沈阳市房地产调研报告

2003沈阳市消费者购房需求研究
———调研报告
综述：
2003年，政府对沈阳市房地产的发展十分重视，公司在此阶段时间内对房地产的开发也有极大的兴趣，特对沈阳市的普通市民与房地产企业进行了“2003年沈阳消费者购房需求研究”的市场调查。

本次调查持续10天，总获人员具体信息1242个。

研究报告不仅从沈阳市总体购房者的角度对购房者的购房需求进行了详细的研究，同时还根据消费者购房的区位选择意向，对各区位潜在购房者的人群特征和购房需求特点进行了细分研究。

此次活动主要是针对沈阳消费者购房的需求趋势变化展开的一次系统性、专业性、实时性的研究，对
房
地产开发商和代理公司的投资决策和营销策略的制订具有重要意义。

一、价位在5000元/平方米以下的住房是今年沈阳购房者的主流需求
统计表明，当被问及“您准备购买什么价位的住房”时，83.5％的被访者回答准备购买价位在5000元/平方米以下的住房。

其中准备购买4001元－5000元/平方米住房的购房者占23.2%，准备购买3001－4000元/平方米住房的购房者占32.3%，准备购买2001－3000元/平方米住房的购房者占20.5%，准备购买2000元/平方米以下住房的购房者占7.5%。

而选择6000－8000元/平方米住房的购房者比例为5％，选择价位在8000－10000元/
平方米和10000元/平方米以上的比例更小，仅为1％和0.6%，如表1所示。

这说明今年绝大多数购房者的有效需求还是集中在中低价位住房上。

沈阳2002年的市场行情也从另一方面揭示了今年房地产市场中，能满足绝大多数普通消费者需求水平的中低价位楼盘仍将持续热销，而所谓“沈阳房地产市场供大于需求”的说法，实际上更多地指的
是那些超出大多数消费者承受能力的高档楼盘项目。

表1 选择不同价位商品房的购房者比例
二、中小户型面积需求依然旺盛
对于每一个开发商来讲，各种面积的户型应该占到整个楼盘多少比例是一个非常重要的决策问题，户型面积是否符合所定位的潜在购房群体的需求，将在相当程度上决定了开盘后项目的销售状况。

近年来沈阳市场许多项目的小户型的销售状况一直不错，北京的某项目开盘的18平米的SOLO小户型，也是一开盘就被定购一空。

据曾赴深、沪等地考察过的人士均反映，沈阳的户型不易偏大。

那沈阳的购房者目前对住房面积的需求到底是怎样的呢？本次研究表明，目前沈阳的购房者总体中，110平米以下的中小户型是多数消费者准备购买的房屋面积。

其中50～70㎡、71～80㎡、81～90㎡、91～100㎡和101～110㎡的购房者比例分别是11.9%、18.7%、14.9%、19.5%和15.2%，如图1所示。

研究人员认为，以上数据是沈阳购房者总体的需求情况，而对于具体项目来说，因地理区位、家庭结构和购买力等因素的不同，该项目所定位的细分群体的面积需求会与总体需求呈现出一定的差别，因此具体户型面积配比比例要根据潜在群体进行进一步分析。

图1 购房者对房屋面积的选择
从具体户型选择上看，高达66.3%的购房者考虑购买二居室，有25.6%的购房者考虑购买三居室，有6.4%的购房者考虑购买一居室，选择四居室及以上比例较小，仅是1.7%。

三、期房的未来不被看好
期房销售，对于购房者来说可能会带来一定的价格优惠，而对开发商来讲则可以解决一部分资金压力，因此期房销售是目前的房地产销售中非常常见的销售方式。

但是近两年因购买期房而带来的纠纷屡屡发生，今年的3.15晚会上某售楼代表也走向台前自揭期房销售的陷阱，期房销售日益受到了消费者的怀疑。

本次调查显示，现房已经成为居民的购房首选，希望购买现房的购房者比例高达62.6％，其次是准现房，为24.8％，而选择期房的比例最小，只有12.6％。

四、和平，大东区位是热点，铁西区域很受关注
从地理区位上讲，和平一直处在市中心位置，对于市民的工作学习所必须的交通能力上十分大的优势，有意向在和平购房的消费者比例最高，达45.3%，大东则是沈阳市近年改造较快与较大的区域，环境污染较少，有意向在大东购房的消费者比例是40.7％。

考虑在沈河买房子的消费者比例为14.8％左右，而在皇姑买房子的消费者比例为15.8%，。

铁西是2003年房地产开发与经济改革的重要区域，对此地区的资金投入也是最大的，在接受访问的市民中，对铁西的房地产形势也都比较看好，有8.7%的人准备在铁西购房。

另外选择率相对较多的地区还包括：浑南高新技术开发区5.%2、东陵地区4.6%、新乐遗址附近7.3%。

五、沈阳在2003年对房地产的投入——天文数字
据市建委，市房产局获息：2003年沈阳市将投放房地产市场145亿，而且房价相对平稳，品质优良，价格适中的商品房将成为市场的主流。

年内提供300万平中低档商品房。

据悉，沈阳的商品房平均售价在每平方米2968元左右，
沈阳市民的人年均收入为2万元左右。

所以中低档房应作为主流开发
六、配套设施被极度重视
从人居生活上讲，现代人对配套设施是否完善十分重视，92.3%的人对房地产的配套设施有具体的要求，由此可见现在购房者可以理智的对待自己的生活起居。

他们对房地产的要求也趋于全面，如学校、交通、医院、活动空间、安全等配套设施的建设已是不过不面对的问题。

七、调研报告资料来源
1、沈阳市市民抽样调查（直接询问的模式）
2、报刊的信息收集
3、其它私人调研报告中摘取
4、专家询问（笔者朋友）
5、网站信息转载
调研人：王金龙。