后，城市化发展的速度放慢。针对我国目前的城市化情况，可以明显看出，在今后的一段时期内，我国进入城市化高速发展时期。
（2） 城市化呼唤新型城区开发商
在城市化发展浪潮冲击下，中国城市将在各自定位下，不断地扩大城市区域，并且全面规划空间布局，加强基础设施建设和产业要素梳理，以求在激烈的城市竞争中建立自身特色的优势，可以说，在未来20年，中国将产生许多新的城区，这就意味着与城市化关联较大的投资开发型企业------城区开发商必将诞生，并且得到迅速的成长。而城市化进程要求在全局指导下对城区进行综合开发，并且保证城市的可持续发展，同时，城区开发涉及到巨大的资源整合问题，所以要在政府导向下通过企业进行市场化开发。因此，城市化呼唤的既不是纯粹市场型的大盘开发商，也不是纯粹政府导向型的片区开发企业，而是介于二者之间的新型城区开发商。
（3） 政府公关优势
由于房产开发商在20年的发展历程中往往具备了一定的政府公关能力，特别对于老国企而言，这是他们赖以生存的优势。而在此浪潮带来的洗牌中，也只有一些具备实力的企业才拥有成为城市运营商的条件，因此这些特有的政府资源优势，使公司能更容易把握城市化的发展趋势。在此条件下，利用政府资源优势，在资料获取、政策分析方面，能够及时把握城市发展方向，并且深入渗透城市规划局势，同时，通过企业资深拆借资金或动态占用部分建设资金，从而换得土地，伴随着基础设施的开发，获得的土地不断增值，并形成企业的收益。
（4） 三层房产市场各孕契机
全国房产市场主要可以划分为三个层面：一是高度发达地区，如北京、上海、广州等。这些地区由于房产市场的成熟，明显地提高了进入门槛，但同时也因为其规范化快速发展而成为行业领军地区，从而也带了了更广阔的发展空间，在这样的市场先机下，行业的形态转变也由这些地区最早试行，如华南版块牵动的大盘时代，奥林匹克发端的复合地产等，而城市经营的实践也最早在这些地区开始，同时这些地区的开发商往往具有较雄

厚的实力，因此在激烈的竞争中也导致了城市运营商的快速崛起；二是次发达地区，如厦门、苏州、宁波等。这些地区房产市场的发育尚不成熟，国内地产巨头暂时未入主，但是其始终追随一级城市步伐，所以在城区开发上也已经逐步兴起，虽然国内地产巨头尚未进入，但是其地区开发商也有少数具有比较雄厚的实力，因此也为其创造了良好的发展机会，转变对房地产开发的认识还停留在住宅和商业物业的观念，及时把握城市发展动态，积极投身城区开发建设；三是欠发达地区，如廊坊、贵州等。这些地区之所以具有房产经济价值，是因为它们具有自身的无可替代的隐性资源，如区位优势、自然景观、历史人文等。因此可以赋予其土地以特殊的文化意义，从而在较短时期内创造土地价值。这些地区的最大优势还在于其区域通常较小，可以更整体地进行城市经营，而且由于商业经济比较不发达，一些资源和生态保护得很好，另外，由于城市化浪潮的冲击，它们可以跨越式发展，直接迎接城市经营时代的到来。
从以上分析可以看出，在全国的房产市场内，无论是哪层市场，都有自己的优势和特点，但是它们的共同特点都在于孕育着城市运营的契机，呼唤着城市运营商的诞生。
五、 城市运营商的诞生土壤
（1） 良好的信用和项目融资能力
城区开发的项目往往是面向一个面积比较大的地块，为了保证项目的持续开发，其涉及的资金情况将会是一笔非常大的数目，即使是目前流行的统一规划、多元开发模式，也仍然要有巨大的前期规划和调研策划资金，如果没有良好的银行信用和项目融资能力的话，很难支撑起这么大项目的运营和管理。
（2） 丰富的土地资源和雄厚的实力
如果没有丰富的土地资源，不可能形成一个城区，因此城市运营对开发商还有一个前提能力要求，就是土地审批能力，另外，要有雄厚的资源整合能力，包括两个方面，一是企业内部及外部资源整合能力，比如在调研中涉及的全面数据收集、专家学者的规划建议、产业要素梳理过程中的产业资源整合吸收能力；二是土地资源整合能力，在对现有生地进行深入分析勘察的前提下，对土地中的相关资源，如生态、矿产等资源进行有效整合，以挖掘出土地本身的宝藏，发挥其最大化价值。
（3） 超强的市场运作能力
城市运营的要求是两方面的，一是政府主导，二是市场运作，由于城市运营中纯粹政府主导有很多劣势，比如规划不全面，重视短期利益，领导班子的替换带来的规划延续性难以保障，甚至是政绩工程等，另外，由于操作方式的原因，使得回报甚微，从

而产生资金断链问题。这就把市场化提上了日程，只有在市场化运作下，才能保证开发的延续性，同时投资主体多元化才能更有效地保证资金到位。
（4） 政府公关能力
只有与政府关系密切，与市长有效沟通，支持政府、弥补政府不足，才能够吃透城市未来规划和发展方向，并有效地把指导性思想贯彻到项目规划开发和运营管理中去，并在此基础上进行操作和推进，从而保证城区开发既符合政府宏观调控，又能保证市场效应。
（5） 全局把控，占据上游，号召整合其它二级开发商的能力
城市运营商面向城区开发和社会环境营造，因此其开发必须全局把控，以开阔的眼界，宏大的气势，把控城市规划发展，并能占据市场上游，号召和引入二级开发商多元开发，并且对其特长和资源进行整合，从而共同促进城区品质。
总结：在社会经济环境随着新型工业化进程和第三产业的快速发展而急剧改变的今天，城市化进程也如浪潮一般汹涌而来，而这其中房产行业无疑站在浪尖接受着这场考验和挑战。传统的房产开发商遭遇无法避免的瓶颈，在经历过上山下乡的分化转型之后，逐渐摸索出第三种生存道路，而城市化进程的发展和部分顶尖房产开发商的优势成就了城市运营商的孕育土壤和孵化机制，于是，很自然地出现了城市运营商。