城市住房问题研究

第一节 城市住房基本理论
一、城市住房的内涵
指城市中已经建成或即将建成的，具有使用 功能和经济效用的各类可供居住的房屋、房 屋所在的房基地及之相配套的各类公用设施 的总称。 1、住房必须座落在城市之中 2、住房必须最终具有使用价值 3、住房是用于居住的房地产 4、住房是房产与地产的统一
二、城市住房的几个外延概念
城镇住房制度改革的推动力
1、长期福利性实物分房制度给财政带来巨大压力 2、国家领导人的关注
1980年4月2日，邓小平同中央负责人谈长期规划问题，在谈到建筑业和住 宅问题时指出：从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之 一，这不是没有道理的。过去我们很不重视建筑业，只把它看成是消费领 域的问题。但是这种生产消费资料的部门，也是发展生产、增加收入的一 个重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到， 建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要的产 业部门。建筑业发展起来，可以解决大量人口的就业问题，可以多盖房， 更好地满足城乡人民的需要。随着建筑业的发展，也就带动了建材工业的 发展。在长期规划中必须把这个问题放在重要地位。他还说：要考虑城市 建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以 自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可 以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售之后，房租恐怕要调整。要联 系房价调整房租，使人们感到买房合算。不同地区的房子，租金应该有所 不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起 来考虑。---《邓小平思想年谱（1975—1997）》，中央文献出版社， 1998年11月版，第150-151页。
1、房地产 2、物业 3、不动产
三、城市住房的特点
1、使用的长期性 土地永续性、房屋寿命长、70年规定 2、位置的固定性 空间方位固定，亦称不动产 3、建设的周期长
受气候条件、施工工艺、工程验收等因素影响
4、投资额度大 土地价格、竞价地租、材料价格、劳动
力价格、建筑格局 5、保值增值性
源自文库
6、建筑形式上的多样性 7、受政策影响大
3、政府有绝对自主权 国家定面积、定户型、定租金(收上来维护房子)，
4、产权国有 无法转卖、限制转租，
5、排班站队 在分房的时候一般优先考虑结婚的夫妇，然后按照工作时间长短、职位的高 低等等来排分房的时间、分房的面积等等。
6、人们心态平和 那个时候的人们并不担心没有房子住，只是时间长短、房屋面积的大小问题。
三、福利分房的弊端
1、部门利益很难打破，有悖于社会公平。 一些强势的部门会利用手中的职权，占有很多资源，比如土 地、盖房的资金、房屋产权等等，手中掌握着巨大的社会财 富，这些单位通过强势地位取得了巨大的垄断利润，而一些 清水衙门却由于职权弱势，分不到一杯羹，时间一长，会很 容易引起矛盾的。
2、福利分房子很容易滋生腐败。 一些与权力核心比较近的人通过种种非常手段，拿到了好房 子，而一些被排挤打压的没有混开的人，则分的差房子乃至 分布上房子。人们为了分房子都拼命送礼拉关系，搞得单位 作风乌烟瘴气。 某些单位为了拿地，就拿着职权去和相关部 门还有建筑开发商做交换，这样的权权交易、权钱交易带了 很多恶劣的效果。 3、财政和各单位均不堪重负 4、百姓日益多样化的住房需求得不到满足 5、无恒产 无恒心
二、福利分房制度的特点
1、房屋的分配实际上是一种福利待遇。 有些单位完全不收费,有些单位则象征性地收一点租金，居住的人实际支付的 房租远远低于建筑和维修成本，国家每年还要拿出大量的资金，用于补贴住 房维修和管理方面的开支，
2、 等靠要思想严重 “等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。 在福利分房的时代，属于全民所有制的城市土地实际上归国家、政府支配， 政府盖房子，分给老百姓住
导言
１９９４年７月国务院发布《国务院关于深化 城镇住房制度改革的决定》，开启了城镇住房 制度正式改革之路，这标志着全面推进原有公 共住房市场化改革的开始。但也正是因为住房 制度的市场化改革，社会上的相当一部分群体 感到买房困难，特别是经历住房制度改革的下 一代人，在面对结婚急需用房时，对现行改革 制度与成果表现出极大的不理解，甚至不满。 住房分配制度要不要改，怎样改？如何做到居 者有其屋？保障性住房建设成为摆在改革者面 前的头等大事。
五、城市住房市场
（一）城市住房市场的特点 1、权属性交易 2、经营行为多样性 3、成交价格受诸多因素影响 供求、地价、物业周边环境、房屋质量 4、住房一级二级市场供应量均受政策影响 例如：2007年国务院“24号文件”：“加快
经济适用房、廉租房、限价房、90平米以 下中小户型建设，……”
(二)城市住房市场的分类
政府规划导致升值或贬值或者迁离原 居住地
住房建设受国家政策调控，如“国六 条”
四、城市住房的分类
（一）保障性公共住房 经济适用房
经济适用房指由政府出资扶持的具有经济 性、适用性两方面特点的社会保障住房。 经济性，是指住房的价格相对同期市场价 格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的 负担能力。 适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削 减和降低，要达到一定的使用效果。和其他 许多国家一样，经济适用房是国家为低收入 人群解决住房问题所做出的政策性安排。
廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符
合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提 供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金 补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租 房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。中国 建设部明确要求，全国所有市县在2008年年底前必 须建立“廉租房”制度。 另外还包括：机关、企事业单位的自有集资住宅、未 进行房改的公有住房、广州等地出现的“租售房”。 一部分政策限价商品房也具有公共性。 （二）商品住房 商品住房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出 让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于 在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和 台湾）出售的住宅 。
配形式。在计划经济中，人们所有的劳动剩余价值由国家 统一支配，国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业 单位盖住房，然后按级别，工龄，年龄，居住人口辈数， 人数，有无住房等一系列条件分给一部分人居住。 2、市场化货币分配制度（货币化分房） 货币化分房是由政府和企业拿出一部分资金对无房的单位干 部和职工进行数额不等的补贴，职工按规定申领住房补贴、 提取住房公积金、申请住房贷款，到市场购买住房的制度。 在分配形式上，由住房的实物分配改变为货币分配，在分 配对象上，由以家庭为对象分配住房改变为以职工为对象 分配货币。
1、按交易场所分为有形与无形市场
有形市场：售房处、房展会、租赁中心、 转换中心、中介公司
无形市场：报纸、网络、广播等私人交 易形式。
2、按交易的法律规则分为合法市场与 非法市场
3、按交易内容分为：买卖市场、租赁 市场、转换市场等等
第二节 我国城镇住房制度改革
一、我国城镇住房制度相关概念 1、福利性实物分配制度（福利分房） 福利分房是新中国成立以后计划经济时代特有的一种房屋分