房地产估计-第八章成本法练习题参考答案

第八章成本法练习题

一、单项选择题

１、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（ A ）。

Ａ、价格Ｂ、生产费用

Ｃ、劳动价值Ｄ、成本加利润

２、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ B ）。

Ａ、替代原理Ｂ、生产费用价值论

Ｃ、预期收益原理Ｄ、价格构成原理

３、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（ A ），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自已开发建造。

Ａ、替代原理Ｂ、生产费用价值论

Ｃ、预期收益原理Ｄ、价格构成原理

４、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（ C ）估价。

Ａ、比较法Ｂ、收益法

Ｃ、成本法Ｄ、假设开发法

５、成本法特别适用于（ D ）的房地产的估价。

Ａ、有收益交易少Ｂ、无收益交易多

Ｃ、有收益交易多Ｄ、无收益交易少

６、单纯建筑物的估算通常采用（ C ）。

Ａ、比较法Ｂ、收益法

Ｃ、成本法Ｄ、假设开发法

７、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常是采用（ A ）。

Ａ、成本法估价Ｂ、收益法估价

Ｃ、比较法估价Ｄ、假设开发法估价

８、在现实中，房地产的价格直接取决于其（ B ），而非花费的成本，成本的增减一定要对（）有所作用才能形成价格。

Ａ、市场成交价格Ｂ、效用

Ｃ、开发成本Ｄ、交换价值

９、运用成本法估价，需要懂得（ C ）。

Ａ、房地产成本构成Ｂ、房地产供求关系

Ｃ、房地产价格构成Ｄ、房地产重置价格构成

10、在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和购置时由（ D ）构成。

A、买卖双方同时缴纳的税费

B、卖方缴纳的税费

C、买卖双方各自缴纳的税费

D、买方缴纳的税费

11、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（ A ）分开，不能算做（）。

A、利润

B、利息

C、收入

D、收益

12、开发利润是正常条件下开发商所能获得的（ B ）。

A、实际利润

B、平均利润

C、超额利润

D、正常利润

13、在估算开发利润时要注意（ B ）与利润率的对应。

A、开发成本

B、计算基数

C、利润

D、投资

14、成本法最基本的公式为：积算价格=（ C ）—折旧。

A、重建价格

B、重置价格

C、重新购建价格

D、成本价格

15、对新开发区土地的分宗估价，（ D ）是一种有效的办法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地益也没有。

A、比较法

B、收益法

C、路线价法

D、成本法

16、重置价格，是采用（ A ）时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照（）的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的新建筑物的正常价格。

A、估价时点

B、现时

C、交易日期

D、建造时间

17、重建价格，是采用与做人对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ B ）的新建筑物的必要支出及应得利润。

A、具有同等效用

B、相同

C、具有同等功能

D、类似

18、在一般情况下，（ B ）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造困难的建筑物的估价。

A、重建价格

B、重置价格

C、重新购建价格

D、积算价格

19、（ A ）适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。

A、重建价格

B、重置价格

C、重新购建价格

D、积算价格

20、重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“（ D ）”的体现。

A、预期原理

B、收益原理

C、生产费用

D、替代原理

21、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于（ D ）的建筑物的估价。

A、具有重要价值

B、具有现实价值

C、具有巨大价值

D、具有历史价值

22、估价上的折旧是各种原因所造成的价值减损，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差距，扣除折旧即是（ A ）。

A、减价修正

B、价值补偿

C、扣除差额

D、损耗补偿

23、外部折旧又称经济折旧，是指（ B ）本身以外的各种不利因素所造成的其价值减损。

A、土地

B、建筑物

C、房地产

D、建筑物和构筑物

24、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命，有效年龄或（ D ）之间关系的基础上。

A、剩余价值

B、剩余自然寿命

C、剩余寿命

D、剩余经济寿命

25、一个房屋六成新，则可判断该房屋的新旧程度是（ B ）。

A、完好房

B、基本完好房

C、一般损坏房

D、严重损坏房

26、成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，判定出建筑物的（ B ），直接求

取建筑物的现值。

A、折旧率

B、成新率

C、剩余使用寿命

D、实际损耗程度

27、经济适用住房的利润不得超过：D

A、无利润

B、售价的3%

C、成本费用之和的3%

D、开发成本的3%

28、在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为（ C ）。

A、资产的账面价值

B、固定资产净值

C、资产的实际价值

D、资产价值

29、在房地产估价中，并非所有的建筑物的折旧问题都是估价上的折旧，如收益法中需要扣

除的（ B ）就属于会计上的折旧。

A、建筑物折旧费和土地使用费

B、建筑物折旧费和土地摊提费

C、建筑物折旧费

D、土地使用费和土地摊提费

30、实际估价中，建筑物的经济寿命应从（ A ）起计。

A、建筑物竣工验收合格之日

B、建筑物竣工之日

C、建筑物开工之日

D、建筑物交付使用之日

31、建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上（ D ）

计算折旧。

A、土地使用权年限基础

B、剩余经济寿命

C、剩余寿命

D、土地使用权的剩余年限

32、某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造期为3年，建筑物的经济寿命

为55年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ B ）。

A、52年

B、55年

C、58年

D、70年

33、某工厂厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物

的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ A ）

A、40年

B、45年

C、50年

D、55年

34、某办公楼，其土地使用权出让年限为50年，并在土地出让合同中约定不可续期，建造

期限为3年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑折旧的经济寿命应为（ C ）

A、50年

B、53年

C、47年

D、55年

35、某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出

让年限为40年，未约定不允许续期，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命为（ B ）。