房地产营销策划方案.ppt
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城市视角
“合肥为中心，六安、巢湖为两翼”的省会经济圈规划,合肥经济 圈力争成为安徽省省经济最具活力、辐射力最强的核心增长区域。
构建省会经济圈，圈内各个城市的通讯、金融 等都要
突破行政壁垒. 打造省会“旅游圈” 建跨区域“经济特区”
今后一个时期，作为安徽省会的合肥，将进一步成长为安徽 的增长极，对周边地区的极化效应继续加大。六安在融入合 肥城市圈过程中:
200 011即将新2.0入5 市项目123.02
0
6
6
44.75
20.9
111.1
别墅 (万㎡) 0 0 0 0
0.29 0
14.6 2.3
0 0 0 0 17.19
二、 WHY之市场现状分析：
区域视角
综合分析：
① 从区位发展现状来看，城东是六安连接合肥、融入省会经济圈的桥头堡，是六安未来的重要发展方向， 区域整体楼盘供应量庞大，品质多以中档路线为主； ② 整体销售以期房为主，新增项目比例呈增大之势； ③ 板块客户来源较为广泛，包括全市各区域以及外地客群；区域以乡镇客群居多，由于板块临近开发区， 周边厂区员工亦占较大比例，在购置目的上：多以自住为主，刚性需求旺盛，改善型需求占较小比例。 ④从板块统计量来看，东部现有及规划开发量已近200万㎡，俨然成为六安楼市继政务区、主城区板块后 下一个重量级板块 ! 后续的供应比重呈递增的态势。其中，多层及花园洋房产品供应较少，仅20余万平 米，小高层、高层产品放量达到110万平米；项目未来的供应结构将发生根本性变化，主要集中在高层、 小高层。
纵观2010年年内六安楼市均价走势，1-6月，六 安楼市基本上呈现出一轮上涨趋势，7月宅销量 升高的同时，宅均价显著回落至3377元/㎡，此后 宅销量连续3个月呈现出快速上涨趋势，9-11月随
着宅销量的持续上行，宅均价连续出现小幅回落， 但仍连续三月保持在3900元/㎡的高位运行。
二、 WHY之市场现状分析：
汇辰置业·东城御景项目 营销策划方案
报告需要解决的三大问题 > >
卖什么？ 卖给谁？
1. 项目形象如何确立和拔高？ 2. 本案具有什么特质与特点？ 3. 核心价值主张是什么？
提出问题
WHY
1. 谁是我们的核心客户？ 2. 对应产品主张是什么？
分析问题
WHO
怎么卖？
1. 营销节奏如何铺排？ 2. 营销渠道如何开展？ 3. 营销方案如何实施？
在售复式130-200㎡，以及32 ㎡的单身公寓。
均价3500元/ 一次性9.8折 暂时没有开 ㎡(大套) 按揭9.9折 盘计划
新加坡御 苑
总建筑面积30万㎡，规划有数十栋多层、小高层、高层等海 派建筑，以及综合办公楼、国际公寓和SHOPPING MALL集中 式商业等。社区内2800㎡的国际双语幼儿园、2000㎡的露天 羽毛球场及社区组团运动广场、4000㎡的多功能大型会所、 30000㎡购物中心
解决问题
WHAT
我们要达成的三大目标 > >
实现项目整体销售目标的达成 －－完成预期销售任务
实现项目形象气质的整体拔高并持续超越 －－树立区域标杆，开发区首席纯正英伦社区
实现多元化的营销互动与利润递进式超越 －－利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化
报告整体思路与3W策略路径：
WHY
为什么
WHO
㎡（顶层复式）
新加坡御苑 多层、小高层、高层 85-140平米，产品以中大户型为主
销售价格
目前均价：3600元/㎡ 09年价格2600元/ ㎡
销售速度
客户构成
09年8月8日开盘， 霍邱、寿县等周边县为主，
月均50套
部分开发区职工
现售均价4500元/㎡ 区域价格标杆
5月1当6天日成推出交4500余% 套，（60企外%事）地业、置单生业位意者管人（理（10人3%0）员%）、
六安房地产市场概况——量价齐升
从2010年年内走势来看，六安楼市受调控政策 影响较小，4月中旬一次调控政策出台后，在之 后的5月份六安楼市宅销量仍然保持在千套以上 的高位，6-8月宅销量出现波动，而自8月跌至 年内低谷512套之后，宅销量呈现出一路上行的 趋势，在11月冲高至1591套，超过3月的1455 套，再次刷新年内月度成交高点。
城区的土地资源愈发变得稀缺，地
块
城市新兴的行政商务核心区；
段升值很大。 ➢城东是六安连接合肥、融入省会经
济圈的桥头堡，是六安未来的重要 发展方向 。
城南政务板块
后续优质地块供应减少，主要集中 在新市政府东侧目前城中村区域；
六安市房地产形象、品质、价格标 杆区域；
二、 WHY之市场现状分析：
城市视角
1、活动营销 2、体验营销 3、传播营销 4、推广预算
一、 WHY之项目目标分析：
项目销量
（节奏把控）
实现本案
销售价格
（利润点的最大化）
产品形象
（树立品质）
靠怎样的产品和概念留住客户？ 如何保证我们的产品绝对好？（产品创新） 怎样的展示才能留住客户？
最直接思维方式的进入
——基于理性的感性
二、 WHY之市场现状分析：
目前均价3300元/ ㎡
目前推出两栋小高层， 乡镇客群以及周边厂区客群
月均售60套
为主
一品尚都 区域形象标杆
花园洋房
➢ 产品设计有待加强， 附加价值不、高， 几乎无赠送面积， 户型无亮点；
➢ 价格增长较快：我 们项目去年价格 2600，现在已经卖 到3600了。
区域价格标杆
新加坡御苑
➢ 项目产品线较丰富， 以5+1花园洋房为 主，后期有中小户 型高层住宅推出；
政策视角
1、宏观政策之“国十条”与“国五条”（政策出台背景）
地方政府两面性
信贷投放过量
本轮房价快速增长的原因
市场供给不足
通胀预期加速
二、 WHY之市场现状分析：
政策视角
2、宏观政策之加息（对楼市的影响）
加息影响
开发商
借贷资金成本上升、 银行存款利率上升、
流动性收紧
需求者
单纯从加息对楼市的影响来看，主要是通过调节 开发商的资金成本，来促进供应、降低需求，从 而使供求关系发生改变、降低房价；但从加息的 实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连 续加息、作用累加后房价开始明显下降。
生活为一体的动感空间。总建筑面积约26万平米。
项目目前在前期预约中
85—125平方米两房与三房， 各50%左右。
价格未定
价格策略目 预计2011年 前未定 元月份推售
二、 WHY之市场现状分析：
区域视角
未来六安房地产市场的主战场——东城战火
楼盘名称
新加坡御苑 白鹭雅苑
红叶·花园洋房 一品尚都 香榭花城 金城家园 三元山庄 香溪庭园 新城春天
城北学区板块
传统的工业区域， 目前城市规划主 要的发展方向， 在原工业开发区 基础上形成规模 经济园区和产业 园区，带动城市
➢城市的规划热点仍在离主城区较
月
近的月亮岛板块、城北学区板
亮
块，更容易牵引城区客户。
岛
➢随着城市化进程的加快，六安中心
板
主城区
城东板块
发展； 区域房地产发展 处于起步阶段， 发展不成熟，板 块价值没有被挖 掘；
整体鸟瞰图
六安人民医院东院区
城东的未来是最生态、最具活 力的城区；
一个精英汇聚并不断成长的 “创业之城”、“活力之城”。
凤凰花园会馆
二、 WHY之市场现状分析：
区域视角
城东板块代表楼盘——先入为主
楼盘名称
概况
Fra Baidu bibliotek
在售房源
价格
优 惠 未来供应
上东·阳光 城
在售9#小高层128㎡，129㎡，
占地面积约3.9万㎡，总建筑面积达10万㎡。共规划14栋楼， 130㎡。和45平米和32平米的
住宅8栋多层、5栋小高层；公寓1栋18层高层公寓。
单身公寓，9号楼基本销售结
束
3600元/㎡
签约优惠
1万元；一个 平方40元优
惠
11月初开盘 一栋住宅
一品尚都
总占地面积7.45万㎡，总建筑面积15.46万㎡，共有17栋楼， 居住户数1300户。其中高层九栋，小高层六栋，另有两栋多 层为安置房。对外销售的主要是高层和小高层。
加快销售 回笼资金
主动跟进
首套需求
加息初期
价格平稳
初期对不同档次物 业影响会有不同
购买力较弱暂时观望
息多 后次
加
改善需求
购买力较强，初期受 影响小
跌
保值型需求
初期受影响小
通常要到加息周期的后期， 房价开始明显下降
二、 WHY之市场现状分析：
政策视角
3、市场走向
房价高企 调控出台 成交量、价回落 开发商投资热情遇冷 供需失衡 价格反弹
三、 WHY之竞争对手分析：
项目未来面临着强势的市场竞争
城东板块以安丰路至经三路为界， 是项目的集中区域，未来和本案形 成正面竞争的项目除新城春天以外， 都在经三路以西，相对本案离市区 更近，消费者心理距离强与本案， 而新城春天也与本案占有同样的地 理位置。
已售项目
待售项目
白露雅苑
新加坡御苑
香榭花城
在售23#小高层 140㎡，还有 1、6、7、10层，四室两厅两 卫
均价3300元/ ㎡
无优惠
2011年1、2 月份推出六 栋多层， 80-110/㎡
新城春天
新城春天由沿街主题商业风情街，三星级酒店、幼儿园、九 年一贯制学校，超市、菜市场、会所等配套设施，使小区内 部围合完整，生活便利，形成了集教育、购物、活动、休憩、
大尉观澜国际
逸城风景
远大幸福里
本案
上东阳光城
一品尚都 红叶花园洋房
新城春天
三、 WHY之竞争对手分析：
代表项目 一品尚都
红叶花园洋房
物业类型
户型面积
小高层、高层
1房31-39㎡、两房98 ㎡、三房113 ㎡、四房142 ㎡
小高层、5+1花园洋房
两房80-100 ㎡、 三房130 ㎡（标准层） ，五房195 ㎡（地下层约65 ㎡ ）、六房195
✓一方面要积极敢当配角，引入合肥高层次商业要素推进自 身的发展 ✓另一方面要努力减少合肥影响力扩展过程中对六安城市商 圈的挤压效应，努力通过形成特色高效的城市商业增强对周 边地区的吸引力。
六安
合肥 巢湖
二、 WHY之市场现状分析：
城市视角
相当面积的老城区尚未改造，由 于当地的外来人口不多及辐射能 力有限，现有房源基本靠当地居 民消化，1/3房源为拆迁户购买， 旧城改造为房地产市场发展提供 了强劲的推动力 。
是谁
WHAT
做什么
分析问题
1.产品剖析 2.市场定位 3.客户分析
营销推广思路
解决问题
1、项目解读建议 2、SWOT分析 3、核心价值
总体策略
营销执行
1.营销目标和任务
2.市场现状分析 （我们的战场） 3.竞争对手分析 （我们的营销重点）
销售攻略 渠道
展示攻略 宣传
推广攻略
1、宣传策略 2、价格策略 3、推售策略（节奏）
房地产发展前景预测 ——刚需主导
随着城市化进程的加快，六安中心 城区的土地资源愈发变得稀缺，地 段升值很大。
2005年至2010年，六安市净增城市人口20万人，每 年平均增长4万人以上。以2005年底人均住房面积 22.4平方米算，每年要增加88万平方米住宅，商品 房刚性需求强劲。
六安市目前农村外出打工返乡置业的比重据统 计约为30％左右，此因素必然给房地产市场带 来更大的需求；城镇居民可支配收入不断提高， 居民住房购买能力不断提高也为房市发展提供 了有力支撑 。
2010
04—08
2010
09—12
2011
01—06
政策松动，量价上涨
价格略降，成交量低糜，市场供应减少
政策频出 媒体炒作 形成观望 成交量萎缩
二、 WHY之市场现状分析：
城市视角
市民观点： “现在的六安开始东扩了”
➢城市发展热点将发生转移，城南、 城北学区板块价值正在透支。
依托学区发展起来的房地产板块； 住宅土地供应基本饱和，后续供应以 非住宅用地为主；客户比较分散，有 条件的为孩子上学的六安市区家庭为 主。
二、 WHY之市场现状分析：
区域视角
经济技术开发区为城市“东拓南进”战略部署的主要发展方向，企业重多，市场消费潜力大， 新城区定位，商品住宅开发设必将迎来大的发展机遇。 第一批市政设施基本完成，第二批配套建设正在规划跟进，城东新区将进入加速发展阶段。
经济技术开发区：
■ 全国十大最具投资价值开发区、全国百佳 科学发展示范区、安徽省十佳开发区； ■ 园区控制面积43平方公里，规划面积24.8 平方公里,建成区面积18平方公里； ■ 功能定位为“工业园、科技园、生态园和 新城区”； ■ 城市“东拓南进”战略核心，融入省会经 济圈门户； ■主要企业有：华润啤酒、星瑞齿轮、蓝翔 玻业、索伊电器、华 源制药、电子三十八所 ；
远大·幸福里 观澜国际 逸城枫景
总货量
总建面(万㎡)
30 10 15 16 16 6 14.2 4.6 26 14.7 30 12 194.5
已售量
未来供应量
货量(万㎡)
多层(万㎡)
高层(含小高层)
10
4
16
6
0.6
3.4
3.15
4
8
6.8
0
9.2
12
0.8
1.8
4.5
0
1.5
0
0
0
2.3
0
0
0
3
23
“合肥为中心，六安、巢湖为两翼”的省会经济圈规划,合肥经济 圈力争成为安徽省省经济最具活力、辐射力最强的核心增长区域。
构建省会经济圈，圈内各个城市的通讯、金融 等都要
突破行政壁垒. 打造省会“旅游圈” 建跨区域“经济特区”
今后一个时期，作为安徽省会的合肥，将进一步成长为安徽 的增长极，对周边地区的极化效应继续加大。六安在融入合 肥城市圈过程中:
200 011即将新2.0入5 市项目123.02
0
6
6
44.75
20.9
111.1
别墅 (万㎡) 0 0 0 0
0.29 0
14.6 2.3
0 0 0 0 17.19
二、 WHY之市场现状分析：
区域视角
综合分析：
① 从区位发展现状来看，城东是六安连接合肥、融入省会经济圈的桥头堡，是六安未来的重要发展方向， 区域整体楼盘供应量庞大，品质多以中档路线为主； ② 整体销售以期房为主，新增项目比例呈增大之势； ③ 板块客户来源较为广泛，包括全市各区域以及外地客群；区域以乡镇客群居多，由于板块临近开发区， 周边厂区员工亦占较大比例，在购置目的上：多以自住为主，刚性需求旺盛，改善型需求占较小比例。 ④从板块统计量来看，东部现有及规划开发量已近200万㎡，俨然成为六安楼市继政务区、主城区板块后 下一个重量级板块 ! 后续的供应比重呈递增的态势。其中，多层及花园洋房产品供应较少，仅20余万平 米，小高层、高层产品放量达到110万平米；项目未来的供应结构将发生根本性变化，主要集中在高层、 小高层。
纵观2010年年内六安楼市均价走势，1-6月，六 安楼市基本上呈现出一轮上涨趋势，7月宅销量 升高的同时，宅均价显著回落至3377元/㎡，此后 宅销量连续3个月呈现出快速上涨趋势，9-11月随
着宅销量的持续上行，宅均价连续出现小幅回落， 但仍连续三月保持在3900元/㎡的高位运行。
二、 WHY之市场现状分析：
汇辰置业·东城御景项目 营销策划方案
报告需要解决的三大问题 > >
卖什么？ 卖给谁？
1. 项目形象如何确立和拔高？ 2. 本案具有什么特质与特点？ 3. 核心价值主张是什么？
提出问题
WHY
1. 谁是我们的核心客户？ 2. 对应产品主张是什么？
分析问题
WHO
怎么卖？
1. 营销节奏如何铺排？ 2. 营销渠道如何开展？ 3. 营销方案如何实施？
在售复式130-200㎡，以及32 ㎡的单身公寓。
均价3500元/ 一次性9.8折 暂时没有开 ㎡(大套) 按揭9.9折 盘计划
新加坡御 苑
总建筑面积30万㎡，规划有数十栋多层、小高层、高层等海 派建筑，以及综合办公楼、国际公寓和SHOPPING MALL集中 式商业等。社区内2800㎡的国际双语幼儿园、2000㎡的露天 羽毛球场及社区组团运动广场、4000㎡的多功能大型会所、 30000㎡购物中心
解决问题
WHAT
我们要达成的三大目标 > >
实现项目整体销售目标的达成 －－完成预期销售任务
实现项目形象气质的整体拔高并持续超越 －－树立区域标杆，开发区首席纯正英伦社区
实现多元化的营销互动与利润递进式超越 －－利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化
报告整体思路与3W策略路径：
WHY
为什么
WHO
㎡（顶层复式）
新加坡御苑 多层、小高层、高层 85-140平米，产品以中大户型为主
销售价格
目前均价：3600元/㎡ 09年价格2600元/ ㎡
销售速度
客户构成
09年8月8日开盘， 霍邱、寿县等周边县为主，
月均50套
部分开发区职工
现售均价4500元/㎡ 区域价格标杆
5月1当6天日成推出交4500余% 套，（60企外%事）地业、置单生业位意者管人（理（10人3%0）员%）、
六安房地产市场概况——量价齐升
从2010年年内走势来看，六安楼市受调控政策 影响较小，4月中旬一次调控政策出台后，在之 后的5月份六安楼市宅销量仍然保持在千套以上 的高位，6-8月宅销量出现波动，而自8月跌至 年内低谷512套之后，宅销量呈现出一路上行的 趋势，在11月冲高至1591套，超过3月的1455 套，再次刷新年内月度成交高点。
城区的土地资源愈发变得稀缺，地
块
城市新兴的行政商务核心区；
段升值很大。 ➢城东是六安连接合肥、融入省会经
济圈的桥头堡，是六安未来的重要 发展方向 。
城南政务板块
后续优质地块供应减少，主要集中 在新市政府东侧目前城中村区域；
六安市房地产形象、品质、价格标 杆区域；
二、 WHY之市场现状分析：
城市视角
1、活动营销 2、体验营销 3、传播营销 4、推广预算
一、 WHY之项目目标分析：
项目销量
（节奏把控）
实现本案
销售价格
（利润点的最大化）
产品形象
（树立品质）
靠怎样的产品和概念留住客户？ 如何保证我们的产品绝对好？（产品创新） 怎样的展示才能留住客户？
最直接思维方式的进入
——基于理性的感性
二、 WHY之市场现状分析：
目前均价3300元/ ㎡
目前推出两栋小高层， 乡镇客群以及周边厂区客群
月均售60套
为主
一品尚都 区域形象标杆
花园洋房
➢ 产品设计有待加强， 附加价值不、高， 几乎无赠送面积， 户型无亮点；
➢ 价格增长较快：我 们项目去年价格 2600，现在已经卖 到3600了。
区域价格标杆
新加坡御苑
➢ 项目产品线较丰富， 以5+1花园洋房为 主，后期有中小户 型高层住宅推出；
政策视角
1、宏观政策之“国十条”与“国五条”（政策出台背景）
地方政府两面性
信贷投放过量
本轮房价快速增长的原因
市场供给不足
通胀预期加速
二、 WHY之市场现状分析：
政策视角
2、宏观政策之加息（对楼市的影响）
加息影响
开发商
借贷资金成本上升、 银行存款利率上升、
流动性收紧
需求者
单纯从加息对楼市的影响来看，主要是通过调节 开发商的资金成本，来促进供应、降低需求，从 而使供求关系发生改变、降低房价；但从加息的 实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连 续加息、作用累加后房价开始明显下降。
生活为一体的动感空间。总建筑面积约26万平米。
项目目前在前期预约中
85—125平方米两房与三房， 各50%左右。
价格未定
价格策略目 预计2011年 前未定 元月份推售
二、 WHY之市场现状分析：
区域视角
未来六安房地产市场的主战场——东城战火
楼盘名称
新加坡御苑 白鹭雅苑
红叶·花园洋房 一品尚都 香榭花城 金城家园 三元山庄 香溪庭园 新城春天
城北学区板块
传统的工业区域， 目前城市规划主 要的发展方向， 在原工业开发区 基础上形成规模 经济园区和产业 园区，带动城市
➢城市的规划热点仍在离主城区较
月
近的月亮岛板块、城北学区板
亮
块，更容易牵引城区客户。
岛
➢随着城市化进程的加快，六安中心
板
主城区
城东板块
发展； 区域房地产发展 处于起步阶段， 发展不成熟，板 块价值没有被挖 掘；
整体鸟瞰图
六安人民医院东院区
城东的未来是最生态、最具活 力的城区；
一个精英汇聚并不断成长的 “创业之城”、“活力之城”。
凤凰花园会馆
二、 WHY之市场现状分析：
区域视角
城东板块代表楼盘——先入为主
楼盘名称
概况
Fra Baidu bibliotek
在售房源
价格
优 惠 未来供应
上东·阳光 城
在售9#小高层128㎡，129㎡，
占地面积约3.9万㎡，总建筑面积达10万㎡。共规划14栋楼， 130㎡。和45平米和32平米的
住宅8栋多层、5栋小高层；公寓1栋18层高层公寓。
单身公寓，9号楼基本销售结
束
3600元/㎡
签约优惠
1万元；一个 平方40元优
惠
11月初开盘 一栋住宅
一品尚都
总占地面积7.45万㎡，总建筑面积15.46万㎡，共有17栋楼， 居住户数1300户。其中高层九栋，小高层六栋，另有两栋多 层为安置房。对外销售的主要是高层和小高层。
加快销售 回笼资金
主动跟进
首套需求
加息初期
价格平稳
初期对不同档次物 业影响会有不同
购买力较弱暂时观望
息多 后次
加
改善需求
购买力较强，初期受 影响小
跌
保值型需求
初期受影响小
通常要到加息周期的后期， 房价开始明显下降
二、 WHY之市场现状分析：
政策视角
3、市场走向
房价高企 调控出台 成交量、价回落 开发商投资热情遇冷 供需失衡 价格反弹
三、 WHY之竞争对手分析：
项目未来面临着强势的市场竞争
城东板块以安丰路至经三路为界， 是项目的集中区域，未来和本案形 成正面竞争的项目除新城春天以外， 都在经三路以西，相对本案离市区 更近，消费者心理距离强与本案， 而新城春天也与本案占有同样的地 理位置。
已售项目
待售项目
白露雅苑
新加坡御苑
香榭花城
在售23#小高层 140㎡，还有 1、6、7、10层，四室两厅两 卫
均价3300元/ ㎡
无优惠
2011年1、2 月份推出六 栋多层， 80-110/㎡
新城春天
新城春天由沿街主题商业风情街，三星级酒店、幼儿园、九 年一贯制学校，超市、菜市场、会所等配套设施，使小区内 部围合完整，生活便利，形成了集教育、购物、活动、休憩、
大尉观澜国际
逸城风景
远大幸福里
本案
上东阳光城
一品尚都 红叶花园洋房
新城春天
三、 WHY之竞争对手分析：
代表项目 一品尚都
红叶花园洋房
物业类型
户型面积
小高层、高层
1房31-39㎡、两房98 ㎡、三房113 ㎡、四房142 ㎡
小高层、5+1花园洋房
两房80-100 ㎡、 三房130 ㎡（标准层） ，五房195 ㎡（地下层约65 ㎡ ）、六房195
✓一方面要积极敢当配角，引入合肥高层次商业要素推进自 身的发展 ✓另一方面要努力减少合肥影响力扩展过程中对六安城市商 圈的挤压效应，努力通过形成特色高效的城市商业增强对周 边地区的吸引力。
六安
合肥 巢湖
二、 WHY之市场现状分析：
城市视角
相当面积的老城区尚未改造，由 于当地的外来人口不多及辐射能 力有限，现有房源基本靠当地居 民消化，1/3房源为拆迁户购买， 旧城改造为房地产市场发展提供 了强劲的推动力 。
是谁
WHAT
做什么
分析问题
1.产品剖析 2.市场定位 3.客户分析
营销推广思路
解决问题
1、项目解读建议 2、SWOT分析 3、核心价值
总体策略
营销执行
1.营销目标和任务
2.市场现状分析 （我们的战场） 3.竞争对手分析 （我们的营销重点）
销售攻略 渠道
展示攻略 宣传
推广攻略
1、宣传策略 2、价格策略 3、推售策略（节奏）
房地产发展前景预测 ——刚需主导
随着城市化进程的加快，六安中心 城区的土地资源愈发变得稀缺，地 段升值很大。
2005年至2010年，六安市净增城市人口20万人，每 年平均增长4万人以上。以2005年底人均住房面积 22.4平方米算，每年要增加88万平方米住宅，商品 房刚性需求强劲。
六安市目前农村外出打工返乡置业的比重据统 计约为30％左右，此因素必然给房地产市场带 来更大的需求；城镇居民可支配收入不断提高， 居民住房购买能力不断提高也为房市发展提供 了有力支撑 。
2010
04—08
2010
09—12
2011
01—06
政策松动，量价上涨
价格略降，成交量低糜，市场供应减少
政策频出 媒体炒作 形成观望 成交量萎缩
二、 WHY之市场现状分析：
城市视角
市民观点： “现在的六安开始东扩了”
➢城市发展热点将发生转移，城南、 城北学区板块价值正在透支。
依托学区发展起来的房地产板块； 住宅土地供应基本饱和，后续供应以 非住宅用地为主；客户比较分散，有 条件的为孩子上学的六安市区家庭为 主。
二、 WHY之市场现状分析：
区域视角
经济技术开发区为城市“东拓南进”战略部署的主要发展方向，企业重多，市场消费潜力大， 新城区定位，商品住宅开发设必将迎来大的发展机遇。 第一批市政设施基本完成，第二批配套建设正在规划跟进，城东新区将进入加速发展阶段。
经济技术开发区：
■ 全国十大最具投资价值开发区、全国百佳 科学发展示范区、安徽省十佳开发区； ■ 园区控制面积43平方公里，规划面积24.8 平方公里,建成区面积18平方公里； ■ 功能定位为“工业园、科技园、生态园和 新城区”； ■ 城市“东拓南进”战略核心，融入省会经 济圈门户； ■主要企业有：华润啤酒、星瑞齿轮、蓝翔 玻业、索伊电器、华 源制药、电子三十八所 ；
远大·幸福里 观澜国际 逸城枫景
总货量
总建面(万㎡)
30 10 15 16 16 6 14.2 4.6 26 14.7 30 12 194.5
已售量
未来供应量
货量(万㎡)
多层(万㎡)
高层(含小高层)
10
4
16
6
0.6
3.4
3.15
4
8
6.8
0
9.2
12
0.8
1.8
4.5
0
1.5
0
0
0
2.3
0
0
0
3
23