保利国际生态城东莞樟木头项目定位与发展战略解析
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天湖
芙蓉寺•为打造高端度假项目提供了可能大面积的森林
开发目标：政府和保利对项目未来期待甚高
政府目标
保利目标
Ø未来项目能够代言东莞城市形象，成为东Ø保利希望通过项目能够树立项目形象，提莞一张亮丽的城市名片
Ø通过旅游地产的开发，带动相关产业的振兴兴旺，为区域注入可持续发展的活力
Ø改善和完善区域配套，为区域人群提供便利并使其得到稳定且增长的经济收入，促进区域稳定与繁荣
需要相应增加旅游设施
区位交通：位于东莞市樟木头镇，处于深港城市北面一小时生活圈范围内，区域交通便利
项目红线内面积为36000亩，在珠
三角旅游地产规模中属于超大规模
区域开发，给项目带来了广阔的发
展空间
项目规模：36000亩超大规模，珠三角少见的大规模旅游地产开发项目
单位：亩
内部资源：拥有丰富的景观资源，为开发高档旅游度假项目提供了可能
深圳
——商业、金融、创意中心——着力建设先进制造业和高技术产业基地
1小时生活圈
——都市圈功能
补漏
n根据地方情况，发展优势产
业，承接深港的产业消费外溢
n东莞是知名的世界制造业基
地，产业基础扎实，拥有完善的配套基础；惠州是资源大市，拥有珠三角四分之一的土地面积
东莞东西两翼呈现不同的发展特征，东翼借助交通区位优势，未来更多地承担港深消费外溢
从城市格局及市场的角度进行分析，确定项目发展方向但是，分析过程中得出的结论不够清晰对第一阶段的结论进行梳理，确定以四叶草为主题将项目打造为珠三角首席生态宜居新城保利对第二阶段的报告提
出两个方面的修改：
•道林规划四个高尔夫球
场，并得到了认可，需要
将其融入到报告概念中
•项目旅游设施难以吸引
600600--800万/年的旅游人口，
升保利品牌影响力Ø在项目建立品牌影响力和号召力的前提下，项目拥有稳定的现金流，保证项目的持续开发
世联理解：项目须从城市发展趋势及旅游市场规律两个角度深入分析，以确定未来发展方向
区位交通：处于深港一小时生活圈内，对外交通便捷，与周边城市容易建立紧密联系
1
项•超大规模的区域开发项目，未
来必将承担一定的城市功能
城市产业型
拥有高度城市化、发达的商业，东莞产业经济集聚区，未来主要实现高端制造业的升级以及现代服务业的快速发展，承载港深的产业转移
研究内容
1项目发展方向研判
2案例研究与借鉴
城市结构解析
市场特征解析
3项目整体定位及发展战略4功能分区及规划布局建议5
项目成本收益评价
珠三角处于都市融合的成长期阶段，纵向形成以深港、广佛、珠澳为核心的三大都市圈
n中心城市日益成熟，城市发展的“溢出效应”，加速了其与周边城市的融合进程
n基于地缘优势，广佛、澳珠
•区域从目前价值认知洼地突破
成为未来珠三角知名旅游度假区，需要从市场角度寻找机会点
项目限制条件
l
项目山上区域占地36000亩
l 4000亩森林保护用地l
3000亩用地进行地产开发
l
酒店、高尔夫等旅游规模不定
l
根据与政府的合同要求，项目内需建将军博物馆、客家风情街、度假山庄、
五星级酒店群、低碳产业研发中心、低碳企业会馆、艺术村、养生谷、高水准体育公园、会议中心等项目
保利集团东莞樟木头项目整
谨呈：保利房地产（集团）股份有限公司
版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产
顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的
部分或全部内容。
体定位与发展战略研究
——珠三角首席“生态休闲新城”
前期工作总结
第一阶段第二阶段现阶段
从城市发展趋势以及市场规律出发，研究项目发展方向
3
4
项目规模：珠三角少见的大规模区域开发项目内部资源：丰富的景观资源为开发高端旅游度假项目提供了条件
开发目标：政府及保利对项目未来期望甚高
目基础条件
•同时，项目便捷的交通条件、
良好的资源状况以及政府和保利集团的高投入，为区域打造高端旅游度假项目提供了基本条件
城市
工
–指标
Ø经济总量：占区域乃至全国比重加大
Ø基础设施：一小时生活圈形成，城市间通过快捷交通相连
Ø政府规划：整体考虑，统一规划
–指标
Ø城市圈层：形成以龙头城市为核心的圈层
Ø产业转移：污染、低附加值的二产逐渐从核心城市转移；高端服务业、高科技产业逐渐向核心城市聚集
Ø城市分工：城市形成各自的特色，城市群形成明显的板块和分工
及港深都市迅速融合，并带动周边城镇发展，实现都市圈一机电、建材产业
大珠三角城市群产业分工模型：以“三核”为中心，由内向外
形成梯级产业分工布局体化的城市格局
家电、五金、纺织产
业集聚区
集聚区
电子、电气产业
集聚区
港深
佛
阶段指标
雏形期人均GDP小于3000美元成长期人均GDP大于3000美元，小于10000美元
——对内服务中心，对外
窗口
n重点发展国际经济、金融、
贸易、航运、信息服务等服务业，成为珠三角城市群的综合服务中心、高新产业研发基地、国际物流中心等，同时承担东莞
——国际制造业名城
——加工制造业转型升级，现惠州
——高新技术、旅游业中心
——培育临港基础产业，建设石化产业基地
了珠三角对外窗口的功能
香港
——国际金融、信息、营销中心
–指标
Ø财富分化：财富逐渐向少数人集中，产生财富阶层，收入差距逐渐加大，阶层开始分化
Ø消费观念：改善居住，注重环境和居住品质；休闲度假开始成为普遍，并追求健康和品位，圈层开始形成
作为未来珠三角开放度最高、辐射力最强的经济合作区域，港深莞惠已逐步实现公共交通、资源等一体化…
深莞惠“十二五”交通规划
n加快推进穗莞深城际线、深
成熟期
人均GDP大于10000美元
城市群发展阶段研判
都市圈发展格局背景下，城市产业功能及居民消费观念面临转移升级
都市融合
–特征
城市圈内各城市之间要素按照市场要求进行重新配置，高端资源聚集，并形成龙头城市分工
生活方式
–特征
城市圈内各城市形成明确的分工，形成各自的城市特色，并且城市群产生板块分–特征
随着经济的发展，产生大量的财富阶层，并产生聚集效应
惠城际线和深莞城际轨道的规划建设
n加快推进深莞惠三市对接的8
条高速公路、14条城市主干道以及次干道、支路网的规划建设
n加强跨界客运公交化运营
合
作，加快深莞惠交通一体化进程，拓展城市发展空间
n未来五年内，深港都会核心
区间轨道交通30分钟可达；莞惠重要节点与Biblioteka Baidu圳核心区通勤交通出行在1小时以内
…核心城市深港将拉动东莞、惠州的发展，在深港一小时生活圈内完成由点轴向都市圈的发展
芙蓉寺•为打造高端度假项目提供了可能大面积的森林
开发目标：政府和保利对项目未来期待甚高
政府目标
保利目标
Ø未来项目能够代言东莞城市形象，成为东Ø保利希望通过项目能够树立项目形象，提莞一张亮丽的城市名片
Ø通过旅游地产的开发，带动相关产业的振兴兴旺，为区域注入可持续发展的活力
Ø改善和完善区域配套，为区域人群提供便利并使其得到稳定且增长的经济收入，促进区域稳定与繁荣
需要相应增加旅游设施
区位交通：位于东莞市樟木头镇，处于深港城市北面一小时生活圈范围内，区域交通便利
项目红线内面积为36000亩，在珠
三角旅游地产规模中属于超大规模
区域开发，给项目带来了广阔的发
展空间
项目规模：36000亩超大规模，珠三角少见的大规模旅游地产开发项目
单位：亩
内部资源：拥有丰富的景观资源，为开发高档旅游度假项目提供了可能
深圳
——商业、金融、创意中心——着力建设先进制造业和高技术产业基地
1小时生活圈
——都市圈功能
补漏
n根据地方情况，发展优势产
业，承接深港的产业消费外溢
n东莞是知名的世界制造业基
地，产业基础扎实，拥有完善的配套基础；惠州是资源大市，拥有珠三角四分之一的土地面积
东莞东西两翼呈现不同的发展特征，东翼借助交通区位优势，未来更多地承担港深消费外溢
从城市格局及市场的角度进行分析，确定项目发展方向但是，分析过程中得出的结论不够清晰对第一阶段的结论进行梳理，确定以四叶草为主题将项目打造为珠三角首席生态宜居新城保利对第二阶段的报告提
出两个方面的修改：
•道林规划四个高尔夫球
场，并得到了认可，需要
将其融入到报告概念中
•项目旅游设施难以吸引
600600--800万/年的旅游人口，
升保利品牌影响力Ø在项目建立品牌影响力和号召力的前提下，项目拥有稳定的现金流，保证项目的持续开发
世联理解：项目须从城市发展趋势及旅游市场规律两个角度深入分析，以确定未来发展方向
区位交通：处于深港一小时生活圈内，对外交通便捷，与周边城市容易建立紧密联系
1
项•超大规模的区域开发项目，未
来必将承担一定的城市功能
城市产业型
拥有高度城市化、发达的商业，东莞产业经济集聚区，未来主要实现高端制造业的升级以及现代服务业的快速发展，承载港深的产业转移
研究内容
1项目发展方向研判
2案例研究与借鉴
城市结构解析
市场特征解析
3项目整体定位及发展战略4功能分区及规划布局建议5
项目成本收益评价
珠三角处于都市融合的成长期阶段，纵向形成以深港、广佛、珠澳为核心的三大都市圈
n中心城市日益成熟，城市发展的“溢出效应”，加速了其与周边城市的融合进程
n基于地缘优势，广佛、澳珠
•区域从目前价值认知洼地突破
成为未来珠三角知名旅游度假区，需要从市场角度寻找机会点
项目限制条件
l
项目山上区域占地36000亩
l 4000亩森林保护用地l
3000亩用地进行地产开发
l
酒店、高尔夫等旅游规模不定
l
根据与政府的合同要求，项目内需建将军博物馆、客家风情街、度假山庄、
五星级酒店群、低碳产业研发中心、低碳企业会馆、艺术村、养生谷、高水准体育公园、会议中心等项目
保利集团东莞樟木头项目整
谨呈：保利房地产（集团）股份有限公司
版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产
顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的
部分或全部内容。
体定位与发展战略研究
——珠三角首席“生态休闲新城”
前期工作总结
第一阶段第二阶段现阶段
从城市发展趋势以及市场规律出发，研究项目发展方向
3
4
项目规模：珠三角少见的大规模区域开发项目内部资源：丰富的景观资源为开发高端旅游度假项目提供了条件
开发目标：政府及保利对项目未来期望甚高
目基础条件
•同时，项目便捷的交通条件、
良好的资源状况以及政府和保利集团的高投入，为区域打造高端旅游度假项目提供了基本条件
城市
工
–指标
Ø经济总量：占区域乃至全国比重加大
Ø基础设施：一小时生活圈形成，城市间通过快捷交通相连
Ø政府规划：整体考虑，统一规划
–指标
Ø城市圈层：形成以龙头城市为核心的圈层
Ø产业转移：污染、低附加值的二产逐渐从核心城市转移；高端服务业、高科技产业逐渐向核心城市聚集
Ø城市分工：城市形成各自的特色，城市群形成明显的板块和分工
及港深都市迅速融合，并带动周边城镇发展，实现都市圈一机电、建材产业
大珠三角城市群产业分工模型：以“三核”为中心，由内向外
形成梯级产业分工布局体化的城市格局
家电、五金、纺织产
业集聚区
集聚区
电子、电气产业
集聚区
港深
佛
阶段指标
雏形期人均GDP小于3000美元成长期人均GDP大于3000美元，小于10000美元
——对内服务中心，对外
窗口
n重点发展国际经济、金融、
贸易、航运、信息服务等服务业，成为珠三角城市群的综合服务中心、高新产业研发基地、国际物流中心等，同时承担东莞
——国际制造业名城
——加工制造业转型升级，现惠州
——高新技术、旅游业中心
——培育临港基础产业，建设石化产业基地
了珠三角对外窗口的功能
香港
——国际金融、信息、营销中心
–指标
Ø财富分化：财富逐渐向少数人集中，产生财富阶层，收入差距逐渐加大，阶层开始分化
Ø消费观念：改善居住，注重环境和居住品质；休闲度假开始成为普遍，并追求健康和品位，圈层开始形成
作为未来珠三角开放度最高、辐射力最强的经济合作区域，港深莞惠已逐步实现公共交通、资源等一体化…
深莞惠“十二五”交通规划
n加快推进穗莞深城际线、深
成熟期
人均GDP大于10000美元
城市群发展阶段研判
都市圈发展格局背景下，城市产业功能及居民消费观念面临转移升级
都市融合
–特征
城市圈内各城市之间要素按照市场要求进行重新配置，高端资源聚集，并形成龙头城市分工
生活方式
–特征
城市圈内各城市形成明确的分工，形成各自的城市特色，并且城市群产生板块分–特征
随着经济的发展，产生大量的财富阶层，并产生聚集效应
惠城际线和深莞城际轨道的规划建设
n加快推进深莞惠三市对接的8
条高速公路、14条城市主干道以及次干道、支路网的规划建设
n加强跨界客运公交化运营
合
作，加快深莞惠交通一体化进程，拓展城市发展空间
n未来五年内，深港都会核心
区间轨道交通30分钟可达；莞惠重要节点与Biblioteka Baidu圳核心区通勤交通出行在1小时以内
…核心城市深港将拉动东莞、惠州的发展，在深港一小时生活圈内完成由点轴向都市圈的发展