深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程讲课稿

深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程根据市政府授权我委审批城市更新项目用地的有关精神，为进一步规范我委城市更新项目用地审批工作，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）等有关规定，制定本规程。

一、基本原则

切实转变发展观和用地观，因地制宜，积极创新，大力推进城市更新工作；简化流程，提高效率，提前介入，主动服务，以城市更新单元规划为基础，规范管理，加快推进城市更新项目用地审批工作。

二、提前介入，主动服务，做好更新项目用地审查工作

为切实做好更新项目用地审批工作，各管理局应提前介入，在更新单元规划制定计划申报阶段、更新单元规划编制与审批阶段，主动做好服务，对更新项目用地的规划计划、用地现状、土地权属等情况进行核查，及时告知申报主体存在的问题及下一步需要开展的工作，为用地审批打好基础。其目的是强调提前介入，后期少反复，保证效率和公平。

（一）城市更新单元规划制定计划申报阶段的审查内容

1、规划情况。主要核查更新项目用地是否符合土地利用总体规划和城市总体规划，是否占用基本生态控制线内用地等。不符合规划计划、不符合基本生态控制线管理规定的，应告知申报主体调整范围。

2、用地现状情况。一是核地类情况，按年度土地利用现状调查数据，核查更新项目中建设用地、农用地（含耕地、林地等）、未利用地三大类用地情况，对涉及占用农用地或未利用地的，应核告知申报主体需完善农转用报批手续，涉及占用林地的，还应告知申报主体按程序办理《使用林地审核同意书》。二是核空地情况，核查更新项目中未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的边角地、夹心地、插花地等零星土地总面积是否超过该项目

总面积的10%及是否超过3000平方米。超过规定要求的，应告知申报主体按相关规定予以调整。

3、土地权属情况。主要是对更新项目中的土地权属情况进行核查，明确征转地情况，明确国有土地（已出让和未出让）、非农建设用地（包括原特区内农村用地红线）、征地返还用地、旧屋村用地和按照《深圳市人民政府关于加强房地产历史遗留问题处理工作的若干意见》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理的用地等情况，并将需要进一步进行确权的情况告知申报主体。

4、其他有关情况。按《深圳市城市更新办法》、《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）等规定审查其他需要审查的内容。

（二）城市更新单元规划审批阶段的审查内容

在城市更新单元规划审批阶段，原则上应完成土地清理，各管理局应结合单元规划对关于用地现状、土地权属等的审查结果进行复核，对不符合有关要求或相关情况发生变化的，应要求申报单位予以修改或说明。更新单元规划阶段确定的建设用地范围在后期用地申请阶段原则上不应更改。

三、规范管理，严格把关，做好更新项目用地审批工作

（一）申请用地的前提条件

城市更新项目在具备以下条件后，方可提出用地申请：

1、城市更新单元规划得到批准；

2、改造实施主体已确认；

3、完成土地确权；

4、纳入城市更新项目年度实施计划。

（二）用地申请

在提出用地申请时，应提供以下材料：

1、城市更新单元规划批准文件；

2、土地权属证明文件，包括土地使用权出让合同、房地产证、非农建设用地批复、征地返还用地批复、旧屋村认定文件、农村城市化历史遗留违法建筑用地认定文件等，原则上拆除重建用地范围内土地权属手续完善的用地总面积，与符合项目总面积10%以内且不超过3000平方米条件的零星土地面积之和，应不小于城市更新单元规划审批的项目建设用地面积。

3、改造实施主体核准文件；

4、项目实施监管协议；

5、工业区升级改造的，应提供市产业主管部门意见；

6、其他相关材料。

（三）管理局报审

各管理局是更新项目用地审批的报审责任部门，要高度重视用地报审工作，严格执行城市规划和土地政策，对更新项目用地的具体内容和报审意见负责，保证用地报审的工作质量，具体主办、协办科室由各管理局根据本单位实际情况确定。

城市更新项目用地审批时，原则上应按更新单元专项规划确定的建设范围用地进行整体用地申请和审批，对更新单元专项规划中明确分期实施的项目可分期办理用地审批，未征转的用地应在审批前完善征转地手续。此外，在城市更新项目中已落实的非农建设用地或征地返还用地指标，各管理局应在原农村股份公司非农建设用地台帐中核销并完善档案建设。

各管理局对符合用地报审要求的，应组织制定更新项目用地报审方案，经管理局局长办公会审议后上报委员会。上报委员会的材料包括：

1、城市更新项目用地审批表（详见附件1），具体内容包括：

（1）改造实施主体；

（2）改造用地情况；

（3）规划计划情况；

（4）用地现状情况；

（5）土地权属情况；

（6）其他需要特别说明的事项；

（7）报审意见。

2、相关图件材料（详见附件2），具体包括：

（1）项目拆迁与建设用地范围图；

（2）标注项目用地位置的土地利用现状图；

（3）项目地块划分与指标控制图；

（4）标注项目用地位置的土地权属情况图；

3、管理局局长办公会议纪要；

4、其他相关材料。

（四）委员会审批

根据市政府授权，委员会负责城市更新项目用地的审批，由用地保障和耕地保护处主办，相关部门协办。

主办部门汇总城市更新项目用地报审材料后，按程序报委业务会研究审议。

经委业务会审议通过的城市更新项目用地由主办部门按程序报主任办公会审批。

（五）其他

对本规程出台前已取得更新单元批复、纳入更新项目年度实施计划、确定改造主体，属于已经市政府审批通过的70个改造项目但尚未完成土地确权的，原则上应按本规程要求操作，确实达不到要求的，管理局应将土地权属情况核查清楚，列明存在的问题，经管理局局长办公审查后报委员会审批。

附件：1.城市更新项目用地审批表

2.城市更新项目用地审批相关图件材料要求

二〇一〇年十二月日

出师表

两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。