完善物业管理服务立法对策

完善物业管理服务立法的对策

【摘要】近几年，随着我国城市建设速度的加快，物业管理服务行业从产生、发展到逐步壮大，经历了一个艰难的过程，同时物业管理服务纠纷也日益增多，对物业管理服务工作提出了新的挑战。本文主要分析了我国物业管理服务工作与立法不相符合的现状，并积极寻求解决的途径，相信这对于正确处理物业服务纠纷案件，稳定社会秩序，完善物业管理法规，都会起到一定的推动作用。

关键词物业管理服务物业管理条例物业纠纷

物业管理服务,是指具备资质条件的物业管理服务公司接受业

主的委托,按照合同的约定,对受托管理的建筑物及其附属设施进

行维修、养护以及提供其他专业化、社会化的服务。自我国首家物业管理服务公司——深圳市物业管理服务公司于1993年3月成立以来，我国的物业管理服务已风风雨雨地走过18年，物业管理服务行业已呈现出欣欣向荣的态势，但由于我国物业管理服务起步晚，业主和相关当事人法制意识差，以及物业管理服务法制的不完善，我国的物业管理服务在现实中也存在着不少的问题。本文拟从物业管理服务的现状出发，分析物业管理服务的现实困境，提出物业管理服务立法上的突破对策，与各位同仁商榷。

物业管理服务实践中存在的问题

2003年5月28日国务院第9次常务会会议通过《物业管理条例》，同年9月1日正式施行。四年后，2007年8月26日中国国务院总理温家宝签署国务院令，公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉

的决定》，自2007年10月1日起施行。可以说修改后的物业管理条例的内容在理论上更加完善了，然而在实践中施行起来，却依然存在如下几个问题：

1、业主委员会的法律地位不明确。物管条例第八条规定：“物业管理服务区域内的全体业主组成业主大会。”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项。”这一规定从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作起来却有不少困难，学术界和法律界对其法律地位也存在争议。有人认为，业主委员会属于《民事诉讼法》中规定的“其他组织”，有人则认为，业主委员会既不属于法人．也不属于其他组织，它根本无诉讼主体资格。就拿众所周知的福州海景花园的业主委员会告物业管理公司一案

来说，因业主委员会法律地位不明确，致使此案败诉。业主委员会法律地位不明确，使业主委员会处于尴尬的处境，也不利于保护广大业主的合法权益，长此以往，容易造成社会的不稳定。

2、开发商与物业服务企业责权利不对等。物管条例第24条规定国家“提倡”建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。然而，在实际操作中，不少地产开发商自行组建物业服务企业，并将其建设中的质量、服务承诺推到物业服务企业头上，使其成为“替罪羊”。

3、业主大会与建设单位、物业服务企业地位不平等，易引起双方的矛盾冲突。按条例规定，业主大会是业余的松散的没有法律地位的非赢利组织，而业主委员会只是其执行机构，法无明文规定业

主大会或业主委员会有诉讼主体资格。而建设单位、物业服务企业却是具有法人地位的商业性组织，这种法律地位的不平等必然导致权利义务的不对称，如建设单位能自行决定挪用专项维修资金，物业服务企业有权决定提高物业管理服务费，自行出卖或出租公共停车场等。当业主想按法律规定解聘物业服务企业时，就会发生新旧保安齐上阵的景观，殴打业主委员会成员，其后果可想而知。

4、房管部门有权利、义务却无处罚责任，导致业主大会无法及时召开，业主委员会无法及时成立，业主与物业服务企业发生矛盾时无法及时有效地解决。从实际操作来看，一是房管局作为传统体制下的国家管理部门，却在原有基础上无故增加其负担，而得不到相应报酬，这在市场经济体制下是难以调动其积极性的；二是业主大会早已被看成是物业服务企业的“对手”，如果其按时成立又有相应地物业所有权权利，物业服务企业就有被监督的可能，再加上政府部门的监督，物业服务企业想投机也是难上加难，只好循规蹈矩，不敢重蹈其咎，所以他们是极不愿意成立业主大会的。在此情况下，如业主大会遭遇阻挠时，地方房屋管理部门应当如何做，如地方房管部门未尽其职时，又应当如何承担失职责任？这些问题由于物业管理条例未曾规定，所以，在实际操作中，地方房管部门几乎都不管。

二、完善物业管理服务立法的对策

前面已经提到，我国物业管理服务在立法与实践中的困境极不利于保护业主的合法权益，不利于社会的安定团结，因此，完善我

国现行物业管理服务方面的法规，是解决上述困境必须着力解决的一项问题。有鉴于此，特提出以下解决思路：

1、立法上明确划分建设单位与物业服务企业的权利、义务和责任（包括前期物业管理）。首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业服务管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例（如30%-50%）或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备召开业主大会，成立业主委员会，如果建设单位或物业服务企业阻挠业主委员会的成立，那么一定比例（如10-15%）的业主可向房管部门申请强制成立业主委员会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为”。

2、立法应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业服务企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。因此，法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业

进行有效管理。这有利于改变业主与物业服务企业权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。

3、用法规或司法解释明确物业服务企业与业主的关系——服务与被服务、被委托与委托的合同关系；业主大会与政府的关系，它们之间是互相配合，互相支持，互相协助的关系。这一规定能更有针对性地解决物业管理服务纠纷，与此同时，政府部门也应指导业主大会开展工作，两者相互配合，互相支持，互相协助，共同搞好物业管理服务区域内的安保卫生、交通、绿化等工作。

4、建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位．建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。

5、明确地方房管部门的失职责任，把物业管理服务的监督权授予广大业主。根据国务院《行政法规制定程序条例》“起草行政法规，应当符合体现行政机关的职权与责任相统一的原则，在赋予有关行政机关必要的职权的同时，应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任”的规定。物管条例应当补充规定地方房地产行政管理部门对业主大会成立遭遇阻挠应承担的责任及其失职时应当

承担的责任。广大业主也可以行使监督权，只有如此，才能够确保物业管理服务的规范化。

参考文献：

1、《物业管理条例》国务院办公厅，2007年8月26日

2、周四新. 完善我国物业管理立法的构想 .中国论文下载中